2010-04-23 17:52:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект



Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект


Акцессорность ипотеки основывается либо на соглашении сторон, либо на предписаниях закона. Применяя требования акцессорности к залогу имущества, закон предусматривает возникновение обеспечительной ипотеки в трех случаях. Во-первых, когда обеспечивается требование из бумаг на предъявителя или ордерных бумаг. Во-вторых, когда обеспечивается требование неопределенное по сумме или могущее возникнуть в будущем. В-третьих, в случае принудительного залога на основании судебного решения о взыскании денежной суммы или судебного определения в обеспечение денежного иска.

Обеспечительная ипотека в экономическом обороте не особенно привлекательный объект. Поэтому законодатель из-за трудностей оборотоспособности ограничился книжной регистрацией и признал, что обеспечительная ипотека может быть только книжной ипотекой. Чтобы укрепить деловой оборот, необходимо указанную ипотеку зарегистрировать в поземельной книге как обеспечительную ипотеку.

«В этой жесткой зависимости залога и права требования заинтересован, конечно же, должник, и поэтому собственно обеспечительная практика не нашла своего применения в банковской практике». В основном она является формой принудительной реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Владелец исполнительного титула, направленного против собственника, может предложить регистрацию принудительной ипотеки (§§ 866-868 ГПК).

Особой разновидностью обеспечительной ипотеки является ипотека с максимальной предельной суммой, применение которой предусмотрено нормами § 1190 ГГУ. Закон требует, чтобы при установлении такой ипотеки была указана предельная сумма, которая обеспечивается стоимостью земельного участка. Особенностью такой ипотеки является то, что она используется для обеспечения кредитов с колеблющейся, определенной заранее, суммой долга (например, при контокоррентном кредите). При использовании этой ипотеки в поземельную книгу вносится лишь максимальная граница стоимости заложенного земельного участка. Поскольку ипотека с предельной суммой является разновидностью обеспечительной ипотеки, даже если она не была зарегистрирована в поземельной книге, закон не требует выдачи ипотечного письма.

Наконец ГГУ известна еще одна форма земельно-залоговых прав (Grundschuld) - поземельный долг, который и ранее до кодификации германского гражданского законодательства, осуществленной в 1896 г., занимал особое место в системе залоговых прав по Мекленбургскому уставу от 18 октября 1848 г. (п. 4 § 16) и закону Пруссии от 15 мая 1872 г. (§ 2 ст. 52), признававших за собственником право внесения в поземельную книгу ипотечной статьи на собственное имя. Именно эта форма земельно-залоговых прав подводилась под рубрику Grundschulz, так как она сопровождалась указанием на определенное требование с внесением в поземельную книгу записи о выделении в пользу собственника известной стоимости вещи, что обнаруживается в том случае, когда на эту недвижимость обращается взыскание. При этом законодатель предусматривал разного рода меры, побуждающие всех собственников вносить в поземельные книги недвижимое имущество для того, чтобы после продажи прежний кредитор сохранял свое место среди залогодержателей и даже тогда, когда он участвовал в торгах в качестве покупателя, а также сохранял за собой неприкосновенной ту часть стоимости вещи, которая соответствует его ипотечной статье.

В ходе кодификации гражданского законодательства немецкий законодатель не без колебаний воспринял позицию Мекленбургского устава от 18 октября 1848 г. и Прусского закона от 15 мая 1872 г., выделивших Grundschuld в отдельный правовой институт, неизвестный римскому праву. Эти колебания были, однако, преодолены, так как при подготовке проекта ГГУ уже в самом начале кодификационных работ были отмечены различия между Hypothek и Grundschuld, которые сводились к отсутствию упоминания о долговом основании при внесении записи Grundschuld в крепостную книгу. Указанные различия обуславливались «главнымъ образомъ влияниемъ, оказываемымъ наличностью ипотечного акта на передачу, осуществление и прекращение ипотекованныхъ требований. Общее же между ними заключается въ полномъ тождестве условий ихъ применения, въ томъ именно, что оба они служатъ орудиемъ обыкновенныхъ. нормальных позмельно-кредитныхъ сделокъ, а также въ томъ, действие начала безповоротности распространяется въ одинаковой мере как на самый залогъ, такъ и на обеспечиваемое имъ требование (ст. 1083 и 1108). Поэтому то обе ипотеки подводятся мотивами подъ понятие такъ называемой Vekehrshypotehek».

При этом в обоих случаях обеспечивается известный денежный интерес посредством обременения недвижимости, однако, в отличии от ипотеки, при передаче земельного участка в залог в форме земельного долга «умалчивается то личное отношение, для которого уплата данной суммы явится удовлетворяющимъ моментомъ. Но эта квалификационная цель, тем не менее, существуеть, хотя и вне книги, въ виду того, что обременение въ форме Grundschuld, как и в форме Hypothek, служит ей вспомогательнымъ органомъ, давая управомоченному лицу право на известную денежную сумму. Ни в прусскомъ законе, ни в имперскомъ уложении не сказано, что рядомъ съ установленной Grundschuld нельзя учреждить параллельно для достижений той же цели и другое средство въ виде личного требования. Было, однако, уже указано на то. что сосредоточение взыскания на одномъ предмете съ освобождениемь остального имущества являлось бы въ современномъ праве единственной raison d erte для Grundschuld, как отдельного типа вещного обеспечения».



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425




Интересное:


Классификация недействительных сделок в зависимости от несоблюдения отдельных условий действительности сделки
Принцип свободы гражданско-правового договора - основополагающий принцип гражданского права в условиях рыночной экономики
Понятие сроков исковой давности в ГК РФ
Изменение договора
Вина юридических лиц в нарушении договорных обязательств в гражданском праве РФ
Вернуться к списку публикаций