2007-10-26 00:00:00
ГлавнаяГражданское право и процесс — Вещно-правовые последствия заключения, изменения и расторжения договора о продаже жилого помещения



Вещно-правовые последствия заключения, изменения и расторжения договора о продаже жилого помещения


Жилые помещения – это особая разновидность недвижимости – жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, предназначенные для постоянного проживания человека. Каждый из этих объектов, составляющих единое понятие жилого помещения, может быть обособленным предметом договора купли-продажи, правовая цель которого заключается в переносе вещного права собственности на покупателя. Наступление вещно-правовых последствий подобного договора зависит прежде всего от вступления его в силу (в действие). Действующий договор становится обязательным для сторон (ст.425 ГК РФ) и соответственно способен породить предусмотренные в нем правовые последствия.

Как известно, договор вступает в силу с момента его заключения. В свою очередь, момент заключения договора определяется с учетом четырех основных обстоятельств – достижения соглашения; придания договору надлежащей формы; осуществления требуемой государственной регистрации; передачи имущества. Закон не требует обязательного наличия всех этих обстоятельств. Так, передача имущества определяет только момент заключения реальных договоров, к каковым купля-продажа не относится. В консенсуальных договорах передача соответствующего имущества будет осуществляться уже в процессе исполнения возникших прав и обязанностей по заключенному договору.

Таким образом, момент заключения и соответственно вступления в силу договора купли-продажи не совпадает с моментом фактической передачи жилых помещений. На момент заключения договора оказывает влияние достижение соглашения по всем существенным его условиям и, поскольку подобный договор подлежит государственной регистрации, – акт такой регистрации.

Особенным образом в ГК РФ представлено влияние надлежащей формы соглашения. Для заключения договора купли-продажи жилых помещений ГК РФ требует простого письменного оформления в виде составления единого документа, подписанного сторонами (ст.550). Несоблюдение этого требования вызывает недействительность договора. Как известно, ничтожная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения независимо от признания ее ничтожности судом (ст.166 и 167 ГК РФ). Преодолеть этот дефект в сделке и таким образом ввести ее в действие могут только сами стороны, надлежащим образом оформив договор, – возможности судебного понуждения к этому закон не предусматривает.

Иначе решена проблема государственной регистрации уже оформленного договора. В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ акт государственной регистрации определяет момент заключения договора, если иное не установлено законом, – а иным может быть ничтожность договора. Как сказано в п.1 ст.165 ГК РФ, это происходит «в случаях, установленных законом». Для договоров купли-продажи жилых помещений закон не предусматривает последствий в виде ничтожности договора, и потому, не влияя на действительность договора, акт государственной регистрации договора определяет момент его заключения, то есть вступления в силу для сторон и третьих лиц. Однако в отличие от ситуации с письменным оформлением, к которому невозможно принудить и которое не может быть восполнено решением суда, при уклонении одной из сторон от регистрации договора купли-продажи жилых помещений другая сторона может обратиться в суд с требованием о регистрации сделки. Удовлетворительное решение суда служит основанием для осуществления акта государственной регистрации соответствующего договора учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.165 ГК РФ и ст.17, 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если права возникают на основании договоров, не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Поскольку при этом не требуется заявления обеих сторон, отсутствие обращения за государственной регистрацией одной из них не является уклонением и не препятствует осуществлению государственной регистрации по одностороннему заявлению контрагента.

Возможно возникновение проблем в связи со смертью продавца или покупателя после нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения, но до его государственной регистрации. Закон не отвечает на вопрос о самой возможности такой регистрации и, естественно, не определяет круг лиц, в отношении которых она может производиться. В рамках формирующейся судебной практики выделяются два варианта этой проблемы. Первый – когда смерть стороны последовала до создания в данной местности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признает юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона и не обязывает к осуществлению их государственной регистрации. Несмотря на заявленный самим Федеральным законом единый момент введения его в действие – «через шесть месяцев после его официального опубликования» (ст.33), – то есть с 31 января 1998 года, – по объективным причинам момент его фактического применения определяется в субъектах РФ в зависимости от времени создания соответствующего учреждения юстиции и его филиалов. Например, в Кемеровской области этот процесс начался в ноябре 1999 года. В подобных случаях судебная практика предполагает юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие как до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и после – но до создания системы органов регистрации, – конечно, при условии соблюдения действовавшего порядка регистрации сделок с недвижимостью.

Второй вариант заявленной проблемы – когда смерть стороны последовала после создания соответствующего учреждения юстиции, но до момента осуществления государственной регистрации. В такой ситуации обычно в процесс регистрации пытаются вступить наследники умершей стороны. Так, по делу № 2-209-99, рассмотренному судом Рудничного района г. Кемерова, с требованием осуществить государственную регистрацию обратилась дочь умершего покупателя. Совершенный им при жизни договор был нотариально оформлен и фактически исполнен, но регистрация его не была произведена учреждением юстиции ввиду смерти стороны. В других случаях в учреждение юстиции обращаются за регистрацией договора купли- продажи жилого дома сами покупатели, сохранившие интерес к совершенным и нотариально оформленным договорам и после смерти продавцов. Суды поддерживают требования таких заявителей, обязывая учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию договора и перехода прав на недвижимое имущество.

