2014-07-15 18:18:03
ГлавнаяГражданское право и процесс — Соотношение недействительной и несовершенной сделки



Соотношение недействительной и несовершенной сделки


Незаключенность или недействительность договора как последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.

Следует обратить внимание, что положения п. 1 ст. 165 ГК закрепляют в одном ряду недействительность договора, в котором не соблюдена его форма и государственная регистрация. Как указывалось выше, государственная регистрация не является разновидностью формы сделки, а представляет собой дополнительное требование закона к сделке, уже заключенной в необходимой форме. В соответствии с нормами ГК (ст. 164 ГК) государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Указанный закон посвящен также регистрации прав на недвижимое имущество, но в рамках исследования проблемы соотношения незаключенных и недействительных договоров нас интересуют последствия несоблюдения государственной регистрации соответствующих сделок.

Представляется необходимым дать оценку положениям ГК, относящим незарегистрированный договор в одних случаях к незаключенным, а в других - к недействительным. В соответствии общими положениями ГК о договоре наличие или отсутствие государственной регистрации может влиять на заключенность либо незаключенность договора. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация договора, требуемая законом, оказывается дополнительным необходимым условием отнесения его к заключенным, привнося тем самым элемент публично-правового контроля для обеспечения интересов общества и самих участников таких сделок. Таким образом, указанная норма устанавливает исключение из общего правила, согласно которому для заключения договора необходимо и достаточно достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора.

Заключение договора в классическом понимании п. 1 ст. 432 ГК представляет собой определенный момент во времени, связанный с достижением соглашения между сторонами (посредством оферты и акцепта). Государственная же регистрация, как следующий после достижения соглашения акт уполномоченного государственного органа, не имеет отношения к самому достижению соглашения между сторонами договора и отстоит от момента достижения такого соглашения по времени. Однако если незарегистрированный договор по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК не заключен, то не возникшими являются и права и обязанности по такому договору. Тем не менее, определенное правоотношение между сторонами возникает, так как ГК в п. 3 ст. 165 устанавливает право стороны незарегистрированной сделки, совершенной в надлежащей форме, требовать через суд регистрации сделки при уклонении другой стороны от регистрации. Возможность принудительного судебного воздействия по инициативе одной из сторон договора свидетельствует о существовании правоотношения между сторонами договора, но еще не того правоотношения, вытекающего из договора, которое возникнет после государственной регистрации сделки.

Данный подход соответствует сложившейся судебной практике, хотя судебная практика исследует вопрос не с точки зрения возникновения прав и обязанностей на определенных этапах заключения договора, а несколько в иной плоскости: с позиций возможности применения к незаключенным договорам, в силу отсутствия их регистрации, норм п. 3 ст. 165 ГК. Рассмотрим следующее судебное дело [2]. Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п. 3 ст. 165 ГК.

Интерес представляют возражения одного из ответчиков в процессе. В ходе судебного разбирательства один из ответчиков (арендодатель) заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК и п. 3 ст. 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. По мнению ответчика, предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды, а такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, по мнению ответчика, п. 3 ст. 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Следует отметить, что в указанном деле суд справедливо исходил из того, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. При этом прямого указания на незаключенность договора аренды недвижимости при отсутствии его государственной регистрации не требуется (в ст. 609 ГК такого указания нет). Такое правило присутствует в общих положениях о заключении договора (п. 3 ст. 433 ГК), а также в специальных нормах о договоре аренды зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК).

Необходимо обратить внимание на соотношение в данном случае общих и специальных норм ГК и, в связи с этим, на наличие или отсутствие необходимости дополнительного указания в специальных нормах об отдельных договорах на их незаключенность при отсутствии их государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 558 ГК договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Аналогичные нормы содержатся в нормах о договоре продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), в нормах о договоре аренды зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК), а также в нормах о договоре аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК).

