2014-04-02 19:08:06
ГлавнаяГражданское право и процесс — Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Субъекты договора

«Лица, участвующие в договоре, называются договаривающимися лицами, договаривающимися сторонами или контрагентами... Общие определения об участии лиц в юридических сделках подвергаются лишь немногим изменениям по отношению к договорам» [1].

Применительно к договору аренды, в котором стороны называются арендодателем и арендатором, законодатель установил специальное требование, предъявляемое стороне, выступающей арендодателем. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Отсюда «сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом» [2]. Российское гражданское законодательство не знает другого термина, более точно определяющего сущность сдачи имущества в наем, сведя содержание права собственности к трем традиционно составляющим правомочиям: право владеть, пользоваться и распоряжаться [3]. Следует заметить, что такая характеристика правомочий собственника свойственна только российскому праву. Так, англо-американское право вовсе не содержит определения права собственности, и насчитывает до 12 различных правомочий собственника, не исключая его одновременного нахождения в различных вариантах у различных лиц. Право собственнику распорядиться вещью по своему усмотрению предоставляет § 903 Германского гражданского уложения; согласно ст. 544 Французского гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом.

Таким образом, как заметил Е.А. Суханов: «Дело заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком» [4].

Характеризуя полномочия арендодателя, следует отметить, что они отличаются в случаях, если имущество ему принадлежит на ином вещном праве: хозяйственного ведения и оперативного управления, предусматривающих ограничения в распоряжении имуществом. Так, предприятие не вправе без согласия собственника сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

К субъектам оперативного управления в лице казенных предприятий названное ограничение распространяется также на движимое имущество.(ст. 297 ГК).

В силу ст. 298 ГК учреждения вовсе лишены права отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете.

Действующий Кодекс закрепил основную направленность гражданского законодательства на признание равенства участников регулируемых им отношений, что, однако, не исключает различный объем принадлежащих им прав. В формировании рыночной экономики в России «значимым организационным фактором служит упорядочение юридических способов хозяйственных отношений самими субъектами договорных отношений» [5]. Известная самостоятельность субъектов в этом отношении проявляется в том, что ряд законодательных и правовых актов предоставляет отдельным учреждениям право самостоятельно вступать в договорные отношения при сдаче в аренду закрепленного за ними имущества. Например, в силу п. 4 ст. 27 Закона РФ от 22.08.96 г. №125 [6] государственные и муниципальные высшие учебные заведения с согласия Совета данного учреждения вправе сдавать имущество в аренду. Федеральным законом «Об образовании» [7] аналогичные права предоставлены другим образовательным учреждениям.

Аренда временно неиспользуемого имущества федерального уровня, закрепленного за государственными научными организациями, может быть оформлена последними на срок до одного года самостоятельно (постановление Правительства РФ от 27.03.97 г. №342) [8].

Для сдачи в наем недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, достаточно согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный закон от 20.07.95 г. «О федеральном железнодорожном транспорте») [9].

Правильный подход к пониманию названных положений выработан судебной практикой. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.96 г. №6/8 [10] определено, что собственник или управомоченный им орган не вправе помимо указанных в статьях 295-296 ГК РФ случаев распоряжаться имуществом, закрепленным за унитарным предприятием или учреждением (казенным предприятием) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В другом случае судебная практика определяет субъективное право арендодателя не прямо, а косвенно, опираясь на выраженную им волю. Товарищество с ограниченной ответственностью «Биотехномед» (далее ТОО «Биотехномед») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к профессиональному училищу №68 (далее ПУ №68) об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 571,91 кв. м, расположенного в доме лит. «д» по 6-й линии В.О. г. Санкт-Петербурга.

В процессе разрешения спора истец в порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил обязать ПУ 368 не чинить препятствий товариществу «Биотехмед» в пользовании указанным арендуемым нежилым помещением.

