2010-04-23 17:52:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект



Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект


Наиболее распространенным видом ипотеки является оборотная ипотека, которая признается ограниченным вещным правом, правом реализации. Ее своеобразие, благодаря которому она отличается от поземельного долга,- состоит в особом правовом отношении к обеспечиваемому требованию, к акцессорности. Потому при возникновении ипотеки особое внимание обращается не только на вещный установительный акт (как, например, при земельном сервитуте), но и на требование, которое нужно обеспечить. Одна из особенностей этой ипотеки состоит также в том, что кредитор после занесения в книгу не обязан доказывать наличие требований и его величину (объем).

Из §§ 1113 и 1114 ГГУ следует, что ипотекой может обременяться только земельный участок, приравненные к нему права (например, право наследственной застройки) и доли в общей долевой собственности (но не доли в общей совместной собственности).

Что касается требования, обеспечиваемого оборотной ипотекой, то оно устанавливается нормами §§ 1113, 1115 ГГУ. Здесь речь идет об уплате основной суммы долга, который определяется в денежной форме, определенной денежной суммой. Такого рода требование может быть также будущим или условным.

Можно заключить таким образом, что требование, обеспечиваемое оборотной ипотекой, не обязательно должно иметь обязательственно-правовую природу. Это может быть требование, возникшее по любому правовому основанию. Оно может определяться как в денежной форме (или может превратиться в условное денежное требование).

За одно и то же требование может устанавливаться несколько самостоятельных ипотек на один или несколько земельных участков. Это область применения общей ипотеки. Ее применение предусмотрено нормами § 1132 ГГУ об ответственности при общей ипотеке. В этом случае каждый из земельных участков отвечает за все требования в целом. При этом не имеет значения, принадлежит ли земельный участок одному или нескольким собственникам, является ли должник одновременно собственником или нет.

Общая ипотека идет навстречу обеспечительной потребности кредитора особым образом. Если земельная собственность должника состоит из нескольких земельных участков, то существует возможность распределить сумму требования между отдельными участками таким образом, чтобы за счет каждого из них удовлетворялась определенная часть требования. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором.

На практике общая ипотека имеет широкое распространение, особенно там, где разбросано землевладение. Ввиду того, что собственник на многочисленные маленькие земельные участки получает большой кредит, кредитор заинтересован в том, чтобы установить ипотеку на всех земельных участках, а именно общую ипотеку.

Общая ипотека возникает и тогда, когда земельный участок, обремененный одной ипотекой, позже разделяется или если ипотека, прежде существовавшая только на одном земельном участке, распространяется на другой земельный участок. Наконец, общая ипотека возникает тогда, когда земельный участок принадлежит нескольким собственникам, и ипотека возникла на нескольких или на всех долях общей долевой собственности за одно и то же требование.

Земельно-залоговые права являются ограниченно вещными правами. Для них действует правило, согласно которому они могут передаваться посредством договора и регистрации (п. 1 § 873 ГГУ). По признаку регистрации в поземельной книге земельно-залоговых прав оборотная ипотека подразделяется на книжную, обосновывающуюся на земельной книге (Buchhypothek) и документальную (Briefhypothek).

Документальная ипотека создана для облегчения оборотоспособности недвижимого имущества. Ее оформление производится по правилам § 873 ГГУ, который требует для возникновения вещного права помимо соглашения сторон внесения в поземельную книгу регистрации передачи ипотечного свидетельства. Для кредитора возникновение залогового права обуславливается требованием выдачи ему собственником земельного участка ипотечного свидетельства. Норма п. 1 § 117 ГГУ сформулирована как диспозитивная. Собственник вправе отказаться, как это следует из п. 2 § 1117 ГГУ, от предоставленной ему защиты путем соглашения с кредитором, по которому передача свидетельства кредитору может быть поручена суду, ведущему поземельные книги. Такие соглашения часто включаются банками в формуляры. Следуя правилу о том, что для установления документальной ипотеки необходима передача свидетельства, п. 3 § 1117 ГГУ формулирует норму о том, что если кредитор обладает свидетельством, то передача считается состоявшейся.

Особые правила установлены для тех случаев, когда соглашение и регистрация сделки по передаче в залог земельного участка уже совершены, но передача ипотечного свидетельства собственником кредитору не осуществлена. Закон не исключает при этом возникновение поземельного долга собственника, которому принадлежит ипотека до передачи свидетельства кредитору (п. 2 § 1163 ГГУ).

Стороны могут договориться между собой о том, что ипотечное свидетельство может не составляться. В таком случае вступают в действие нормы п. 2 § 1116 ГГУ, которое предусматривает применение книжной ипотеки. Ее особенность состоит в том, что собственник и кредитор «заключают соглашение об исключении ипотечного свидетельства и регистрации соглашения и записи о возникновении книжной ипотеки в земельной книге.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425




Интересное:


Понятие сроков исковой давности в ГК РФ
Особенности договорных отношений по использованию прав на изобретение
Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения
Законодательство 1880 - 1890 гг. и его влияние на мировой суд
Комиссия 1894 - 1899 годов по пересмотру Судебных уставов и закон «О преобразовании суда в сельских местностях» 1912 года
Вернуться к списку публикаций