2014-04-02 17:40:44
ГлавнаяГражданское право и процесс — Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


В соответствии с частью 2 статьи 1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, исковые требования администрации округа признаны правомерными.

Для того чтобы устранить возникновение споров о том, какая из сторон должна нести бремя названных затрат, следует обратиться к налоговому законодательству.

Конкретный состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), которые могут быть включены в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, определен Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. (измен, и доп. на 31.05.2000 г. №420) [32]. Согласно этому Положению платежи (страховые взносы) по добровольному страхованию имущества и налог на землю относятся на затраты производства. Судебно-арбитражная практика аналогично воспринимает и арендную плату за земельный участок. Примером может служить дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «999» обратилось в арбитражный суд с иском к Государственной налоговой инспекции области о признании недействительным ее решения в части взыскания заниженной прибыли, недоимки по налогу на добавленную стоимость и спецналога, а также применения штрафных санкций за нарушение налогового законодательства. Решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение было частично отменено.

Из материалов дела усматривалось, что в соответствии с постановлением мэра города индивидуальному частному предприятию «999», преобразованному в общество с ограниченной ответственностью «999», предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок под строящиеся объекты производственного назначения. Расходы по плате за арендуемую землю вычитались предприятием из налогооблагаемой прибыли.

Налоговой инспекцией в акте проверки правильности исчисления и уплаты налога на прибыль зафиксировано занижение прибыли, подлежащей налогообложению, в т.ч. за счет неправомерного отнесения предприятием в 1 квартале 1996 г. на финансовый результат налога на землю.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд указал на то, что арендная плата за пользование землей не является налогом и, следовательно, расходы по платежам за аренду земли необоснованно отнесены предприятием на затраты, включаемые в себестоимость продукции. Однако судом не было учтено следующее.

На основании статьи 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. За землю, сданную в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 10 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции... к элементу «прочие затраты» в составе себестоимости продукции (работ, услуг) относятся не только налоги, но и плата за аренду в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей).

В соответствии с пунктом 41 Положения «О бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации», утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 26.12.94 г. №170, земля относится к основным средствам.

Поскольку земельный участок предоставлен предприятию под строительство производственных объектов, у предприятия имелись правовые основания для отнесения арендных платежей за землю на затраты производства [33].

При таком раскладе следует признать за арендодателями, занимающимися предпринимательской деятельностью, право на возмещение вышеназванных дополнительных платежей при условии подтверждения их уплаты. Часть бремени расходов, связанных с землей, может быть возложена и на арендаторов нежилых помещений. В некоторых публикациях можно встретить точку зрения по этому вопросу [34].

В свою очередь Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденное постановлением правительства РФ от 5 августа 1992 года [35], не запрещает списывать на издержки производства и обращения арендную плату при аренде имущества, используемого арендатором в качестве основных средств (средств труда) в производственном процессе.

Каков механизм определения размера арендной платы в случае, если цена не регулируется государством? Насколько безгранична свобода договорных отношений у субъектов предпринимательской деятельности при согласовании арендных ставок и как она упорядочивается в праве?

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны договора свободны в определении условий договора, в том числе и в определении цены товара, работы или услуги, поскольку иное не установлено законом. «Иное» в данном случае означает, что стороны обязаны придерживаться определенных принципов: цена должна соответствовать уровню рыночных цен. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках. Положения, с учетом которых определяется рыночная цена, предусмотрены пунктами 4-11 статьи 40 Налогового кодекса РФ. В соответствии с ч.2 данной статьи при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговый органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, в частности, при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам в пределах непродолжительного периода времени. В случае, если цены сделок отклоняются более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных товаров, услуг, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Представляется, что указанное доначисление основывается на изменении налоговым органом юридической квалификации сделки, а именно - на постулировании ничтожности условия сделки о цене договора. Поэтому данные споры всегда передаются на разрешение суда. К примеру, постановлением Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 04.04.2001 г. проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции, вынесенного по иску ООО «Витамин» о признании недействительным решения Инспекции МНС России, которым истцу вменено занижение в 1999-2000 годах НДС по арендным операциям, подлежащего уплате в бюджет [36].