Суд кассационной инстанции установил, что 21 апреля 1997 г. между ТОО «Биотехмед» и КУГИ сроком на 10 лет был заключен договор аренды названных нежилых помещений, принадлежащих училищу на праве оперативного управления. Принимая постановление об изменении решения суда первой инстанции, которым иск был удовлетворен, апелляционная инстанция указала на нарушение Комитетом по управлению государственным имуществом права оперативного управления училища спорным помещением, сославшись на анализ норм, содержащихся в Законе РФ «Об образовании», и признала договор аренды ничтожным. Не согласившись с таким выводом, кассационная инстанция отметила, что согласно имеющимся доказательствам спорные помещения относятся к объектам федеральной собственности и закреплены за ответчиком, являющимся образовательным учреждением, на праве оперативного управления. Однако сданы истцу в аренду они были не вопреки волеизъявлению ПУ №68, а с его письменного согласия, закрепленного в договоре о совместной деятельности от 01.06.93 г. и протоколе совещания сторон. На указанном совещании ПУ №68 с целью дальнейшего расширения совместной производственной деятельности заявило о своей возможности сдачи истцу в аренду «через КУГИ» до 1000 кв. м производственных и складских площадей.

Таким образом, ответчик реализовал свое право на сдачу в аренду помещений, находящихся у него на праве оперативного управления, согласившись с тем, что в качестве арендодателя по договору будет выступать представитель собственника спорного имущества - КУГИ г. С.-Петербурга [11].

Значительное распространение в практике арбитражных судов получило мнение о том, что необходимость установления права собственности либо иного вещного права арендодателя на объект недвижимости возникает лишь в случаях, когда оно оспорено арендатором, участвующим в арбитражном процессе.

Еще с большей определенностью высказываются доводы о том, что рассмотрение названного вопроса не входит в предмет иска, основанного на споре о расчетах по аренде. Арендатор (должник) вправе защитить свои интересы только путем подачи встречного иска о признании договора аренды недействительным.

Наконец, государственные (муниципальные) органы, включая комитеты по управлению имуществом, не вправе заключать договоры аренды имущества, числящегося на балансе предприятия. «Для того, чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества» [12].

Приведенные соображения требуют обсуждения, хотя, возможно, они частично выходят за рамки настоящей работы.

Исследование границ материального и процессуального содержания характерно для любого судебного процесса. «Единство материально-правового содержания права на защиту и его процессуальной формы состоит в том, что возможности материально-правового характера, предоставляемые управомоченному лицу правом на защиту, предполагают и возможность их осуществления в определенной, установленной законом процессуальной форме, в установленном законом порядке», - писал В.П. Грибанов [13].

Из содержания принадлежащего собственнику имущества или управомоченному лицу права на сдачу имущества в аренду вытекает, что это право в силу самой своей природы может осуществляться в зависимости от конкретных обстоятельств либо непосредственными действиями самого собственника, либо через посредство компетентных государственных органов, либо в силу прав, предоставленных законом или обязательственным договором [14]. В тех случаях, когда арендодатель заключил договор аренды чужого имущества, не имея надлежащих полномочий, такая сделка будет ничтожной, как не соответствующая требованиям закона. Недействительная сделка не порождает для ее участников юридические последствия. Из этого следует, что правовая оценка договору, данная судом при рассмотрении спора в пределах заявленных исковых требований, означает в том числе и исследование вопросов о праве материальном на объект аренды.

Обсуждая эту взаимосвязь Д.М. Генкин пишет, что если к должнику по договору, например к арендатору, предъявлено требование о возврате вещи в связи с прекращением договора, то ответчик «может заявить, что спорное имущество находится у него на законном основании в силу договора с собственником» а это значит, что истцу «все равно придется вскрыть действительную сущность своих правовых отношений с ответчиком и строить свой иск на основании договора» [15].

В связи с этим требования арендодателя о расчетах по договору аренды, являющемуся недействительным, не подлежат удовлетворению независимо от того, будет ли арендатор осуществлять свое право на защиту путем подачи встречного иска о признании такого договора ничтожным [16].

К примеру, Думиничское райпо обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к предпринимателю Сиделевой Е.Н. о взыскании 10297 руб. задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Требования райпо основаны на краткосрочном договоре аренды помещения магазина, расположенного в с. Высоцкое Думиничского района, числящегося на балансе райпо.

