2014-04-02 19:08:06
ГлавнаяГражданское право и процесс — Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Существенные условия договора

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Прежде чем перейти непосредственно к рассмотрению условий договора, необходимо остановиться на том, что подразумевает законодатель под понятием «существенное условие»? Ответить на этот вопрос только на основании п.2 ст. 432 ГК невозможно. Формулировка этой статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение», может быть истолкована так: поскольку закон требует согласования всех существенных условий в надлежащей форме, то названные условия должны быть перечислены в тексте договора. При таком взгляде отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды недвижимости влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе превалирует позиция, суть которой заключается в том, что существенные условия применительно к договору следует рассматривать в двух аспектах: а) договор, представляющий собой письменный документ и содержащий конкретные условия договора; б) договор-правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но и теми предусмотренными Гражданским кодексом диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы являются как бы восполнительными, поскольку они призваны восполнить те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна. Однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК).

Другим аргументом в пользу этой точки зрения, в частности, применительно к аренде, является указание в ст. 606 ГК на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Следует заметить, что в юридической литературе явно прослеживаются различные определения понятия «предмет договора». Одна группа авторов [1] предмет всякого договора сводит к действиям, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа авторов [2] придерживается мнения, что предметом договора является вещь, подлежащая передаче другой стороне: купля-продажа, аренда и др., - или определенные действия, которые одна сторона обязана совершить в пользу другой (поручение, комиссия и др.).

Следующая группа ученых исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора ими подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора [3]. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

В то же время Гражданский кодекс не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют силу и в период действия договора аренды.

Ко второй группе существенных условий, как бы выражающих правовую природу договора аренды, относится срок, т.е. период времени, на который сдается имущество в аренду, зависящий от взаимного соглашения сторон. В договоре аренды он, как правило, равен сроку действия договора. Излагая суть этого условия, Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии» [4].

В литературе высказывается взгляд, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать» [5]. Представленная оценка рассматриваемому условию неприемлема, поскольку исключила бы возможность заключения в соответствии с п. 2 ст. 610 договора без указания срока.

Условие о цене присуще аренде как любому другому возмездному договору. Будучи само по себе существенным условием аренды, она получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор размера арендной платы. Данная норма императивна, поскольку при отсутствии согласования размера арендной платы в письменной форме договор считается незаключенным. Не могут применяться к нему и правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса. Таким образом, применительно к аренде зданий, сооружений цену следует относить одновременно к третьей группе существенных условий, которые в качестве таковых названы в законе или иных правовых актах. При аренде нежилых помещений действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК).

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон. Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. В виду того, что Кодекс не определяет конкретный круг этих условий, в практике прочно утвердился взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора, хотя, возможно, отдельные предложения сторон сами по себе не являются существенными для конкретного вида договора. Едва ли правильно сводить содержание этих условий к необходимости их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора. Представляется, что в действительности юридическая сила этой группы условий заключается в договорном характере тех условий, которые существенным образом влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и недостижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон. Такая точка зрения ранее высказывалась в литературе. Так, В.В. Витрянский в качестве довода, призванного подтвердить обоснованность такой практики, приводит конкретный пример: «...нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполнили условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В этом случае договор следует признать заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора» [6]. Такой вывод справедлив, т.к. соответствует принципу свободы договора, который в данном случае проявляется в том, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают условия договора сообразно их индивидуальным интересам и потребностям. Отсутствие соглашения о конкретной ответственности не исключает применение к должнику мер, определенных законом.


Дорошкова Антонина Григорьевна



[1] См., например, Мейер Д.И. Указ. соч. Ч 2. С. 161; Витрянский В.В. Указ. соч. Книга 2-я. С. 445.

[2] Такое определение выражено в Учебнике по гражданскому праву. 4.1. Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М.: Юрист. 1997. С. 379; в Учебнике по гражданскому праву. 4.1 Под ред. Сергеева А.П, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 499.

[3] Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций, г. Чебоксары: Чув. кн. изд-во, 1997. С. 195.

[4] Мейер Д.И. Указ соч. С. 262.

[5] Калачева С.А. Арендные сделки. М.: ПРИОР, 1997. С. 31.

[6] Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. 1995. С. 29.



← предыдущая страница    следующая страница →
1234




Интересное:


Наследство как объект права общей собственности наследников по закону и по завещанию
Общетеоретические аспекты административно-правового исследования проблем управления государственной собственностью субъекта Российской Федерации
Право собственности и право общей собственности
Подсудность гражданских дел мировому судье
Подготовительные работы по введению новой вотчинной системы и терминология проекта Вотчинного устава
Вернуться к списку публикаций