2014-04-02 18:58:38
ГлавнаяГражданское право и процесс — Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Еще более значимым является вопрос о необходимости регистрации нежилых помещений, который, пожалуй, явился одним из самых дискуссионных в юридической литературе за последние годы. Единая практика по нему не сложилась. Более того, арбитражные суды, мягко говоря, старались при правовой оценке договоров аренды нежилых помещений обходить этот вопрос. В случаях, если позиция участников процесса основывалась на споре о действительности договора аренды, не зарегистрированного в действующем порядке, то судебная практика отличается разнообразием точек зрения, которые позволяют сделать три заключения:

- договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды;

- договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды;

- договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

Выше был обоснован вывод, что правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде. Следовательно, первая точка зрения соответствует правовой логике. Однако, если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров, такой подход был бы явно нецелесообразен, так как регистрации подлежали бы договоры аренды помещений, заключенные даже на один день.

Определенную ясность в этом вопросе внесло Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [25], где сказано, что хотя нежилые помещения и отличаются от здания, но неразрывно с ним связаны. Учитывая, что в Гражданском кодексе отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации таких объектов, по мнению Президиума, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК: договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С таким подходом трудно не согласиться. Однако, с точки зрения теории он явно основан на принципе разумности. «Во многих случаях действующее российское гражданское законодательство в этой области регулирования либо имеет существенные пробелы, которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующих правовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях», - так обосновывает необходимость принятия названного письма зам. начальника Управления обобщения судебной практики ВАС РФ Маковская А.А. [26].

Высказанные И.А. Покровским в начале прошлого века суждения по указанному поводу актуальны и сегодня: «Вопрос этот приобретает особенное практическое значение и остроту в тех случаях, когда закон ощущается как норма несправедливая или когда он оставляет неясности и проблемы. Закон, вообще справедливый, может в силу тех и иных особенных условий оказаться для данного конкретного случая несправедливым». Далее: «Наконец, всякое законодательство, даже самая пространная кодификация, нередко обнаруживает пробелы - часто просто потому, что в момент своего издания закон еще не имел перед собой тех жизненных явлений, которые развернулись впоследствии» [27].

Несомненно, что разъяснения Высших органов судебной власти являются ключевыми при формировании судебной практики. В то же время допустимо ли при толковании действующего законодательства противопоставление «законности» и «справедливости», и не противоречит ли полученный, в данном случае путем распространительного толкования, результат охватывающей данную ситуацию норме [28].

Согласно высказыванию авторов нового ГК нежилые помещения изначально не воспринимались как объекты недвижимости. Следовательно, правоотношения, вытекающие из аренды нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде.

В литературе встречается различное отношение к создавшемуся положению. Так, Ерш А.В. приводит два интересных соображения. Во-первых, по мнению автора, «необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями», и, во-вторых, в качестве одного из способов устранения противоречия исключить статью 651 ГК и «установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока» [29]. При этом в основу своих выводов автор положил критерий «привязки», хотя и опосредованного характера, нежилых помещений к земельному участку.

На первый взгляд кажется, что речь идет только об уточнении формулировки статьи 651 ГК РФ. В действительности с утверждением предложенной формулировки нарушается принципиальное отношение законодателя к вопросу о соотношении понятий «здание» и «нежилое помещение». Именно сложный характер отношений, возникающих из аренды зданий и сооружений, непосредственно связанных с земельным участком, потребовал от законодателя специальной регламентации этого договора в форме самостоятельного параграфа в Гражданском кодексе.

Распространив действие ст. 651 ГК на аренду нежилых помещений, мы поставим перед собой еще одну неразрешимую задачу: почему бы не распространить на нежилые помещения положения о правах на земельный участок (ст.652-653 ГК), учитывая, что в практике нередко используется такая модель договора, как аренда части здания, требующая, как правило, участия арендатора в возмещении расходов по содержанию земельного участка. Размер арендной платы за нежилое помещение также имеет для сторон немаловажное значение. Дальше больше.

Столь же очевидно, что второе предложение также не приведет к эффективности права, поскольку необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости.

Не претендуя на бесспорность варианта разрешения проблемы, более удачным представляется ее законодательное решение, поскольку оно способствовало бы достижению конечной цели. Однако соответствующие дополнения предлагается внести в § 1 главы 34 Гражданского кодекса, в частности в п. 2 ст. 609 ГК., имея в виду специальное назначение этой статьи регламентировать форму договора аренды.