Возражая против иска, предприниматель указал, что указанный магазин на праве собственности принадлежит третьему лицу - кооперативу «Красный Октябрь», на балансе которого здание магазина числится со дня его возведения.

Судом исковые требования удовлетворены полностью. При этом суд подчеркнул, что вопрос о праве материальном на здание магазина, сданного в аренду, в предмет иска по данному делу не входит.

Суд кассационной инстанции Центрального округа решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что райпо является собственником магазина, и то обстоятельство, что магазин числится на балансе последнего, не является бесспорным доказательством такого права [17].

Чтобы выяснить вопрос о том, что такое фигура «балансодержателя», необходимо сначала рассмотреть основные элементы так называемого «трехстороннего» договора аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества, прочно вошедшего в практику. На стороне арендодателя по такому договору выступают соответствующий комитет по управлению имуществом и балансодержатель, являющийся в большинстве случаев специализированным жилищно-коммунальным предприятием, обеспечивающим содержание объектов местного нежилого фонда. По такой конструкции в аренду сдается имущество, как принадлежащее непосредственно государству или муниципальному образованию, так и закрепленное за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. К примеру, в Брянской области такое ограничение прав государственных и муниципальных унитарных предприятий нашло свое закрепление в местных нормативных актах. В соответствии с Положением о порядке учета и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска, утвержденным постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.10.98 г. №239, полномочия арендодателя при сдаче в аренду муниципального нежилого фонда осуществляет Комитет по управлению имуществом города. Органы местного самоуправления по предложению Комитета в соответствии со ст. 608 ГК РФ в отдельных случаях могут делегировать полномочия арендодателя муниципальным предприятиям (учреждениям). На балансодержателя возложен постоянный контроль за выполнением арендаторами условий договора, обеспечение своевременной передачи и возврата арендуемых площадей по актам приемки-передачи. Постановлением от 29.02.2000 г. №439 этот представительный орган утвердил Типовой договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска, который предусматривает согласование договора с балансодержателем [18].

Несколько иначе решила этот вопрос Брянская областная Дума. Основные принципы, порядок и единые на территории области правила предоставления в аренду государственного недвижимого имущества областной собственности определены постановлением областной Думы от 23.10.97 г. №2-285 (в ред. Постановления Думы от 27.04.2000 г. №2-1100). Действие названного Положения распространяется на государственное недвижимое имущество предприятий и учреждений, относящееся к собственности Брянской области, а также государственное недвижимое имущество, переданное на баланс организациям негосударственной формы собственности. Полномочия арендодателя в отношении имущества обеих категорий осуществляет только Комитет по управлению имуществом Брянской области.

Особое внимание привлекают две нормы, закрепленные в Положении: во-первых, акционерные общества, созданные в порядке приватизации государственных предприятий, в уставном капитале которых доля Брянской области превышает 25 процентов, имеют право сдавать свое имущество в аренду только по согласованию с Комитетом. И, во-вторых, в случае необоснованного отказа со стороны балансодержателя государственного недвижимого имущества в подписании договора аренды арендодатель заключает договор аренды самостоятельно и принимает меры к передаче имущества арендатору. Более того, в указанном постановлении Думы установлена дисциплинарная ответственность руководителей государственных предприятий и учреждений - балансодержателей государственного недвижимого имущества за нарушение названного Положения.

Подобное отношение собственника к регулированию арендных отношений не случайно. Оно обусловлено процессом обновления отношений собственности в перестроечный период. В соответствии с Основами законодательства СССР и союзных республик об аренде [19] в качестве арендодателя должен был выступать государственный орган, уполномоченный сдавать предприятия в аренду, например Фонд государственного имущества СССР и его структуры на местах. Однако на практике в качестве арендодателя для предприятий союзного и республиканского подчинения по поручению Правительств СССР и союзных республик выступали министерства и ведомства, а для предприятий местного хозяйства - органы, уполномоченные исполкомами краевых, областных Советов народных депутатов.

С введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» каждому собственнику государственного имущественного фонда предстояло внести изменения в решение вопроса об арендодателях. Эти положения нашли свое законодательное закрепление в постановлении Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [20], которым уполномоченными государственными органами по управлению имуществом признаны Мингосимущество РФ и комитеты по управлению имуществом, а также в постановлении Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. №96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» [21], предоставившем Мингосимуществу России полномочия по передаче федеральной собственности в аренду или пользование юридическим лицам на основе заключенных с ними договоров недвижимого имущества, относящегося соответственно к федеральной собственности, государственной собственности РФ и муниципальной собственности. Правовые акты этого времени фактически отражают общий принцип действовавшего в то время хозяйственного законодательства в области аренды, суть которого заключается в том, что надлежащим арендодателем при сдаче в аренду объектов государственной собственности всех уровней рассматривался только специальный государственный орган.

Названные положения вступили в противоречие с новым Гражданским кодексом. В силу п.2 ст. 295 Кодекса предприятия, являющиеся титульными владельцами, сами могут быть арендодателями объектов недвижимости, получив на то согласие собственника. Из сказанного вытекает, что в рамках названного Указа полномочия комитетов сведены к сдаче в аренду только той части государственного имущества, которое не закреплено на вещном праве за юридическими лицами.

Вопрос о противоправности поведения комитетов по управлению имуществом широко обсуждается в правовой литературе. Вместе с тем сложившаяся судебная практика, что связано, прежде всего, с «нерешительностью» высших судебных инстанций, в корне противоречит задачам проведения в жизнь прямых указаний, содержащихся в статье 295 ГК. От правильности решения этого вопроса зависит обеспечение реальных гарантий прав государственных и муниципальных предприятий. Как видно из приведенной статьи, государственному (муниципальному) предприятию принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Определяя содержание этого права, закон делает исключение: распоряжение недвижимостью возможно с согласия собственника. Само выражение этой нормы свидетельствует о том, каким образом титульные владельцы могут реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимостью. Определяя права и обязанности участников этих отношений, закон не допускает совершения собственником действий, выходящих за рамки установленных дозволений. Исходя из изложенного участие Комитета при совершении сделок аренды государственного (муниципального) имущества, не принадлежащего казне, представляет собой не что иное, как злоупотребление правом.

Следует отметить, что названная ситуация может привести к стиранию определенной грани между свободой предприятий пользоваться своим правом по своему усмотрению и волевыми действиями управомоченного собственником лица.

Известный интерес с этой точки зрения представляет дело с участием гостиницы «Националь», рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиничная компания» обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Комитету по управлению имуществом Москвы о признании недействительным договора аренды части помещений государственного предприятия «Гостиница Националь») от 29.03.96 г., заключенного Москомимуществом с закрытым акционерным обществом «Бизнес Консорциум оф Нью-Джерси ЛТД», и понуждении Мингосимущества к заключению договора аренды тех же помещений с истцом. В ходе рассмотрения дела исковые требования уточнены и сформулированы как требование о признании названного договора аренды недействительным.

Решением арбитражного суда в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения Федеральным арбитражным судом Московского округа, решение отменено, договор аренды признан недействительным.

Рассмотрев протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, Президиум установил, что по контракту с Комитетом по управлению имуществом Москвы от 04.04.95 г. за государственным предприятием «Гостиница «Националь») на праве хозяйственного ведения закреплено здание гостиницы, находящееся в собственности города Москвы.

Между Москомимуществом и ЗАО «Бизнес Консорциум оф Нью-Джерси ЛТД» 29 марта 1996 года заключен договор аренды части помещений гостиницы.

Отменяя постановления апелляционной и кассационной инстанций, Президиум указал: «...арбитражный суд исходил из того, что названный договор заключен без согласования с гостиницей. Однако из материалов дела следовало, что между собственником и гостиницей было достигнуто соглашение о сдаче части свободных помещений гостиницы в аренду американской компании сроком на 15 лет. В целях реализации согласованных намерений принято распоряжение премьера Правительства Москвы от 23.10.95 г. о создании на базе арендуемых помещений гостиницы «VIP» клуба, а американской стороной в Москве учреждено закрытое акционерное общество «Бизнес Консорциум оф Нью-Джерси ЛТД».

