2014-04-02 19:08:06
ГлавнаяГражданское право и процесс — Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Предмет договора

Если выше были изложены традиционные представления предмета аренды как обязательства, правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предмета рассматриваемого вида договора аренды. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора» [1].

Недвижимость как предмет гражданско-правового договора отличается особым правовым режимом. Понятие «недвижимость» использовалось еще в дореволюционном российском законодательстве, однако наиболее широкое распространение получило в современных нормативных актах. Попытка законодательно утвердить определение недвижимого имущества была предпринята в проекте Гражданского уложения России. В качестве критерия для отнесения имущества к недвижимости было определено такое свойство зданий, сооружений, как их прикрепленность к земле. Впоследствии с упразднением частной собственности необходимость в этом отпала вовсе. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года не предусматривал деление имущества на движимое и недвижимое.

С 90-х годов начались радикальные изменения отношений собственности, которые повлекли возрождение категории недвижимости. Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (точнее было бы «с земельным участком»), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Таким образом, Кодексом выделен еще один критерий: объект признается недвижимым имуществом при условии, если его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Можно считать, что невозможность такого перемещения в каждом конкретном случае будет решать орган, разрешающий гражданско-правовой спор. Более жесткой позиции придерживается В.В. Витрянский, который изложил ее следующим образом: «...указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций» [2]. Такой вывод представляется неубедительным. Рассматривая эту ситуацию необходимо прежде всего учитывать, что сегодня нередко павильоны и киоски представляют из себя строения, имеющие капитальный фундамент. Отсюда возникает вопрос, какой физической характеристикой должен обладать конкретный объект для того, чтобы он мог быть отнесен к категории недвижимости? Видимо, в основе должно лежать разделение объектов на капитальные и некапитальные. К последним следует относить автостоянки, боксовые гаражи, будки, киоски, модули, отличающиеся тем, что они монтируются на поверхности грунта без проведения каких-либо землеройных работ. Капитальные объекты строятся на фундаменте, имеют прочную связь с земельным участком, перемещение их невозможно без ущерба их дальнейшему назначению. Как правило, такие объекты числятся на учете в Бюро технической инвентаризации.

Разделение объектов на капитальные и некапитальные можно провести также по различию в подходе к оформлению правоустанавливающих документов для их возведения.

В научной литературе выделяют также следующие признаки, присущие зданиям, сооружениям: искусственность возведения, самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению. К следующей группе относятся такие признаки, как незаменимость, фундаментальность, индивидуальность, длительный срок их использования, значительная стоимость. Не являясь ключевыми для отнесения зданий к недвижимости, они тем не менее определяют специфику правового режима недвижимого имущества, предъявление более жестких требований к сделкам с недвижимостью. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Так, в пункте 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3] в качестве недвижимости названы объекты незавершенного строительства. Особый интерес в контексте аренды вызвали два вопроса:

- связано ли приобретение объектом незавершенного строительства статуса недвижимости с наличием акта государственной регистрации;

- могут ли эти объекты служить предметом аренды и как соотносятся правоотношения, возникающие из такого договора, с правилами, регулирующими аренду зданий, сооружений.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» [4] отметил, что согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только при необходимости совершения сделки с этим объектом, и если при этом он не является предметом действующего договора подряда.

В любом случае объекты незавершенного строительства не могут быть отнесены к зданиям, сооружениям, поскольку создание нового недвижимого имущества является первоначальным способом возникновения права собственности. Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая в свою очередь невозможна до завершения строительства. Частично эти аргументы, а также довод о невозможности использовать здания по назначению до ввода их в эксплуатацию определили позицию авторов, полностью опровергающих возможность заключения договора аренды указанных объектов.

