2014-04-02 18:58:38
ГлавнаяГражданское право и процесс — Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Требование к форме договора аренды недвижимости, включая здания (сооружения) и нежилые помещения, сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Письменная форма договора аренды была предусмотрена уже статьей 153 ГК РСФСР 1922 г., которая содержала требование, чтобы договоры найма всякого имущества на срок более одного года совершались в письменной форме под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. Если в аренду сдавалось государственное или коммунальное предприятие, то под страхом недействительности договоры требовали нотариального удостоверения.

Особую роль в формировании рынка недвижимости призвана служить государственная регистрация, представляющая собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Регистрация - это юридический акт, являющийся по сути фиксацией признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Иными словами, государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и их имущественную самостоятельность.

В соответствии со ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 гласит: «Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами». Кроме того, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

На основе приведенных положений можно сделать вывод о том, что термин «регистрация» имеет три значения: регистрация самого объекта недвижимости (в предусмотренных законом случаях), регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Регистрация прав необходима для перехода прав на недвижимое имущество, а с регистрацией сделки закон связывает момент вступления ее в законную силу.

Действующий с 31.01.98 года Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], закрепляя установленные ГК РФ принципы регистрации, перечислил случаи ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, а именно: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п.1 ст. 4 Закона).

Если следовать логике перечисленных статей, нельзя не прийти к такому заключению: вопрос о том, какие виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, остался неразрешенным.

Что касается аренды недвижимого имущества, то согласно общим правилам, установленным в статье 609 ГК РФ, любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В отношении же зданий, сооружений действует специальная норма —договор аренды подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года. (ст. 651 ГК).

Основной вопрос, который вызвал широкую дискуссию, связан с формулировкой ч.1 ст. 26 Закона о государственной регистрации: «Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации». В.В. Витрянский, считая эту формулировку закона недоразумением и технической оплошностью, подчеркнул, что «государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды». При этом в качестве обоснования такой позиции им приведен довод о том, что на основании п.1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, а право аренды к их числу не относится. Не случайно, мол, в пункте 3 ст.26 Закона подчеркнуто, что договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Аналогичная точка зрения высказывается рядом авторов.

Думается, что анализируемую ситуацию нельзя сводить к несуразности формулировки [2] и рассматривать ее в отрыве от ст. 4 этого Закона. Напомним, в ней установлено, что обременения на недвижимость подлежат регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на нее. Очевидно, аренда рассматривалась законодателем не как вид вещных прав, а как претендующая наряду с аналогичными правами на самостоятельную группу прав - «правообременения».

Государственная регистрация призвана обеспечить стабильность оборота недвижимости и имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности возможно посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью, создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные сведения о правовом статусе того или иного объекта недвижимости. В этих целях легализации подлежат и обременения (ограничения), под «которыми понимаются установленные законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.)» [3]. Государственная регистрация иных прав может быть введена другими законами, т.к. указанный в п.1 ст. 131 ГК перечень не является исчерпывающим.

Поэтому высказывания о том, что нормы Закона о государственной регистрации не изменяют и не дополняют требования ГК РФ относительно регистрации аренды недвижимости, неоднозначны [4].

Следующим аргументом сторонников указанной точки зрения является то обстоятельство, что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку Закон о государственной регистрации не делает исключения применительно к договору аренды зданий и сооружений, то право, основанное на таком (признающимся незаключенным) договоре не может быть зарегистрировано. Такая точка зрения, безусловно, имеет право на существование, однако представляется не совсем корректной, поскольку как было сказано выше, статья 4 Закона о государственной регистрации не приводит перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, а отсылает к статье 164 ГК РФ. Последняя в свою очередь отсылает к Закону. Характеризуя эту ситуацию, А. Эрделевский обоснованно отметил: «Можно было ожидать, что новый Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло» [5].

Обсуждаемую проблему предлагается рассматривать в другом аспекте: как соотнести регистрацию договора и права аренды.

Не отождествляя эти два самостоятельных юридических действия, следует отметить, что в Федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Так в силу ст. 651 ГК не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружений, если он заключен на срок менее одного года [6]. При этом возможность не регистрировать сделку не обязательно должна сопровождаться возложением на участников договора аренды иной обязанности - регистрировать право аренды. Иное последствие могло бы быть установлено Кодексом или иным законом, в данном случае Законом о государственной регистрации. Однако необходимость государственной регистрации права аренды в пункте 1 ст. 26 Закона также заложена на альтернативной основе. Поскольку ГК РФ не предусматривает регистрацию права аренды, круг замкнулся. Следовательно, сведения об обременении прав арендодателя и прав арендатора в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом краткосрочных договоров аренды (до 1 года), остаются вне единого банка данных недвижимости, что может весьма отрицательно сказаться на рынке недвижимости. Как было подчеркнуто выше, право аренды в отличие от других обязательственных прав обладает особенностями, характерными для вещных прав. Поэтому операции с недвижимостью требуют получения необходимой информации широким кругом лиц. Положение может быть исправлено внесением соответствующих изменений в названные законы.

