2010-04-23 17:52:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект



Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект


На этих главных основаниях формировалась ипотечная система в соответствии с Прусским ипотечным законом от 20 декабря 1783 года, а затем и в других германских государствах, Австрии, Нидерландах и Тоскане. Тенденцию формирования новой ипотечной системы, основанной на принципах ипотечной гласности вотчинных прав, оглашенных в публичных поземельных книгах, подтвердил Ипотечный Устав Польши 1818 г., образцом для которого послужил Ипотечный закон Пруссии от 20 декабря 1783 г. Все вотчинные права по Ипотечному уставу Польши 1818 г. по примеру германских ипотечных систем подлежат оглашению в ипотечных книгах, приуроченных к определенным вотчинным единицам-имениям. Благодаря гласности ипотечных книг каждый, кто совершает залог имения, может «знать, съ какою недвижимостью онъ имеет дело, изъ чего она состоитъ, кто ея собственник!., подлежить ли она какимъ-либо ограничениямъ въ распоряжении и какимъ именно, какими вечными тягостями и сервитутами она обременена и какие на ней лежат долги. Для того, чтобы этоть указатель (ипотечный) не вводилъ в заблуждение, законъ придалъ ему полную достоверность относительно всякого третьего лица. Законъ объявляетъ третьему лицу, что оно вполне можетъ положиться на эту достоверность при приобретении какого-либо права или обеспечении на имении. Иначе говоря, каждый, желающий приобрести имение или какое-либо право на оном или дать в заемъ деньги под обеспечение имениемъ, можетъ быть уверенъ, что ипотечный указатель не введеть его в заблуждение, что тотъ, кто ему продаетъ имение или даеть обеспечение, есть именно то лицо, за которое онъ себя выдаеть, разъ это удостоверяется ипотечнымъ указателемъ». Гласность расценивается, таким образом, проф. В. Дуткевичем в качестве важнейшего, преобладающего признака польской ипотеки: все должно быть оглашено кроме привилегий и некоторых сервитутов. То, что не внесено в ипотечную книгу и не отмечено в ней предварительно, не может рассматриваться в качестве вещного права. Одна только ипотечная книга определяет, что связано с имением.

Гласность составляет одно из главных условий германской ипотеки ХVIII-ХIХ века. Вопрос о ней разрешался различно: одни требовали безусловной гласности; другие ограничивали гласность случаем необходимости, предоставляя каждому, без особых доказательств его собственной необходимости; иные считают это ограничение недостаточным и протестуют против этой гласности, которая по их мнению переходит в крайность.

Ведение книг находится в руках государства, чтобы обеспечить большую точность и объективность.

В основе ведения книг лежит публичное к ним доверие (offentlich Glauben), которое состоит в том, что каждый владелец, внесенный в книги, рассматривается как собственник по отношению ко всем третьим лицам, с которыми он bona fide совершил какие-либо сделки; настоящий собственник, по каким-либо причинам не внесенный в книги, не может оспаривать действительность этих сделок. Начало доверия к ипотечным книгам было установлено впервые прусским Landrecht.

По германским законам, именно в тех странах, где была введена ипотечная система, ипотечное право и ипотека в значении права возникает только по внесении в поземельную и ипотечную книгу заложенного недвижимого имущества с обозначением его ценности, всех лежащих на нем повинностей и долгов. Сюда же заносятся все перемены, которые происходят с имуществом или ипотечным обязательством. В тех случаях, когда встречаются трудности при немедленном внесении ипотеки в книгу, допускаются для защиты прав и законных интересов должника протесты и замечания. Регистратор, записывающий в книгу ипотеку, обязан рассмотреть и обсудить все обстоятельства, от которых зависит установление ипотеки, т.е. желание должника наложить ипотеку на свое имущество, право его свободно распоряжаться им, условия договаривающихся сторон и др.

С внесением в книгу ипотечного обязательства, заложенное имение подчиняется наблюдению заимодавцев, однако собственник при этом не лишается права свободного распоряжения своим имуществом при условии не нарушать прав и законных интересов ипотечных заимодавцев, записанных в книгу. Соблюдая это условие, должник вправе совершать разные перемены в имуществе и заключать на него новые обязательства и новые ипотеки, но и те и другие не могут совершаться во вред прежним заимодавцам. Прусские и веймарские законы признавали недействительным даже добровольное условие контрагентов о том, чтобы не было совершено новых ипотек на заложенное имение.

Должнику предоставлялось право продажи его заложенного имущества без согласия заимодавца, но через продажу, если при этом не нарушаются условия договора об ипотеке. О такой продаже заимодавец извещался заблаговременно в установленном порядке и приобретал преимущественное право на удовлетворение своих претензий. Если имение закладывалось нескольким лицам, то время внесения в книгу ипотек решает их преимущество. Время записки обязательств в книгу суть исключительное основание, определяющее первенство между кредиторами. Лицо, внесшее первым свое требование в книгу, идет впереди всех прочих кредиторов.

Записанная таким образом и при таких условиях ипотека обеспечивается всем заложенным имением, всеми его принадлежностями, приращениями, даже произведениями, пока они не отделены от имущества. Обеспечение простирается не только на капиталы, но и на проценты и процентные недоимки. Ипотечные обязанности переходят к наследникам и новым собственникам имущества.

Регистрация не только возможна, но и принудительна. Если установить такую обязанность, не предписывая соответствующей санкции, то регистрации в большинстве случаев не последовало бы. Простейшим способом оформления такой санкции является зависимость приобретения правового статуса от осуществления регистрации. На этой позиции стояло Гражданское уложение Саксонии, которое делало установление ипотеки зависимым от осуществления регистрации. Без регистрации управомоченное лицо приобретает только личное требование на предоставление ипотеки. Лишь в случае регистрации приобретается вещное право.

Этот принцип впервые был применен в Саксонии в соответствии с изданным 6 ноября 1843 года «Законом, касающемся земельных ипотечных книг» и без изменения был воспринят Гражданским уложением Саксонии.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425




Интересное:


Договорные отношения до получения патентной охраны изобретений
Категория экономические споры в арбитражном процессе
Особенности договорных отношений по использованию прав на изобретение
Вина в нарушении договорных обязательств в советском гражданском праве
Вина Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в нарушении договорных обязательств в гражданском праве России
Вернуться к списку публикаций