Решение данной проблемы возможно также путем внесения дополнений в ст.26 Закона о государственной регистрации, распространив сферу ее действия на договоры аренды нежилых помещений сроком не менее одного года.

Еще более спорным автору видится законодательное признание объектом недвижимости части нежилых помещений (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Если нежилые помещения отличаются индивидуально-определенными признаками, то каковы же юридические границы применения закона в отношении части помещений? Нужно ли регистрировать право аренды торгового места на рынках, право аренды части комнаты в общежитии, оформленное предприятием для проживания своего работника и определяемое понятием «койко-место», части помещения в офисе для приема посетителей - вот неполный перечень вопросов, возникших на практике. Единого подхода к их разрешению быть не может.

Несмотря на то что Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02. 2001 г. №59, посвященное обзору практики разрешения споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации, разрешило немало важных проблем, возникающих в отношении договоров аренды, спорные вопросы остаются. К примеру, ОАО «Брянскагропромтехпроект» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Париспецстрой» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды нежилого помещения. Судом было установлено, что по договору от 01.11.96 г. акционерное общество «Брянскагропромтехпроект» передало арендатору в аренду сроком до 31.12.99 г. нежилое помещение общей площадью 142,5 кв. метров, расположенное в здании института. В период срока действия договора тремя участниками: ОАО «Брянскагропромтехпроект», ТОО ПКФ «Пари» и ООО «Париспецстрой» - заключено дополнительное соглашение о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу - ООО «Париспецстрой», а также увеличении площади арендуемых помещений до 350 кв. м за счет выделения дополнительной комнаты в подвальном помещении. Сумма задолженности взыскана с арендатора полностью.

Отказав в удовлетворении иска в части расторжения договора, суд указал, что в соответствии с п.2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Подписанное сторонами соглашение от 17.05.99 г. в установленном порядке не зарегистрировано. Поэтому признано судом незаключенным. Первоначальный договор аренды помещения ко дню рассмотрения дела истек.

Апелляционной и кассационной инстанциями решение суда оставлено в силе. Высший Арбитражный Суд РФ также не нашел оснований для принесения протеста на состоявшиеся судебные акты [30].

В письме ВАС РФ от 16.02.01 г. №59 изложен вывод о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации в случае, если вносятся изменения в договор, требующий регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как последствие: при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. (п. 1 ст. 453 ГК).

Можно согласиться с предложенной Высшим Арбитражным Судом РФ аргументацией, в силу которой в приведенном примере изменяются содержание и условия обременения прав арендодателя, что происходит также при изменении срока аренды и площади арендуемых помещений, при достижении соглашения о переводе долга, уступки требования и др. Однако ни коей мере не оправдана необходимость регистрации изменений формы уплаты арендных платежей, изменения порядка пользования телефоном, имеющимся в помещении, передачи и хранения ключей и других оперативных вопросов, требующих разрешения в ходе исполнения договора. Весьма сомнительно, что они, даже будучи неотъемлемой частью договора, могут повлиять на вещные права арендодателя, в то время как потребуют дополнительных затрат по оформлению регистрации.

Разъяснения ВАС РФ малоубедительны еще и потому, что общий принцип, закрепленный в п. 1 ст. 452 ГК, определяет обязанность соблюдения формы вносимых в договор изменений. Государственная регистрация не является элементом формы сделки, а представляет собой введенную законом дополнительную стадию совершения отдельных видов сделок. Вместе с тем это положение в Обзоре вовсе оставлено без аргументации.

Характеризуя основные направления судебной практики, целесообразно остановиться на следующем вопросе. В течение довольно продолжительного времени судебные инстанции как бы избегали обоснования необходимости государственной регистрации договора аренды здания, возобновленного на неопределенный срок. В своем Обзоре по этому вопросу ВАС РФ указал, что такой договор не подлежит государственной регистрации, так как с момента регистрации считается заключенным только договор аренды здания сроком не менее года. Следовательно, при молчаливом согласии сторон действие договора может продолжаться много лет без внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр.

Насколько соответствует такая практика тем функциональным задачам, которые ставятся в системе обязательной регистрации: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и др., а также ведения учета всех видов обременения прав собственника? Ответ напрашивается отрицательный. В виде логического завершения данного толкования следовало бы ввести названные договоры в сферу действия Закона о государственной регистрации немедленно по истечении годичного срока со дня их заключения.