В ходе налоговой проверки было установлено, что истец в указанный период при сдаче помещений в аренду другим юридическим лицам (ООО «Норден», ООО «Вега-98», АКБ «Абсолют-Банк», ООО «Техфутур») устанавливал разные расценки, при этом плата за 1 кв. метр варьировалась для различных организаций в пределах более чем 30 процентов, а именно: от 0,0155 тыс. руб. до 0,00,1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

В связи с этим ответчик счел возможным в соответствии со ст. 40 НК РФ произвести расчет точной суммы арендной платы за кв. метр, применив при этом методику расчета арендной платы за нежилое помещение, находящееся в городской собственности, закрепленную постановлением Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. №689, а также распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы от 25.01.99 г. №2Р. В результате произведенных налоговым органом расчетов сумма арендной платы, исходя из рыночных цен, составила 547,3 тыс. руб., в связи с чем налоговым органом принято решение о доначислении НДС.

В силу п. 2 ст.40 Налогового кодекса нарушением цены по сделкам является отклонение от цены, применяемой на данном предприятии. Из акта налоговой проверки не усматривалось, какие сделки по аренде за проверяемый период являлись однородными, что не позволяло определить применяемую истцом среднюю ставку по ним для сравнения с более низкими ценами. Кроме того, в рассматриваемый период сдавались в аренду разные помещения, а именно: находящиеся в подвале и на 1-м этаже. Отклонение на 30% было установлено ответчиком путем сравнения ставок по всем договорам, независимо то места расположения помещений и без учета существенных обстоятельств, влияющих на размер арендной ставки, в том числе: сроки сдачи помещений (долгосрочная или краткосрочная аренда), размер помещений, включение в ставку стоимости разного рода дополнительных услуг, оказываемых истцом арендаторам, а также оборудованность помещений в зависимости от специфики их использования (торговый зал или обменный пункт валюты, оборудованный в соответствии с требованиями нормативных документов). Кроме того, подвальное помещение сдавалось лишь по одному договору аренды, то есть вообще отсутствовали однородные предметы аренды, с которыми можно было бы сравнивать ставки.

С учетом изложенного кассационная инстанция признала неправомерность распространения на указанную ситуацию статьи 40 НК РФ.

Данное дело представляется также интересным с точки зрения установления в договоре формы арендной платы. Налоговым органом был установлен факт безвозмездного использования обществом «Норден» по договору поручения №1 от 31.12.99 г. подвального помещения, принадлежащего истцу.

В обоснование своей позиции налоговый орган сослался на отчеты поверенного (ООО «Норден») о выполненной работе по договору за январь-февраль 2000 г. Однако эти же отчеты, а также акты приема-передачи работ и сверки расчетов по названному договору, свидетельствовали о выполнении поверенным условий договора: подготовке помещения к работе, организации торгового процесса (реализация товаров и получение выручки доверителя), а также о получении им комиссионного вознаграждения, предусмотренного пунктом 2.2.2 договора, в размере 96,5% от выручки. Перечисленные обстоятельства свидетельствовали о возмездности сделки (аренды).

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что стороны свободны при определении арендной платы. Однако отклонение от общих принципов чревато дополнительным налоговым обременением, что может быть несопоставимо с получаемым от аренды эффектом.

Существует еще один экономический фактор. «Усмотрение сторон в определении цены ограничено также ст. 5 Закона о конкуренции, которая запрещает хозяйствующим субъектам, занимающим доминирующее положение на товарном рынке, использовать монопольно высокие и монопольно низкие цены. Применение таких цен рассматривается как запрещенная монополистическая деятельность» [37].