Представляется, что, так как на договор определенного вида в полной мере распространяют свое действие общие положения ГК о договоре, правила перечисленных статей ГК о незаключенности незарегистрированных договоров, имея дополнительный характер по отношению к общему правилу п. 3 ст. 433 ГК, можно считать излишними. В данном случае возможным было бы простое исключение норм о незаключенности незарегистрированных договоров из текста статей ГК, регулирующих отдельные виды договоров, так как к ним автоматически будут применяться общие нормы о незаключенности незарегистрированного договора п. 3 ст. 433 ГК. Это не сказалось бы отрицательным образом на осуществлении тех задач, которые стоят перед законодателем при регулировании отношений, связанных с продажей жилых помещений, продажей и арендой предприятий и др.

Известно, что отсутствие государственной регистрации договора может повлечь не только незаключенность, но и недействительность договора в соответствии с положениям п. 1 ст. 165 ГК. Представляется необходимым выяснить, каким образом соотносятся случаи недействительности и незаключенности незарегистрированных договоров.

Необходимость единообразного толкования и применения норм о недействительности сделок в случае несоблюдения требований о государственной регистрации является существенной и очевидной. Развивая затронутый выше вопрос о недействительности договора при отсутствии требуемой государственной регистрации, обратимся к особенностям содержания п. 1 ст. 165 ГК, который имеет не вполне четкую формулировку, что порождает определенные разночтения при его толковании.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной. Следует при этом отметить, что в настоящее время регистрации требуют только двух- и многосторонние сделки (договоры), о них и пойдет речь в дальнейшем. В отношении же односторонних сделок данная норма носит резервный характер.

Из буквального содержания данной нормы следует, что несоблюдение установленных законом требований о государственной регистрации влечет недействительность заключаемой сделки не всегда, а лишь при указании об этом в законе. Представляется, что мысль законодателя соответствовала именно такому пониманию указанной нормы. Однако в литературе имеет место и другое толкование, согласно которому отсутствие требуемой государственной регистрации всегда влечет недействительность сделки. Такой позиции в частности придерживается О.М. Козырь. Ученая пишет, что «статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165 ГК)» [3].

Первого толкования, основанного на буквальном содержании формулировки п. 1 ст. 165 ГК, придерживается в частности В.В. Витрянский [4]. Известный ученый обосновывает свою позицию закрепленной законом возможностью одной из сторон сделки при уклонении другой стороны от регистрации сделки добиваться по суду такой регистрации (п. 3 ст. 165 ГК), а также положением пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 25.02.98 [5], согласно которому, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

По нашему мнению, несмотря на принципиальную верность позиции, указанная ссылка ученого на п. 3 ст. 165 ГК в данном случае не является безусловным доказательством правильности толкования, согласно которому неосуществление государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Необходимо обратить внимание, что как указывалось выше, возможность стороны требовать через суд регистрации сделки, имеет место как при незаключенности незарегистрированных договоров, так и при их недействительности, поэтому положения п. 3 ст. 165 ГК нельзя противопоставить недействительности незарегистрированного договора во всех случаях. Как представляется, ссылка на постановление Пленума ВАС РФ №8 в данном случае также не является удачной, так как переход права собственности имеет место на стадии исполнения консенсуального договора купли-продажи (о котором идет речь в статье ученого), в то время как признаки действительности или недействительности сделки выявляются только на стадии его заключения.

Буквальное толкование п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом представляется единственно верным. Предлагается следующее его обоснование.

Общее правило относительно незарегистрированных договоров содержится в п. 3 ст. 433 ГК, а именно: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, при отсутствии требуемой регистрации договор по общему правилу является незаключенным. Если предположить, что п. 1 ст. 165 ГК говорит о недействительности незарегистрированного договора в любом случае, то договоры, которые по закону являются незаключенными при отсутствии их регистрации, также окажутся одновременно недействительными. Такая ситуация оказывается достаточно абсурдной, так как недействительным, как впрочем и действительным, может являться только заключенный договор. Незаключенный договор не является юридическим фактом, то есть вообще договором в правовом смысле. На него не распространяются правовые нормы о сделках, в том числе об их недействительности.

