2010-04-23 17:52:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект



Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект


По обоснованному мнению В. М. Будилова «книжная ипотека менее удобна для обеих сторон, чем документальная ипотека: для кредитора - из-за более сложного порядка передачи; для залогодателя - из-за того, что при книжной ипотеке он часто не знает, в какой момент кредитор приобрел залоговое право. Как показывает практика, книжная ипотека применяется лишь в случаях, когда не предполагается передача ипотеки и когда нет необходимости обеспечивать одновременное взаимное исполнение обязательств».

Книжная ипотека может преобразовываться в документальную (п. 3 § 1116) и наоборот. В обоих случаях речь идет об изменении содержания ипотеки. Потому необходимо изменение договора собственника и кредитора и регистрации ипотеки (п. 2 и 3 § 1116 ГГУ).

При оборотной ипотеке как основной форме ипотеки принцип строгой акцессорности нарушается в интересах честного оборота. Защита добросовестности относится также к требованию: оно считается существующим, так как оно в силу требований акцессорности должно служить основанием ипотеки (§ 1138 ГГУ). Чтобы разъяснить принцип акцессорности, лучше всего исходить из договора поручительства. Если поручитель В за долг С поручается по отношению к Г, то ясно, что В желает поручиться только тогда, когда существует главное требование и до тех пор, пока оно не погашено (§§ 765-767 ГГУ). По этой причине интересы поручителя требуют, с одной стороны, зависимости от существования главного обязательства. С другой стороны, интересы кредитора требуют, чтобы с уступкой главного обязательства на цессионера переходили также права, вытекающие из договора поручительства. Поэтому § 401 ГГУ устанавливает, что с уступкой требования к новому кредитору переходят обеспечивающие требование ипотеки и судовые ипотеки, залоговые права, а также права из установленного по данному требованию поручительства. Это имеет силу, как для договорных, так и для законных передач требований.

Такая же ситуация наблюдается и при ипотеке независимо от того, устанавливается ли она для обеспечения собственного долга либо как при поручительстве - чужого долга. Ипотека возникает, только если возможно существование требования, которое нужно обеспечить. Она существует в качестве ипотеки до тех пор, пока существует требование. С передачей требования к новому кредитору переходит также ипотека (п. 1 § 1151 ГГУ). Требование не может быть передано без ипотеки, а ипотека не может быть передана без требования (п. 2 § 1151 ГГУ).

Если бы при ипотеке принцип акцессорности выполнялся строго, то это означало бы значительное ограничение ее оборотоспособности. Приобретатель публично-обеспеченного требования должен был бы постоянно узнавать, возникло ли такое требование и существует ли оно еще. Ссылка на публичную веру к поземельной книге в этом случае ничем не помогла бы. Хотя поземельная книга в отношении ипотеки как вещного права говорила бы в ее пользу, но в отношении требования, которое зависит от ипотеки, по представлениям закона все-таки была бы сомнительной. Чтобы избежать причинения такого ущерба оборотоспособности, § 1138 ГГУ ввел так называемую оборотную ипотеку, чтобы нормы о публичной вере к поземельной книге имели силу для ипотеки также помимо требования. Такую форму ипотеки называют оборотной ипотекой. Она благодаря ослаблению акцессорности легко циркулирует в гражданском обороте.

Однако участникам ипотечного рынка необходимо строго исполнять принцип акцессорности, если они совсем исключают значение норм о добросовестности для требования. Правомерность подобной постановки вопроса о зависимости прав верителя из ипотеки от обязательственного требования нашла свое выражение в нормах п. 1 § 1184 ГГУ, который гласит: «Ипотека может быть установлена таким образом, чтобы права кредитора, вытекающие из ипотеки, определялись только содержанием обеспечиваемого требования, и чтобы кредитор не мог в подтверждение своего требования ссылаться на запись, внесенную в поземельную книгу». Такая форма ипотеки получила название обеспечительной ипотеки. И обеспечительная ипотека передаваема, следовательно, допускается правовым оборотом. Однако приобретатель может приобрести ипотеку, если существует требование, которое нужно обеспечить. Если этого не случается, то ему ничего не дает ссылка на поземельную книгу.

Следовательно, относительно осуществления принципа акцессорности в ГГУ наблюдается такое расположение земельно-залоговых прав. Поземельный долг вообще не акцессорен. Оборотная ипотека акцессорна, но с нарушением в пользу приобретателя, поверившего в существование требования. Обеспечительная ипотека строго акцессорна, без защиты добросовестности в отношении требования.

Что касается обеспечительной ипотеки, то под нею ГГУ понимает не один исключительно кредитный залог, какъ это могло бы показаться по первому взгляду. Под термин этот подводится ГГУ «какъ залогъ кредитный (Kautionshupothek), такъ и принудительный (Zwangshupothek и Arresthupothek) и наконецъ даже залогъ установляемый въ обеспечение уже существующего въ определенной сумме требования, т.е. такого же требования, которое можетъ быть обеспечиваемо при посредстве Buchhypothek и Briefhypothek. Главной чертою, соединяющую между собою виды залога, обнимаемое термином Sicherrungshypohek, является «по ГГУ «ограничение действия начала бесповоротности, то обстоятельство, что действие это не распространяется на требование, залогомъ обеспеченное»...», а главною чертою, сближающей эти виды съ Buchhypothek и отличающей ихъ отъ Briefhypothek, - что и по нимъ не предполагается выдавать ипотечные акты».

Для кредитора «удобнейшей» обеспечительной формой является поземельный долг. Кредитор может его реализовать, не принимая во внимание обеспечиваемое требование.

Для должника «надежнейшей «формой обременения является обеспечительная ипотека, так как должник может подчиниться принудительному исполнению в своем земельном участке, только если существует требование, которое нужно обеспечить».



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425




Интересное:


Гражданско-правовое регулирование и защита прав участников медицинских отношений
Общие положения об объектах права общей собственности
Значение и сущность договорных отношений
Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги и осуществление прав по закладной
Вина юридических лиц в нарушении договорных обязательств в гражданском праве РФ
Вернуться к списку публикаций