2010-04-23 17:52:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект



Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект


Идея устройства рентных имений землевладельцами, нуждавшимися в выделе участков для уменьшения долгов, и приобретения земельных участков крестьянами без больших затрат была реализована лишь после учреждения в 1991 г. Генеральных комиссий. На них возлагались функции выкупа ренты через посредство рентного банка в случае, когда рентное имение устроено без участия комиссии: утверждения соглашения сторон об устройстве рентного имения; устройства рентного имения при отсутствии соглашения между землевладельцем, отдающим свою землю, и крестьянином, желающим приобрести земельный участок под условием уплаты ренты; содействия при подготовке, оформлении и реализации договора при разбивке имения на участки, составлении планов, регулировании счетов владельца с кредитором, установлении условий продажи рентного имения.

Генеральная комиссия отказывала в выкупе ренты и выдаче ссуды в случае, если подлежащей выкупу ренте или ссуде не предоставлено преимущественного права перед прочими частноправовыми обязательствами, лежащими на рентном имении, если рента не представляет надлежащего обеспечения.

На рынке ипотечного кредита активную роль играли возобновившие свою деятельность по закону от 7 июля 1891 г. рентные банки, которые были приспособлены к операциям, построенным на выпуске долгосрочных займов. В отличие от других учреждений долгосрочного кредита: государственных, провинциальных, корпоративных и частных рентные банки ограничивали свою деятельность лишь финансовой стороной выкупа. Как уже отмечалось устройство рентных имений, утверждение договоров, составление планов раздела, контроль за выполнением условий договоров осуществлялись генеральными комиссиями.

Рентные банки выдавали продавцу имения рентные листы, бумагу на предъявителя, гарантированную государством. На приобретателя рентного имения возлагалась обязанность выплачивать банку ежегодно ренту, которая взимается вместе с государственными налогами и состоят из процентов и погасительной доли. Рента, выплачиваемая банку, пользуется всеми преимуществами государственных налогов, ее взыскание производилось в административном порядке. Кроме выкупа ренты рентные банки выдавали также ссуды на возведение необходимых построек. Они не давали оценки заключенных сделок и являлись финансовым органом генеральных комиссий.

Владелец рентного имения выплачивал банку ренту в размере 4% с нарицательной суммы долга, если для выкупа или ссуды были выпущены 3 % листы или в размере 4 %, если для этого выпущены 4% листы. Погашение 4% ренты производится в течение 60 лет, 41/2 % ренты - в течение 56 1/12 лет.

До полного погашения выкупного долга и ссуды прекращение экономической самостоятельности, дробление имения и отчуждение его частей допускалось только с согласия генеральной комиссии. Рентный банк не имел права требовать досрочного погашения ссуды. Такое право ему предоставлялось лишь в случае, когда должник не поддерживал постройки в надлежащем состоянии, не страховал их, признавался несостоятельным, не выполнял обязанности по уплате ренты.

Закрепленное прусскими законами от 27 июня 1890 г. и 7 июля 1891 г. право рентной собственности на землю мало чем отличалось от средневекового правового института раздельной собственности. В силу этого права каждый землевладелец получал правомочие раздавать участки земли крестьянам под условием уплаты вечной ренты, не подлежащей погашению. Ему предоставлялось также право ограничивать распоряжение и пользование землей владельца рентного имения, назначать ренту или часть ее не в деньгах, а в определенных работах или услугах. С 1896 г. рентные имения были подчинены режиму единонаследия в такой строгой форме, в какой это не практиковалось со времен освобождения крестьян. В результате на базе законов 90-х годов XIX века возрождались отжившие средневековые зависимые отношения крестьян от помещиков, усилилось прикрепление сельских рабочих к крупным землевладельцам. А это в свою очередь привело к искажению идей Родбертуса о том, что земля есть вечный рентный фонд и что она не должна обременяться долгами, которые подлежат погашению по требованию кредитора.

Неудивительна потому и критическая оценка законодательства о реорганизации поземельного кредита на началах ренты даже таким горячим сторонником учения Роддбертуса как Гирке. «На этой основе дана возможность восстановить собственность, которая отъ раздельной собственности отличается только по названию. Если рентная собственность можетъ быть обременена непогашаемою рентою, а отчуждение и дробление могутъ быть обусловлены согласиемъ того, который получаетъ ренту, если ему предоставляется право требовать возведения и поддержания построекъ, то практически получается то, что у юристовъ известно подъ названиемъ Obereigentum».

Несмотря на непоследовательность германского ипотечного законодательства 90-х годов XIX века в целом можно признать, что оно проникнуто идеями Родбертуса в вопросах организации земельного кредита. Это обстоятельство особенно рельефно подчеркивалось в выступлении Гирке на аграрной конференции 1894 г. «Бессмертная заслуга Родбертуса заключается въ установлении принципа, что землевладение по природе своей может приносить только ренту, а не капиталъ». Ссылка на Родбертуса содержится и в мотивах к проекту ГГУ 1896 г., где подчеркивается: «все более и более укоренившееся со времени появления Родбертуса сознание, что земля есть рентный фондъ. что она не можетъ создавать капитала и что вследствие этого рентный долгъ есть естественная форма задолженности, послужило основаниемъ для регулирования требований сонаследниковъ».

Эта ссылка на Родбертуса может быть признана лишь с большими оговорками, так как для устранения ипотечных долгов и прекращения мобилизации земли недостаточно заменить принцип капитализации принципом ренты. «Мобилизация земли есть необходимое следствие существования частной собственности на землю. Ограничить ее посредствомъ миноратовъ или майоратовъ, фидиокомиссовъ и субинститутовъ въ настоящее время немыслимо; система такихъ ограничений осуждена давно, осуждена справедливо и безвозратно. Приравнивая, однако, землю, которая не есть продуктъ труда человека, къ остальнымъ видамъ имущества, распространяя на нее принципъ полной частной собственности, ее делаютъ объектомъ свободного обмена. Это влечеть за собою ея мобилизацацию съ неизбежными последствиями - задолженностью и периодически повторяющимися кризисами, действующими столь гибельно на земледелие. Пока земля есть объекть частной собственности, все эти печальные явления не могутъ быть устранены...».



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425




Интересное:


Вина в нарушении договорных обязательств
Этапы развития мировых учреждений в дореволюционной России
Претензионные сроки в гражданском праве
Комиссия 1894 - 1899 годов по пересмотру Судебных уставов и закон «О преобразовании суда в сельских местностях» 1912 года
Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги и осуществление прав по закладной
Вернуться к списку публикаций