При этом, если за регистрацией обратилась непосредственно сама сторона, в качестве обоснования приводится ссылка на ст.16 п.1 абз.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при обращении наследников умершей стороны суды обычно распространяют на эти отношения нормы наследственного права. Как видится, корректным решением этой житейской проблемы явилось бы дополнение ст.5 и 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о включении в перечень лиц, имеющих право обращаться за государственной регистрацией договора, не только сторон, но и их наследников. Представляется, что после подписания единого документа у сторон возникает взаимная обязанность, переходящая в порядке наследственного преемства, обратиться за государственной регистрацией оформления сделки. Иначе трудно объяснить право стороны требовать осуществления государственной регистрации при уклонении от нее контрагента.

С момента вступления договора купли-продажи в силу – а это в конечном итоге определяется моментом (датой) государственной регистрации договора – у продавца появляется обязанность передать жилое помещение в собственность покупателя, а у покупателя – обязанность принять его и уплатить определенную в договоре денежную сумму. Регистрация договора еще не делает покупателя обладателем вещного права собственности на жилое помещение со свойственными этому праву возможностями (распоряжение, пользование) и тяготами (например, по содержанию, уплате налога).

Для этого требуется совершение еще одного акта – государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с п.2 ст.8; п.2 ст.223 и ст.551 ГК РФ право собственности у покупателя возникнет в момент такой регистрации. Таким образом, практически значимой является проблема влияния факта передачи жилого помещения покупателю (его вручения) и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче на возникновение права собственности у покупателя. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что сами по себе эти обстоятельства еще не определяют перехода права собственности на недвижимость. Недвижимость после фактической передачи и подписания акта, но до момента государственной регистрации перехода права собственности считается принадлежащей продавцу. В силу этого, как разъясняет в постановлении от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом [1]. Итак, выстраивается следующая последовательность обязательных юридических фактов: вступление в силу договора купли-продажи, фактическое вручение жилого помещения, подписание передаточного акта, государственная регистрация перехода права. Это позволяет сделать вывод, что само право собственности переходит только в последний момент.

Проблема возникает при иной последовательности звеньев этой цепочки, в частности, когда стороны обращаются за государственной регистрацией до фактической передачи и подписания акта. Действующий ГК РФ совершенно определенно высказался о том, что сама по себе передача недвижимости без регистрации не порождает права собственности у приобретателя (ст.223 и 551 ГК РФ).

Такое значение акта государственной регистрации установлено законом и не может быть изменено соглашением сторон, однако ответа на вопрос о значении передачи недвижимости для регистрации закон не дает, как, впрочем, и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Единственным исключением является ст.564 ГК РФ «Переход права собственности на предприятие», где предусмотрено, что право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором. Правило это сформулировано как диспозитивное и к тому же относящееся к исключительному случаю продажи такой недвижимости, как предприятия, и потому оно не может иметь общего правового значения.

Между тем, в литературе высказывается мнение о том, что «предъявление одного только договора без акта о переходе собственности не может дать заявителю право требовать регистрации» [2], в связи с чем предлагается внести соответствующие изменения в ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Позитивное значение этого предложения состоит в попытке создания механизма, позволяющего преодолеть несоответствие факта и титула, таким образом, чтобы титул возникал только у фактического владельца недвижимости и не создавалась бы ситуация титула без владения вещью, как это обнаружилось, например, при рассмотрении дела № 2-26-2000 судом Кировского района г.Кемерова. В этом случае был нотариально оформлен договор купли-продажи квартиры, по одностороннему заявлению покупателя учреждение юстиции осуществило государственную регистрацию договора и перехода права собственности. Продавец, несмотря на получение причитающейся ему суммы, квартиру покупателю не передал, акт передачи составлен не был. Покупатель вынужден был обратиться в суд с иском о выселении продавца. Иск был удовлетворен, так как суд не нашел никаких законных оснований для одностороннего отхода продавца от исполнения своих обязанностей по договору.

Как видится, по-настоящему добиться совпадения титула и фактического обладания можно было бы, восстановив известный дореволюционному законодательству институт ввода во владение, когда должностное лицо по месту нахождения имущества и в присутствии заинтересованных лиц «возвещает о новом владельце имения, прочитывает акт укрепления и составляет так называемый вводный лист» [3]. Такой порядок действительно гарантировал бы государственную регистрацию права приобретателя на уже переданную вещь. Представление же в учреждение юстиции передаточного акта, подписанного сторонами, не всегда будет следствием фактического вступления покупателя во владение, ибо сам факт передачи учреждение юстиции не удостоверяет.