Гостиница в нарушение договоренности с собственником и без согласия Москомимущества самостоятельно заключила договоры аренды спорных помещений с обществом с ограниченной ответственностью «Гостиничная компания».

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Предприятие в силу пункта 2 статьи 295 Кодекса может сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество только с согласия собственника.

Фактически в отношении спорных помещений заключены договоры аренды с двумя субъектами».

Президиум посчитал, что иск о признании договора аренды, заключенного с американской компанией, неправомерен, так как собственником и гостиницей выражено волеизъявление только в отношении этого арендатора [22].

Бесспорно, что, заключив договор аренды с ООО «Гостиничная компания» без согласия собственника, гостиница превысила свои полномочия. Вместе с тем, действительная воля государственного предприятия может быть реализована постольку, поскольку деятельность собственника будет направлена на обеспечение интересов субъектов гражданского оборота. Ключом к рассмотрению спора по указанному делу должно быть выяснение истинных намерений участников. Если гостиница намеревалась получить согласие на сдачу в аренду недвижимости на собственных условиях (п.2 ст.295 ГК), а Комитет желал сдавать имущество гостиницы на своих условиях и от своего имени, то есть основания считать ничтожными как противоречащие закону оба заключенных договора. Соглашение, когда в отношении одного неделимого предмета на стороне арендодателя выступают два лица, противоречит ст. 608 ГК РФ. Кроме того, принадлежность помещения гостинице, исключает возможность предъявления к собственнику требований, вытекающих из договора, будь то проведение капитального ремонта, фактическая передача имущества и др.

Что же касается арендатора, то в этой роли без ограничения могут выступать как граждане, так и юридические лица.



[1] Мейер Д.И. Указ. соч. С. 76.

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. Книга 2-я. С. 452.

[3] Хохлов С.А. отмечал, что при разработке нового Гражданского кодекса России поступали настойчивые предложения о том, чтобы круг правомочий собственника включить правомочие по управлению, т.к. знаменитая «триада» не охватывает такое правомочие. / Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права. // Вестник ВАС РФ, 1995. № 8.

[4] Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе. // Закон. 1995. № 11. С. 23.

[5] Костюк H.H. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России. Юрист, 1998. № 6. С. 16.

[6] СЗ РФ, 1996. №35. Ст. 4135.

[7] Ведомости РФ, 1996. № 3 Ст. 150.

[8] СЗ РФ, 1997. № 13. Ст. 1549.

[9] СЗ РФ, 1995. № 35. Ст. 3505.

[10] Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 9.

[11] Архив Федерального арбитражного суда Северо - Западного округа за 1998 год. Дело № А-56-4214/98.

[12] Витрянский В.В. Указ соч. Книга 2-я. С. 538.

[13] Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. С. 113.

[14] Например, Сергеев А.П. и Толстой Ю.К. отмечают, что полномочие сдавать чужое имущество в аренду от своего имени может вытекать из договора комиссии. // Гражданское право. Учебник. Ч.2. С. 153.

[15] Генкин Д.М. Право собственности в СССР. С. 197.

[16] Изложенная позиция об оценке основания иска в виде сделки подтверждается практикой ВАС РФ. См.: Арифуллин А. Крепость для собственности. // эж-ЮРИСТ. 2002. № 3. С.1.

[17] Архив Федерального арбитражного суда Центрального округа за 1999 год. Постановление от 26.02.1999 г. № А23-78/15-98Г.

[18] Брянская газета, 2000. № 11(79).

[19] Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

[20] Ведомости РФ, 1992. № 13. Ст. 697.

[21] СЗ РФ, 1994. №8. Ст. 593.

[22] Архив Высшего Арбитражного суда РФ за 1997 г. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.97 г. № 5387/96 ( в печати не публиковалось).



← предыдущая страница    следующая страница →
1234




Интересное:


Право собственности крестьянского (фермерского) хозяйства
Общетеоретические аспекты административно-правового исследования проблем управления государственной собственностью субъекта Российской Федерации
Особенности устройства мирового суда в национальных окраинах Российской империи
Вина в нарушении договорных обязательств
Договорные отношения до получения патентной охраны изобретений
Вернуться к списку публикаций