Немаловажное значение для исследования государственной регистрации аренды недвижимости имеет определение срока действия договора. С одной стороны оно неразрывно связано с защитой основанных на договоре прав и интересов его участников, необходимостью исполнения договорных обязательств. С другой - с проблемой обеспечения правильного сочетания их интересов с потребностями государства и других субъектов гражданского оборота, имея в виду своевременную регистрацию прав арендодателя.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В то же время в силу п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Заметим, на известных условиях в большинстве своем заключаются договоры аренды муниципального имущества. Связано это с тем, что комитеты по управлению имуществом как управомоченные собственником лица, выполняя предписанные местными органами власти нормы, ввели в практику ежегодное перезаключение договоров аренды нежилых помещений. Поскольку оформление многих тысяч договоров занимает продолжительное время, разработанный арендодателем типовой договор предусматривают названное условие.

В связи с введением государственной регистрации аренды нежилых помещений возник вопрос: насколько данное условие договора влияет на исчисление срока аренды с точки зрения п.2 ст. 651 ГК? Раскрывая нормативное содержание закрепленного в п. 2 ст. 425 ГК РФ принципа, Высший Арбитражный Суд РФ обоснованно указал: «Наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса». Поэтому «...для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды» (п. 8 Обзора).

Наконец, особый интерес представляет соотношение института государственной регистрации с нормами налогового права. В частности, насколько отсутствие регистрации права аренды зданий и сооружений влияет на правомерность отнесения арендных платежей на себестоимость продукции?

Ситуация эта требует достаточно осторожного урегулирования, даже учитывая несомненную потребность государства в пополнении бюджета. Недопустимо, чтобы арендодатели утрачивали интерес к нормальному использованию имущества.

Перечень затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок формирования финансовых результатов, учитываемых при расчете налогооблагаемой прибыли, определяется главой 25 Налогового кодекса РФ. В настоящее время эти вопросы регулируются постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. №552 (в ред. от 31.05.2000) [31], которым утверждено Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли. Согласно Положению в себестоимость продукции(работ, услуг) включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей), а также лизинговые платежи. Возникли разногласия по вопросу о праве налоговых органов на правовую оценку договора аренды, включая его государственную регистрацию, с целью определения обоснованности отнесения указанных затрат на себестоимость продукции и исключения случаев занижения размера налогооблагаемой базы.

Исходные посылки формирования судебной практики в этом направлении содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.99 г. №7486/98 [32], принятом по спору о порядке исчисления и уплаты продавцом недвижимости налога на добавленную стоимость в зависимости от времени регистрации объекта недвижимости. Выраженные в нем общие аналитические подходы заключаются в следующем.

Налоговое законодательство не соотносит порядок исчисления и уплаты налога с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Налог исчисляется и уплачивается исключительно на основании и в соответствии с теми правовыми нормами, которые содержатся в законодательстве, регулирующем условия налогообложения. Согласно Закону Российской Федерации «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Все хозяйственные операции подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков и изъятий.

Названное выше постановление Правительства №552 также не содержит указания на то, что арендные платежи можно включать в себестоимость продукции (работ, услуг) лишь при условии регистрации прав аренды.

Таким образом, претензии налоговых органов по поводу незаконного занижения налогооблагаемой базы за счет отнесения на себестоимость арендных платежей, на мой взгляд, неправомерны.

Вместе с тем в литературе существует другая точка зрения, полностью увязывающая отнесение арендной платы на себестоимость продукции (работ, услуг) с надлежащей регистрацией договора аренды или права аренды [33]. Поэтому окончательную точку в этом споре должен поставить Пленум ВАС РФ.

Не менее острые противоречия возникают между участниками налоговых отношений при определении налогового органа, которому налогоплательщик обязан подать заявление о постановке на налоговый учет. Статья 83 Налогового кодекса Российской Федерации обязывает организацию-налогоплательщика (вне зависимости от организационно-правовой формы, ведомственной принадлежности, страны происхождения капитала) подать заявление о постановке на учет в налоговый орган по месту нахождения организации, а также по месту нахождения обособленных структурных подразделений и принадлежащих организации недвижимого имущества и транспортных средств, подлежащих налогообложению. Является ли при этом критерием определения подведомственности налогового органа место нахождения сданного в аренду здания, сооружения? Ответ на этот вопрос, по всей видимости, зависит от того, считать или нет арендуемое здание обособленным подразделением предприятия (организации). Статья 11 Налогового кодекса Российской Федерации для признания обособленного подразделения предприятия таковым выделяет два критерия: территориальное обособление, т.е. нахождение подразделения вне места нахождения головной организации (предприятия), и оборудование в подразделении стационарных рабочих мест (не менее двух). Под «стационарным рабочим местом» понимается работник, исполняющий трудовые обязанности на данной территории по трудовому договору, заключенному на срок более одного месяца. При этом признание обособленного подразделения таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах юридического лица.