В Кодексе традиционно сохранен ряд общих принципиальных положений, связанных с пересмотром размера арендной платы и распространяющихся на аренду зданий (сооружений) и нежилых помещений:

- размер платы может изменяться по соглашению сторон;

- срок изменения цены устанавливается в договоре, однако он ограничен - не чаще одного раза в год;

- специальные (иные минимальные) сроки пересмотра платы могут действовать применительно к отдельным видам аренды, а также аренды отдельных видов имущества.

Перечисленные условия неприменимы в случае, если стороны в договоре полностью исключили возможность изменения размера арендной платы. Достаточно четкую позицию в этом вопросе занимает Высший Арбитражный Суд РФ, указав, что суды должны отказывать в иске об увеличении или уменьшении обусловленной договором цены, когда в договоре отсутствует оговорка о возможности такого изменения [38].

Одной из гарантий арендатора служит норма, закрепленная в п. 4 ст. 614 Кодекса. Подразумевается правило: когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, ухудшились предусмотренные договором условия пользования либо состояние самого имущества, то арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Иное правило может быть установлено только законом.

В некоторых публикациях предлагается рассматривать данное право арендатора в совокупности с п. 1 ст. 614 ГК. Например, по мнению А.А. Иванова «...с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последним может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества» [39]. Приведенный автором аргумент представляется неубедительным. При обычных условиях гражданского оборота добросовестное лицо не должно оказаться в ситуации, когда добровольно принятые на себя обязательства повлекли бы для него неблагоприятные последствия. Не случайно законодатель, предусматривая обязанности арендодателя, переносит на него «центр тяжести» в вопросах ответственности за состояние передаваемого в аренду имущества. По этому пути идет и судебная практика, что можно подтвердить следующим примером.

Товарищество с ограниченной ответственностью «Артура ТРЕ» по договору от 10.02.96 г. предоставило в арендное пользование акционерному обществу закрытого типа «Ле Монти Лтд» нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 18 сроком на один год. В арендованном помещение 20 октября 1996 г. произошел пожар, в результате которого оно полностью выгорело и частично разрушено. Кроме того, значительно повреждено смежное с ним помещение.

По окончании срока действия договора стороны отказались от продолжения арендных отношений, в связи с чем имущество подлежало возврату арендодателю.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В нарушение требований указанной нормы ответчик не восстановил арендованное помещение до нормального состояния и отклонил требование арендодателя о возмещении затрат, необходимых последнему для ремонта помещений, в связи с чем спор был передан на рассмотрение арбитражного суда.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в соответствии со ст. 211 ГК РФ должен нести арендодатель как собственник имущества, так как в законе не установлено иное. В деле имелись документы следственной проверки, из которых усматривалось, что пожар возник в результате противоправных действий не установленного следствием лица.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ указал, что при отсутствии в действиях арендатора упущений, способствовавших повреждению арендованного имущества, и когда невозможно установить конкретное лицо, чьи действия явились причиной гибели имущества, наступает ответственность собственника за гибель имущества [40].

В то же время требование об уменьшении арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК является самостоятельным, так как может быть реализовано лишь при наличии доказательств того, что условия пользования или состояние имущества ухудшились в ходе исполнения договора, в то время как арендатор проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и принял все меры для надлежащего исполнения обязательства. Поэтому бремя ответственности в такой ситуации возлагается на арендодателя - собственника имущества.

Поскольку Кодекс оставил открытым вопрос о порядке изменения арендной платы, следует указать на одно обстоятельство, которое при теоретической незначительности сыграло определенную роль при формировании судебной практики. Принимаемая в современных условиях за основу расчета ставка арендной платы не отражает реальной стоимости затрат арендодателя. При росте цен арендодатель заинтересован в использовании механизма, позволяющего исключить согласование изменения цены путем заключения дополнительных соглашений и ненужных судебных разбирательств. В этой связи принципиальное значение для судебной практики имеет указание в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.08.98 г. №2057/98 [41] на отсутствие необходимости внесения соответствующих изменений в договор, если в нем предусмотрен перерасчет арендной платы арендатором при изменении элементов формулы расчета ставок платежа.