Ориентируясь на принцип разумности при толковании нормы права, а также достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость, трудно не согласиться с мнением Витрянского В.В., считающего, что «государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду» [7].

Правовая конструкция, определяющая государственную регистрацию двух объектов: сделки как юридического факта и права, сама по себе не нова. Она применяется в случаях, требующих особого государственного контроля за совершаемой сделкой и переходом прав по ней, при том обязательная их регистрация должна быть предусмотрена законом. В частности, в случае продажи жилого помещения ГК обязывает обязательную государственную регистрацию договора (ст. 558) и государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, (ст. 551 ГК).

Обобщая изложенное, можно сказать, что отсутствие в Гражданском кодексе четких норм о том, какие сделки с недвижимостью, какие права на недвижимое имущество, какие обременения этих прав подлежат регистрации явилось причиной принятия Высшим Арбитражным Судом РФ Информационного письма от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» [8], призванного путем судебного толкования заполнить имеющиеся в российском законодательстве проблемы по этим вопросам. В пункте 6 Обзора говорится, что статью 26 Закона о государственной регистрации нельзя применять в отрыве от Гражданского кодекса. И поскольку последним не предусмотрена государственная регистрация ни права аренды, ни аренды как обременения, а установлена обязательная регистрация только договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года, то, «исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды» [9]. Кроме того, Президиум посчитал, что регистрация права аренды не расценивается как самостоятельная государственная регистрация, а представляет собой запись в Реестре о произведенной государственной регистрации самого договора. Следовательно, не может идти речь о применении «двойной» регистрации, как это предлагалось отдельными авторами [10].

С введением в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, наибольшую дискуссию в литературе вызвал вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В правоприменительной практике он обострился с того момента, когда соответствующие учреждения юстиции фактически начали функционировать, т.к. в связи с отсутствием финансирования процесс укомплектования штата в отдельных субъектах РФ затянулся до конца 1999 года. В связи с этим рассматриваемая проблема имела два аспекта: первый - какие органы осуществляют полномочия по регистрации до создания учреждений юстиции, второй - подлежат ли государственной регистрации договоры аренды нежилых помещений? Ситуацию можно проиллюстрировать примером из практики.

Комитет по управлению государственным имуществом Брянской области (далее КУГИ) обратился в арбитражный суд Брянской области с иском к предпринимателю Карманову В.В. о взыскании 10109 руб. 30 коп задолженности по арендной плате и пеней. Решением от 12.01.99 г. № А09-5937/10 иск удовлетворен полностью. Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, сославшись на то, что в нарушение ч.1 ст. 165 ГК РФ договор аренды нежилого помещения сроком на 2 года не был зарегистрирован, и является ничтожным. Поэтому требования, основанные на таком договоре аренды, не могут быть удовлетворены.

Суть постановления суда кассационной инстанции от 23.04.99 г., оставившего решение по делу в силе, сводится к следующему.

Поскольку в Брянской области в данное время не создано учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию сделок с недвижимостью, то в исполнение постановления Правительства РФ от 18.02.98 г. такую регистрацию договоров аренды осуществляет Комитет по управлению имуществом Брянской области. Спорный договор был зарегистрирован Комитетом 30.06.98 г. за № 181 [11].

Данный подход представляется не совсем правильным, как и мнение о недействительности договора в случае отсутствия государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдения требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом. Применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал исключение: ст. 609 ГК не содержит указания на то, что незарегистрированный договор является недействительным. Следовательно, на основании пункта 3 статьи 443 ГК такой договор признается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск о понуждении зарегистрировать договор. Здесь важнее определить: какие последствия наступают в том и другом случае. Спорной представляется позиция некоторых юристов, которая заключается в том, что принципиальная разница в последствиях «недействительного договора» и «незаключенного договора» отсутствует. Так, С. Дедиков пришел к выводу, что «...и в том, и в другом случае возможно применение двусторонней реституции, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст. 167 ГК РФ). При признании договора не заключенным указанная норма закона должна применяться по аналогии. Закон при этом указывает, что при невозможности возвратить полученное в натуре, в частности, когда полученное выражается в пользовании имуществом, соответствующая сторона должна возместить его стоимость в деньгах. При аренде это означает, что сумма арендных платежей должна остаться у арендодателя - в силу двусторонней реституции он возвращает арендную плату арендатору, а тот в свою очередь обязан будет, скорее всего, точно такую же сумму заплатить за пользование имуществом» [12]. Еще ранее такая точка зрения была обоснована Шахматовым В.П. [13].