Кроме того, предъявление требования о передаче такой вещи, как жилое помещение, до момента государственной регистрации договора купли-продажи является очевидно необоснованным. Договор вступает в действие в момент его государственной регистрации. По недействующему пока договору не возникают ни права, ни обязанности по поводу предмета этого договора – жилого помещения. Следовательно, введение предлагаемого порядка потребовало бы непременно двукратного обращения в учреждение юстиции: сначала за актом государственной регистрации, затем – за государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение, что усложнило бы регистрационную процедуру. И, наконец, практическое воплощение этого предложения возможно только после внесения соответствующих изменений и в ГК РФ, и в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Пока же действующее законодательство не дает бесспорных оснований для предъявления лицам, обратившимся за государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, требования о предоставлении передаточного акта.

Не имея возможности преодолеть императивное установление закона о моменте возникновения права собственности, стороны договора купли-продажи могут сами определять момент своего обращения за государственной регистрацией перехода права в учреждение юстиции. Обращение может быть приурочено ими к определенному моменту или обстоятельству, например, к фактической передаче жилого помещения продавцу или окончательному расчету за приобретенную квартиру. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года, такая раздельная во времени регистрация возможна. В этом случае осуществляется государственная регистрация договора купли-продажи, но свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя не выдается, о чем делается отметка в штампе регистрационной надписи на документе (п.80) [4]. Это дает возможность сторонам впоследствии обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение и получить доказательство ее проведения – свидетельство надлежащей формы.

Заключенный договор купли-продажи жилого помещения может быть изменен и расторгнут, что соответственно вызывает изменение или прекращение обязательства, существующего между сторонами. Изменение или расторжение договора возможно только тогда, когда он действует. Период его действия исчисляется с момента вступления в силу, так как считается заключенным и до момента окончания исполнения сторонами обязательства (ст.425 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи недвижимости это означает, что его изменение или расторжение возможно с момента государственной регистрации и до момента надлежащего исполнения продавцом его обязанностей по передаче жилого помещения и переносу титула препятствия на покупателя, и покупателем – его обязанностей по принятию жилого помещения и оплате. При этом частичное исполнение обязанностей не создает такого препятствия. Так, например, акт государственной регистрации перехода права на недвижимость не препятствует изменению или расторжению договора, если договор продолжает действовать. Недействующий еще или уже договор купли-продажи невозможно ни изменить, ни расторгнуть. Например, невозможно расторгнуть договор, если и продавец, и покупатель надлежащим образом полностью выполнили свои обязанности. Поворот к первоначальному положению здесь возможен только при недействительности договора или посредством заключения сторонами нового договора, направленного на создание интересующих стороны последствий.

Изменение или расторжение договора купли-продажи жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке – по требованию одной из сторон. Свое соглашение стороны должны облечь в ту же форму, что и сам договор купли- продажи, то есть составить единый документ. Требуя определенной формы сделок, направленных на возникновение гражданских прав, их изменение или прекращение, закон ничего не заявляет в отношении акта государственной регистрации таких соглашений. Акт государственной регистрации – это характеристика не формы сделки, а момента ее заключения, он осуществляется в отношении недвижимости только в случаях, предусмотренных ГК РФ или законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.164 ГК РФ). Ни один из этих источников не предусматривает необходимость государственной регистрации соглашений сторон об изменении или расторжении договора купли-продажи жилого помещения, что может быть рассмотрено как существенное несовершенство действующего законодательства о государственной регистрации сделок. В этой связи целесообразно дополнить ст.452 п.1 ГК РФ по аналогии со ст.389 ГК РФ, – указанием на обязательность государственной регистрации изменений и дополнений договоров.

Соглашение сторон об изменении или расторжении действующего договора купли-продажи жилого помещения, совершенное в требуемой форме, является основанием для государственной регистрации происходящих из него вещно-правовых последствий в виде возникновения, изменения, перехода прав на жилое помещение, конечно, если таковые происходят. Например, покупатель обязан будет возвратить жилое помещение в собственность продавца. Возврат исполненного по измененному или расторгнутому договору осуществляется только в случаях, установленных законом или соглашением сторон (ст.453 ГК РФ). По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, изменение или расторжение договора не вызывает вещно-правовых последствий. На это обратил внимание и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.15 которого разъяснялось, что продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества, переданного покупателю и зарегистрированного за ним, если законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами имущества.



[1] Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

[2] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практич. пособ. М., 1999.

[3] Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч.2. М., 1997.

[4] СЗ РФ. 1998. № 8. Ст.963.







Интересное:


Перерыв течения срока исковой давности
Общая характеристика принципов гражданского права
Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения
Проблемные аспекты условий действительности сделки
Соотношение недействительной и несовершенной сделки
Вернуться к списку публикаций