Представляется, что п. 1 ст. 165 ГК в действительности устанавливает исключение из общего правила о незаключенности незарегистрированного договора. П. 1 ст. 165 ГК как раз и является одним из иных установлений закона, о которых идет речь в п. 3 ст. 433 ГК. Таким образом, п. 1 ст. 165 говорит о недействительности незарегистрированного договора только в случаях прямо установленных законом, как, например, в отношении договора доверительного управления имуществом такое указание содержится в п. 3 ст. 1017 ГК.

В литературе встречаются внутренне противоречивые утверждения, что, «хотя анализ статей Кодекса позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое на этот счет указание, недействительность наступает также, когда закон требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (например, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества)» [6]. Логическая и юридическая ошибочность такого вывода следует из вышеизложенного анализа положений ГК. Договоры, для которых необходима государственная регистрация, при отсутствии в законе указания на последствия несоблюдения требования о государственной регистрации, должны считаться незаключенными и ни в коем случае не являются недействительными. Судебная практика идет по такому пути в большинстве случаев.

В качестве примера можно привести следующее судебное дело [7]. ОАО Сберегательный банк РФ (Измайловское отделение г. Москвы) обратилось с иском к ООО «Визави Лтд» о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании арендной платы за пользование помещением. Истец обосновывал свои требования на положениях п. 1 ст. 165 ГК. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2000. в иске было отказано. Выводы суда первой инстанции подтвердил ФАС Московского округа постановлением от 16.06.2000, не найдя оснований для отмены решения. Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор от 27.02.98. на аренду помещения, условиями договора срок действия определен в два года. Суд указал, что договор аренды является незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ ввиду отсутствия государственной регистрации. Признание договора незаключенным, исключает применение к нему положений п. 1 ст. 165 ГК РФ. Поскольку гражданское законодательство не устанавливает последствия признания сделки незаключенной аналогичными последствиям недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ), арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Следует отметить, что в ГК, помимо недействительности и незаключенности договора, в качестве последствия несоблюдения требования о государственной регистрации в определенных случаях устанавливается невозможность для сторон ссылаться на договор в отношениях с третьими лицами (ст. 1028 ГК). В.В. Витрянским высказывается мнение, что такое последствие исключает недействительность договора и закрепляется законом как альтернатива недействительности. Данное замечание представляется верным, однако, следует обратить более пристальное внимание на правовую природу данного последствия отсутствия государственной регистрации договора.

Невозможность для сторон ссылаться на договор в отношениях с третьими лицами до его регистрации означает, что до этого момента договор уже существует как заключенный, соответственно он порождает все вытекающие из него права и обязанности между сторонами договора. Единственным изъятием из сферы его действия является отсутствие права сторон ссылаться на договор в отношениях с третьими лицами. Следует сказать, что правило ст. 1028 ГК является существенным для обеспечения прав и интересов неограниченного круга лиц, так как предметом договора коммерческой концессии является комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, передаваемый пользователю для использования в предпринимательской деятельности.

Здесь, безусловно, и не может идти речь о недействительности (ничтожности) договора по п. 1 ст. 165 ГК. Недействительная сделка не порождает правовых последствий, кроме тех которые связаны с ее недействительностью, кроме того, недействительность незарегистрированного договора наступает лишь в предусмотренных законом случаях (в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК), в данном же случае закон устанавливает совершенно иные последствия отсутствия государственной регистрации договора. Таким образом, представляется, что в данном случае до государственной регистрации договора (ст. 1028 ГК) мы имеем дело с заключенным действительным договором, отдельное право по которому (а именно, ссылаться на договор в отношениях с третьими лицами) возникает с момента государственной регистрации договора. Положения ст. 1028 ГК о рассматриваемом последствии отсутствия государственной регистрации договора являются еще одним предусмотренным законом изъятием из общего правила о незаключенности незарегистрированного договора в соответствии с положениями п. 3 ст. 433 ГК.

Следует обратить внимание, что дополнительное указание в тексте п. 1 ст. 165 ГК на то, что недействительная сделка «считается ничтожной» выступает в данном случае как излишнее в рамках действующего общего правила о ничтожности сделки при ее не соответствии закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). При этом в других нормах ГК, например, в нормах, определяющих недействительность сделок при несоблюдении простой письменной формы в случаях, указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК), а также недействительность внешнеэкономической сделки при несоблюдении простой письменной формы (п. 3 ст. 162 ГК), фраза «такая сделка считается ничтожной» отсутствует, что не означает меньшую обоснованность ничтожности перечисленных сделок.