Совершенно с другой точки зрения подошла к соотношению названных сделок Н.В. Рабинович, считавшая, что при недействительной сделке применяются специальные последствия, которые установлены законом применительно к признанию сделок недействительными по тому или иному основанию, а при признании сделки незаключенной - по нормам неосновательного обогащения [14]. В качестве аргументации этой позиции, признав ее единственно правильной, В.В. Витрянский и М.И. Брагинский отметили: «Так, несостоявшийся договор («незаключенный договор») - это всегда «ничто», а недействительный - может быть «нечто», имея в виду те  специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет». [15] Эти положения получили свое закрепление в Информационном письме ВАС РФ от 11.01.2000 г. №49 «Обзор рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» [16]. В пункте 7 Обзора говорится, что в соответствии со ст. 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.

Возвращаясь к исследуемому институту, следует отметить, что до принятия Закона о государственной регистрации операции с землей и недвижимым имуществом регулировались рядом правовых актов. Так, Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» [17] на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах была возложено ведение земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Впоследствии необходимость обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждена Указом Президента от 28.02.96 г № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [18], а постановлением от 3 августа 1996 г. №932 [19] Правительство Российской Федерации утвердило Федеральную целевую программу, нацеленную на разработку и развертывание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра. Учет кадастровых номеров объектов недвижимости предполагалось вести в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г.№475 [20]. Следующим постановлением Правительства от 1 ноября 1997 г. № 1378 [21] был утвержден порядок реализации Закона о государственной регистрации, которым до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции уполномоченными федеральными органами по обеспечению ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были названы Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике, Госкомитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, и Министерство государственного имущества Российской Федерации. Утвердив Правила  ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правительство вторично подтвердило вышеизложенные полномочия федеральных органов по осуществлению их совместно с Министерством юстиции вплоть до создания учреждений юстиции на местах (постановление Правительства РФ от 18.02. 1998 г. № 219 [22]). Координацию их деятельности призвана была осуществлять специально утвержденная Межведомственная комиссия по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Подчеркнем, что во всех приведенных актах полномочными по регистрации операций с недвижимым имуществом названы три государственных органа (ведомства). Надо полагать, что каждый из них осуществляет свои полномочия в определенной области в соответствии утвержденным в установленном порядке Положением. При этом перечисленные правовые акты, безусловно, относят учет и регистрацию сделок с земельными участками к ведению Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

Приступая к рассмотрению полномочий Мингосимущества РФ, отметим, что в Комментарии к Гражданскому кодексу РФ части первой под редакцией О.Н. Садикова указано следующее: «Комитетами по управлению государственным имуществом производится регистрация объектов недвижимости производственного назначения» [23]. Если учесть, что значительная часть муниципальных и государственных нежилых помещений в настоящее время сдаются в аренду для организации торговли или под офис, изложенное высказывание представляется явно недостаточным, чтобы считать вопрос о полномочиях КУМИ (КУГИ) исчерпанным.

В соответствии с Типовым положением о Комитете по управлению имуществом края, области... [24] Комитет ведет реестр государственного имущества, находящегося на территории края, области.

Исходя из сложившейся в Центральном регионе судебно-арбитражной практики, следует сделать следующий вывод: договор аренды недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), отнесенного к государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами на вещном праве, до образования учреждений юстиции подлежал регистрации в Комитете по управлению имуществом соответствующего уровня. Аренда же недвижимого имущества, составляющего частную собственность обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ и других лиц должна была быть зарегистрирована в БТИ и Комитете по земельным ресурсам и землепользованию. Последнее требование распространялось и на недвижимое имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. Такой подход представляется ошибочным из-за неправильного толкования вышеперечисленных нормативных актов. Так как учет сделок с земельными участками, в том числе расположенных на них зданиями сооружениями, возложен на Комитет по земельным ресурсам и землепользованию, все договоры аренды зданий (сооружений) сроком более года независимо от их принадлежности подлежали регистрации этим органом.

Что касается прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона, то они в силу п.1 ст. 6 Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Предусмотрено, что государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.



← предыдущая страница    следующая страница →
12




Интересное:


Цель и функции неустойки
Сущность и юридическая природа залогового правоотношения
Форма заключения гражданско-правового договора
Супруги как субъекты права общей собственности
Проблемные аспекты условий действительности сделки
Вернуться к списку публикаций