Думается, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью и могут быть предметом любых сделок, в т.ч. аренды, при условии, если они соответствуют назначению имущества, которое устанавливается сторонами в договоре по их усмотрению, или отвечают иным условиям договора. Однако, в силу п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации такая сделка возможна лишь после того, как будет осуществлена регистрация прав на это имущество на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Совершенно очевидно, что авторами действующего Гражданского кодекса нежилые помещения не рассматривались как объекты недвижимости. Нужно признать, что введение в гражданский оборот такого объекта не было до конца продумано. Еще до принятия Гражданского кодекса законодатель рассматривал нежилые помещения в неразрывной связи с землей, что подтверждается приватизационным законодательством. Собственники приватизированных помещений наравне с собственниками зданий, сооружений были наделены исключительным правом по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду, (п.п. 4.6, 4.8 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утв. Указом Президента РФ от 22.07.94 г. №1535).

Поскольку Законом о государственной регистрации нежилые помещения названы объектами недвижимости, встала проблема уяснения логики законодателя: помещения - отличный от здания, сооружения вид недвижимого имущества, что влечет регулирование аренды помещений только общими нормами аренды (статьи 606-625 ГК), либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений?

Конструкция главы 34 Гражданского кодекса дает ответ на этот вопрос: аренда недвижимости, включая нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и др., регулируются общими положениями об аренде. Специальными правилами § 4 гл. 34 охватываются лишь правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям и сооружениям. Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, не всегда прочно связано с землей.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается незаключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора. В этом плане внимание заслуживает судебная практика. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил состоявшиеся судебные акты первой и апелляционных инстанций, не согласившись с выводом судов о том, что договор аренды следует считать не заключенным. При этом суды исходили из того, что представленный сторонами перечень нежилых помещений и расчет арендной платы не подтверждают передачу помещений.

Кассационной инстанцией установлено, что ОАО «ВУССЗ» (арендодатель) и ООО «Рем Эмо» (арендатор) заключили соглашение, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование ряд нежилых помещений общей площадью 1938 кв. м согласно приложению № 1. В соответствии с п. 2 договора от 01.04.96 г. передачу помещений предусматривалось оформлять приемо-сдаточным актом.

Согласование условия о предмете аренды подтверждалось такими доказательствами, как акт приемки нежилых помещений, утвержденный сторонами, и приложенный к договору список нежилых помещений. Кассационная инстанция посчитала последние документы одним из способов формулирования сторонами предмета договора. Судом учтено и то обстоятельство, что стороны не оспаривали факт передачи помещений. За пользование арендованными помещениями арендодателем начислялась арендная плата, а арендатором своевременно вносились арендные платежи [5].

Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определенно-индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если предметом аренды является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения: площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.

Специфика предмета данного договора предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определение этих прав осуществляется по правилам, установленным статьями 652-653 ГК РФ, и зависит от того, на каком праве участок принадлежит арендодателю (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненно наследуемое владение и др.). Если земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, принадлежит арендодателю на праве собственности, то арендатор получает соответствующую часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды здания, сооружения праве. При отсутствии последнего условия в договоре арендатор получает земельный участок в пользование на срок аренды недвижимости. Однако отсутствие у арендодателя права собственности на земельный участок не препятствует передаче здания, сооружения в аренду без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Правомочия арендатора по пользованию участком в этом случае сводятся только к срочному пользованию.

Права арендатора здания как титульного владельца обеспечивают сохранение права пользования частью земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), даже в случае продажи земельного участка другому лицу (ст. 653 ГК).



[1] Тархов В.А. Гражданское право. Курс. Общая часть. Уфа, 1998. С. 330.

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут. 2000. С. 521.

[3] СЗ РФ, 1997. № 30. Ст.3594.

[4] Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 19.

[5] Архив Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа за 1998 год. Дело № А-13-556/98-14.



← предыдущая страница    следующая страница →
1234




Интересное:


Характеристика правового режима объекта медицинских правоотношений
Договорные отношения по использованию изобретения патентообладателем
Сущность и юридическая природа залогового правоотношения
Договорные отношения до получения патентной охраны изобретений
Применение норм права о неустойке
Вернуться к списку публикаций