2010-04-23 17:52:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект



Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект


Родоначальник юридической конструкции рентного долга Родбертус-Ягецов и его последователи выделяли три основных причины безостановочного роста ипотечных долгов в сельском хозяйстве. Ипотечные долги возникают преимущественно вследствии раздела наследства и купли-продажи. «Пока цены и дуть вверхъ, пока доходъ растетъ, ни усиленная мобилизация, ни выделы въ пользу сонаследниковъ не приводятъ къ тяжел ымъ последствиямъ, но какъ только цены понижаются, для землевладения наступанетъ кризисъ... Гибельными для землевладельцевъ являются не первые ипотеки земскихъ кредитныхъ обществъ, а последующие, краткосрочные, безъ аммортизации и съ правомъ кредиторовъ предъявлять требование объ единовременномъ возврате всего долга».

Из анализа, сделанного Родбертусом неизбежно вытекает, что «причина земельной задолженности вовсе не коренится въ затратахъ капитала на сельскохозяйственные улучшения, а есть результатъ явлений, совершенно чуждыхъ сельскому хозяйству, а именно результатъ мобилизации земли, переходов ея изъ рукъ в руки. Мобилизация земли, вместе с другими факторами-колебаниемъ высоты ходячего процента и производитъ периодически повторяющиеся земледельческие кризисы, исцелить которые не въ силахъ многочисленные рецепты писателей господствующей экономической школы».

«Во всехъ этихъ случаяхъ,- отмечал М. Я. Герценштейн, исследуя новейшие течения в учении о поземельном кредите в Германии,- долги возникают не по доброй воле землевладельцевъ; причины коренятся глубже, въ природе вещей, въ природе совершенно самостоятельного и свободного землевладения, сделавшегося со времени освобождения земли отъ повинностей основою европейского сельского хозяйства. Можеть быть, въ историческомъ объяснении возникновения семейныхъ долговъ и вытеснения германской идеи нераздельного двора, связанного съ единонаследиемъ, порядкомъ равного раздела наследства, и имеются некоторые неточности, но это не изменяеть факта, что семейные долги не погашаются, а постепенно увеличиваясь, переходять изъ поколения въ поколение. Такимъ путемъ на капиталистической основе возникают долги, отъ которыхъ землевладелецъ не можетъ избавиться даже въ томъ случае, когда пожелаеть; долги эти возрастають до техъ поръ, пока земля въ состоянии ихъ выносить. Съ превращениемъ земли въ товаръ неизбежно должна была появиться и продажа въ кредитъ».

Потому для дальнейшей научной и законодательной разработки вопроса о поземельном кредите исключительную роль играют выводы Родбертуса о том, что «никакие изменения в ипотечномъ порядке не могутъ спасти землевладельцевъ, для этого необходимо изменение въ материальномъ праве, а именно введение принципа ренты вместо капитала. Пока это не сделано, все остальные вопросы, будетъ ли кредитъ возложенъ на частные учреждения или на государство, будуть ли у насъ акционерные банки или союзы землевладельцевъ, имеютъ второстепенное значение. При существовании задолженности въ форме капитала средства, предлагаемые обыкновенно для поддержания землевладельцевъ, принаждлежать в сущности къ темъ же средствамъ, которые привели ихъ к кризису. Только тогда, когда будетъ введенъ принципъ ренты, приобретаеть значение вопросъ о преимуществахъ того или другого вида кредитныхъ учреждений».

Замена принципа капитализации принципом ренты требует, «чтобы въ основании поземельного кредита и всехъ юридическихъ сделокъ, объектомъ которыхъ является поземельная собственность, положена была не оценка земли изъ ходячего процента, а единственно поземельная рента, безъ всякого отношения къ проценту. Сонаследники лица, становящегося владельцемъ имения, должны иметь право не на капиталъ, который имъ выплачивается при современномъ порядке, а лишь на соответственные доли земельной ренты. Продавецъ поземельного участка также долженъ быть лишенъ права получать отъ покупателя капиталъ за отчуждаемую землю, а долженъ иметь право лишь на получение вечной ренты. Ссуды под залогъ недвижимой собственности должны производиться не иначе, какъ въ форме покупки ренты. Словомъ, всякие приобретения, наследования недвижимыхъ имуществъ и займы подъ залогъ ихъ должны влечь за собою уплату должниками верителямъ одной лишь ренты».

Первым законодательным актом, в котором нашло отражение учение Родбертуса о поземельном кредите, был прусский закон от 26 апреля 1886 г., разрешивший раздачу земельных участков с обязательством крестьянина уплачивать государству или землевладельцу ренту.. Вторым законодательным актом, закрепившим идеи Родбертуса об организации поземельного кредита на началах ренты, был прусский закон от 27 июня 1890 г. об устройстве рентных имений, который заменил институт капитального долга и вместо продажной цены восстановил германский институт ренты и оценки земли, основанной на доходности. При такой организации поземельного кредита от покупателя требовался только расход на постройки и инвентарь, а земельный участок он получал без всяких затрат под условием уплаты неизменной ренты.

Законодательство 90-х годов дает следующее определение рентного имения: это вновь возникающие крестьянские хозяйства, которые устраиваются под условием уплаты постоянной ренты деньгами или зерном, свободным от долгов, лежащих на имении, из которого они выделены. Закон не устанавливал никаких ограничений для устройства рентных имений и разрешал устраивать на этих началах как крупные, так и мелкие имения. Отношения между землевладельцами, выделяющими из своего участка имения, и крестьянами, приобретающими их, определяются договором, который устанавливает, подлежит ли рента выкупу, предоставляется ли сторонам право требовать ее погашения. Допускалось заключение и таких договоров, по которым землевладельцы сохраняли права, связанные с получением ренты, навсегда или на определенный срок. Поскольку с выкупом ренты прекращаются всякие ограничения в праве распоряжения землей, крупные землевладельцы, устраивающие на своих землях рентные участки, вправе были требовать отсрочки такого выкупа или даже запрещать его. Такая практика основывалась на нормах § 3 Закона о рентных имениях от 27 июня 1890 г., который предусматривал, что если приобретатель рентного имения ограничил по договору свои права и обязался при разделе или продаже частей его испрашивать согласие прежнего владельца, то в случае отказа со стороны последнего, раздел или продажа могут быть разрешены управлением, ведающим отношениями между помещиками и крестьянами, если такие акты желательны в общественных интересах. Для того чтобы облегчить устройство рентных имений на землях владельцев, обремененных долгами, закон разрешал выдел земельных участков без согласия кредиторов, если это не нарушало их интересов.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425




Интересное:


Ответственность сторон по договору строительного подряда
Принципы правового регулирования неустойки
Понятие неустойки
Необходимость совершенствования теории и практики применения института эмансипации несовершеннолетних
Подсудность гражданских дел мировому судье
Вернуться к списку публикаций