Традиционно такой порядок устанавливается при сдаче в аренду муниципального имущества. Согласно методике, утвержденной органом местного самоуправления, размер арендной платы определяется по специальной формуле. Рассчитанная таким образом и согласованная ставка по условиям договора действует до принятия городской администрацией либо представительным органом решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы. При принятии решения об изменении минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан в установленный срок довести это решение до арендатора. По получении такого уведомления арендатор самостоятельно должен произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Невнесение арендной платы в любом случае расценивается как неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей и соответственно при наличии существенного нарушения может служить основанием для применения п. З ст.619 ГК. Имеется в виду предусмотренное в нем право арендодателя досрочно расторгнуть договор. С учетом этого положения, нормы п. 5 ст. 614 Кодекса являются факультативными: стороны вправе выразить согласие на отступление от них, предусмотрев в договоре другой вариант. Раскрывая обеспечительный смысл указанных норм, Шапкина Г.С. отмечает: «пункт 5 статьи 614 ГК наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору» [42].

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный им срок. При этом может быть потребовано внесение авансом арендной платы не более чем за два срока подряд. В этой связи подлежит применению п. 2 ст. 450 ГК, признающий существенным нарушение договора, которое влечет для добросовестной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным зданием, сооружением и нежилым помещением в соответствии с условиями договора.

Сама по себе эта обязанность арендатора основывается на законе и поэтому совершенно не зависит то того обстоятельства, была ли она включена в договор или нет. В свою очередь порядок пользования имуществом определяется условиями договора, а при их отсутствии обуславливается назначением имущества.

В отличие от современного законодательства Гражданский кодекс 1922 года предусматривал обязанность нанимателя национализированного или муниципального предприятия или строения страховать его в полной сумме за свой счет в пользу государства или местного совета по принадлежности (ст. 164). По сути эта обязанность распространялась и на кооперативные организации. Особенность в распределении обязанностей состояла еще и в том, что в силу ст. 163 все сборы и повинности, связанные с нанятым имуществом, лежали на нанимателе, поскольку иное не установлено законом или договором.

В условиях современного права помимо общего назначения имущества стороны вправе установить в договоре дополнительные требования, предъявляемые к использованию. К примеру, при аренде нежилого помещения за арендатором зачастую закрепляется обязанность по соблюдению санитарных норм, правил противопожарной безопасности и т.п.

Последствия нарушения арендатором названной обязанности таковы: арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. В процессе пользования аренды арендатор не вправе распоряжаться арендованным зданием (сооружением), нежилым помещением.

Только с согласия арендодателя он вправе:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Несмотря на то, что субаренда является традиционной для российского права, с введением в действие части второй Гражданского кодекса в правоприменительной практике появилась возможность руководствоваться специальными правилами, связанными с этим институтом:

а) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;

б) досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды;

в) круг участников будущих правоотношений заранее установлен законом, поскольку при досрочном прекращении договора на иных условиях, субарендатор имеет право на заключение с арендодателем самостоятельного договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока;

г) условия возобновленного вышеуказанным способом договора аренды не могут быть изменены по воле участников, так как в силу закона они должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды;

д) при признании ничтожным договора аренды ничтожным является и договор субаренды;

е) требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды;

ж) в силу п. 2 ст. 615 Кодекса при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Названные особенности рассматриваемого обязательства позволяют характеризовать его как зависимое от основного.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345




Интересное:


Характеристика правового режима объекта медицинских правоотношений
Сущность и юридическая природа залогового правоотношения
Принцип свободы договора как основополагающее начало для заключения гражданско-правовых договоров
Защита права общей собственности ее участниками
Подсудность гражданских дел мировому судье
Вернуться к списку публикаций