Таким образом, наличие или отсутствие фразы «такая сделка считается ничтожной» в дополнение к закреплению законом недействительности сделки определенного вида не влияет на юридическую силу недействительной сделки, при этом различные правовые нормы ГК, как регулятор гражданских правоотношений, должны обладать емким и единообразным содержанием, когда речь идет об одних и тех же правовых понятиях. Иная ситуация складывалась бы в случае предложенного выше изменения генерального правила о последствиях несоответствия сделки требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК) в пользу их оспоримости по общему правилу. В таком случае фраза «такая сделка считается ничтожной» имела бы существенный характер и требовалась бы в каждой норме о ничтожности недействительной сделки.


Проблемы применения норм ГК о государственной регистрации реальных договоров.

Необходимо обратить внимание на особенности содержания некоторых статей ГК, касающихся государственной регистрации реальных договоров: доверительного управления недвижимым имуществом и ренты недвижимого имущества. Важно отметить, что положения ст. 584 ГК указывают на обязательность государственной регистрации договора ренты недвижимости, в то время как ст. 1017 ГК говорит об обязательной государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. В данном случае оказывается неясным такое различие в правовом регулировании правоотношений, обладающих общностью реальных договоров. Так как оба названных договора являются реальными, они являются заключенными с момента передачи соответствующего имущества, с этого же момента возникает и право собственности на такое имущество.

При этом если для договора доверительного управления недвижимым имуществом предусматривается такое последствие несоблюдения требования о регистрации передачи недвижимого имущества, как недействительность сделки (п. 3 ст. 1017 ГК), то для договора ренты такое последствие не установлено. Следовательно, в отношении договора ренты недвижимого имущества будет действовать общее правило п. 3 ст. 433 ГК, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В связи с этим формулировка ст. 584 ГК вызывает определенные трудности в процессе ее применения. Дело в том, что договор ренты, являясь реальным договором, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества в соответствии с положениями ст. 224 и п. 2 ст. 433 ГК. Таким образом, регистрация не передачи имущества, как это установлено в ст. 1017 ГК, а самого договора, установленная в ст. 584 ГК, не является сама по себе фактом, обусловливающим заключение договора при отсутствии непосредственно передачи имущества. В связи с этим, именно регистрация передачи недвижимого имущества (ст. 1017 ГК), а не регистрация самого договора соответствует правовой конструкции реального договора. Кроме того, регистрация самого договора ренты (в отличие от регистрации передачи недвижимого имущества) не кажется необходимой, так как данный договор подлежит нотариальному удостоверению, что обеспечивает определенный независимый контроль его законности. Представляется целесообразной следующая редакция ст. 584 ГК:

«Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Передача недвижимого имущества под выплату ренты подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество».


Павлова Ирина Юрьевна



[1] ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.97. №122-ФЗ, в ред.от 9.06.2003. №69-ФЗ // СЗ РФ. от 28.06.97. № 30. ст. 3594.

[2] Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник ВАС РФ, 2001. №4.

[3] О.М. Козырь. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Л. Маковского. М. 1998. С. 293.

[4] В.В. Витрянский. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. №7-9. 1999. // ИПС «Консультант плюс»: судебная практика.

[5] Постановление Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.98 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». // Вестник ВАС РФ. 2001. № 1.

[6] О. Романов. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998. №7-8. С. 45.

[7] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.06.2000 по делу № КГ-А 40/2319-00 // ИПС «Консультант плюс»: Московский округ.



← предыдущая страница    следующая страница →
12




Интересное:


Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения
Мировой суд как государственно-правовой институт
Субъекты права общей долевой собственности
К вопросу о соотношении информации и интеллектуальной собственности
Вина в нарушении договорных обязательств в дореволюционном гражданском праве России
Вернуться к списку публикаций