Поэтому, если в таком арендуемом здании (нежилом помещении) оборудованы рабочие места, созданные на срок более одного месяца, и осуществляется деятельность в пользу предприятия (организации), то последнее в соответствии со ст. 83 НК РФ обязано встать на учет по месту нахождения такого обособленного подразделения.


Дорошкова Антонина Григорьевна



[1] Собрание законодательства РФ, 28.07.97. № 30. Ст. 3594.

[2] К примеру, Витрянский В.В. считает эту формулировку закона технической оплошностью. // См.: Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Книга 2-я. Договоры о передаче имущества. М.: Статут., 2000. С. 532.

[3] Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право. 1998. № 2.

[4] Такой вывод приведен в статье Петрова Е. Государственная регистрация договора аренды недвижимости // эж- ЮРИСТ. 2000. №41. С. 3.

[5] Эрделевский Э. Регистрация прав на недвижимость. // Законность. 1997. № 11.

[6] В силу сложившейся судебной практики договор аренды здания сроком действия, равным ровно одному году, подлежит государственной регистрации.

[7] Витрянский В.В. Указ. соч. С. 533.

[8] Вестник ВАС РФ, 2001. № 4. С. 19.

[9] Там же. С. 23.

[10] Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации. // Бизнес-адвокат. 1999. № 15.

[11] Архив Арбитражного суда Брянской области за 1998 год. Дело № А09-5937/98-10.

[12] Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины. Бизнес-адвокат, 2000. № 17.

[13] Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. С. 90-92.

[14] Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л. 1960. С. 21.

[15] Брагинский М.И. Витрянский В.В. Указ. соч. Книга 1-я. С. 250.

[16] Вестник ВАС РФ, 2000, № 1. С. 14.

[17] Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ, 13.12.93. № 50. Ст. 4868.

[18] СЗ РФ, 1996. № 10. Ст. 880.

[19] СЗ РФ, 12.08.96. № 33. Ст. 4005.

[20] СЗ РФ, 22.04. 96 г. № 17. Ст. 2004.

[21] СЗ РФ, 10.11.97. №45. Ст. 5195.

[22] СЗ РФ, 23.02.98. № 8. Ст. 963.

[23] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, Ч.1 / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, 1997. С. 279.

[24] Положение утверждено Указом Президента РФ от 14.10.92 г. № 1231 // Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 19.10.92. № 16. Ст. 1238.

[25] Вестник ВАС РФ, 2000. № 7.

[26] Маковская А. А. От закона - к практике. // эж-ЮРИСТ, 2000. № 11(163).

[27] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут. 2000. С. 90.

[28] На противоречия толкования существу самой нормы права, допускаемые Высшим Арбитражным Судом РФ, ранее уже высказывалось в литературе. Например, Витрянский В.В. и Брагинский М.И. отмечают, что п. 45 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8, касающийся залога зданий, сооружений, расположенных на не принадлежащем залогодателю на праве собственности или аренды земельном участке, противоречит п. 3 ст. 340 ГК РФ // Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 114.

По мнению Суханова Е.А. и Ем B.C., ошибкой в квалификации срока является данное в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснение о признании пресекательным трехмесячного срока, установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ для подачи иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли общей собственности // Вступительная статья к книге Грибанова В.П. «Осуществление и защита гражданских прав». М.: Статут, 2000. С. 15.

[29] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С. 101.

[30] Архив Арбитражного суда Брянской области за 2000 год. // Дело № А09-7410/00-8.

[31] Собрание актов Президента и Правительства РФ, 31.08.92, № 9. Ст. 602.

[32] Вестник ВАС РФ, 1999. № 8.

[33] Гутников О. Государственная регистрация права аренды. Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 122.



← предыдущая страница    следующая страница →
12




Интересное:


Значение и сущность договорных отношений
Применение норм права о неустойке
Понятие недействительной сделки в российском гражданском праве
Изменение договора
Мировой суд в России 1864-1917 гг.
Вернуться к списку публикаций