2014-04-02 17:40:44
ГлавнаяГражданское право и процесс — Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Новым для современного российского права является законодательное закрепление возможности применения валютных оговорок. Статья 317 ГК, устанавливая рубль законным платежным средством, обязательным к приему на территории Российской Федерации по нарицательной стоимости, допускает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрена оплата в рублях в сумме, эквивалентной соответствующей величине в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.), что дает возможность кредитору определять подлежащую уплате в рублях сумму по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если только закон не предусматривает иной курс или иную дату определения. В то же время названная норма несовершенна тем, что оставляет открытым вопрос, на какой момент и по какому курсу можно определять сумму долга при предъявлении иска о взыскании задолженности, определенной в иностранных единицах. Аналогичная проблема стоит перед судами, так как при принятии решения определить размер долга на момент будущего фактического платежа невозможна. Так, Л.А. Новоселова предлагает следующие варианты решения этой проблемы:

«а) сумма задолженности в рублях истцом и судом определяется по курсу на момент предъявления иска;

б) сумма задолженности в рублях определяется на момент вынесения решения;

в) сумма задолженности в рублях может быть определена судом, исходя из интересов кредитора, либо на момент предъявления иска, либо на момент вынесения решения;

г) твердая сумма задолженности в рублях судом в решении не определяется, а указывается, что взысканию подлежит сумма в рублях, эквивалентная определенному количеству денежных единиц, в которых был выражен долг, по курсу на день фактического платежа» [20].

Несмотря на то что в арбитражной судебной практике превалирует третий вариант, хотя бы только потому, что вынесение решения без определения твердой суммы противоречило бы Арбитражно-процессуальному кодексу, последнее решение наиболее полно учитывало бы интересы кредитора [21].

Вполне естественно, что указанный способ исполнения обязательств в сфере частной собственности используется весьма широко. Однако исключение не составляют и случаи прямого указания государственных органов о применении валютной оговорки при аренде федерального имущества. Так, Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 14 мая 1999 г. № 671-р [22] установило, что величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется в рублях по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. А также предложил комитетам по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, являющимся территориальными агентствами Мингосимущества при сдаче в аренду недвижимого имущества, расположенного на территории субъектов РФ, использовать утвержденные распоряжением от 06.10.99 г. №1343 примерные договоры, предусматривающие расчет платежей в вышеназванном порядке. Несмотря на то что этот акт отменен следующим распоряжением Министерства имущественных отношений от 14.09.2001 г. №2685 [23], указанный порядок определения арендной платы продолжает иметь место.

Не менее значим в содержании договора следующий момент. В связи с необходимостью предоставления арендодателем определенных услуг возникает вопрос о распределении связанных с этим расходов. В состав арендной платы не входит стоимость возлагаемых на арендатора коммунальных услуг, порядок, срок и условия оплаты которых обычно определяются отдельным договором. Понятие «коммунальные услуги» включает в себя холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение; канализацию. Иные услуги (телефон, радио) не носят характер коммунальных.

На практике условия договора предусматривают, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Электро-и теплоэнергия.

В соответствии со ст. 545 ГК РФ арендодатель может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации, арендатору только с согласия энергоснабжающей организации. В случае получения положительного ответа арендодатель должен установить устройства приема энергии и учета ее потребления, как необходимых предпосылок для заключения договора данного вида. Далее, согласно Правилам пользования электро- и теплоэнергией, снабжающая организация выставляет счета только своим абонентам. Поскольку в названной схеме арендатор выступает субабонентом, для установления количества потребленной им энергии должно быть установлено отдельное от арендодателя оборудование, обеспечивающее учет потребляемой им энергии. Расчет между арендодателем и арендатором производится на основании выставленных энергоснабжающей организацией счетов и показателей приборов учета.

Водоснабжение и канализация.

Основным источником в правовом регулировании данных услуг являются Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12.02.99 г. №167 [24]. Как предусмотрено Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными приказом Минстроя России от 11 августа 1995 г. №17-94 [25], подсоединение арендатора к водопроводным и канализационным сетям производится с письменного разрешения организации, осуществляющей эксплуатацию систем водопровода и канализации населенного пункта. К заявлению арендатора должны быть приложены: водохозяйственный балансовый расчет, обосновывающий количество и качество необходимой абонентам воды; структурные схемы водоснабжения и канализации; план организационно-технических мероприятий по сокращению объемов водопотребления и водоотведения и соблюдению нормативов сбросов загрязняющих веществ с указанием сроков реализации мероприятий, фамилий должностных лиц, ответственных за их выполнение, и источников финансирования.

Обязанность приобретения и установки приборов учета воды под контролем представителей названных организаций также возлагается на арендатора недвижимости.

Являясь абонентом, арендодатель производит расчеты за отпущенную питьевую воду и принятые сточные воды с организациями ВКХ. Порядок расчетов в данной сфере между сторонами по договору аренды недвижимости производится самостоятельно.

Телефонная связь.

Правила оказания услуг телефонной связи, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1235, регулируют отношения между абонентом и оператором связи по оказанию услуг телефонной связи на территории Российской Федерации и не предусматривают подключение субабонентов. При этом для включения в себестоимость затрат, связанных с оплатой за телефонную связь, арендатору требуются счета, выставленные ему непосредственно телефонной станцией. В противном случае эти расходы арендатор будет вынужден покрывать за счет собственных средств. Поэтому при предоставлении в аренду телефонизированных помещений арендодатель должен временно переоформить договор с местной телефонной связью на арендатора. В этом случае телефонная станция выставляет счета по оплате телефонов непосредственно арендатору, минуя арендодателя.

Таким образом, можно сделать вывод, что на отношения сторон по договору аренды недвижимости распространяется общий режим деятельности организаций, оказывающих коммунальные услуги. С одной стороны, а это очевидно, соблюдение всех процедур по подключению к присоединенной сети требует для арендодателя как времени, так и дополнительных финансовых средств. С другой стороны, во избежание государственной регистрации договора арендодатели заключают договоры аренды зданий и нежилых помещением на срок менее одного года. Поэтому на практике вопросы, касающиеся порядка расчетов за коммунальные и другие услуги, устанавливаются в твердой сумме платежей либо определяется доля арендатора в общих расходах. В последнем случае размер взимаемой с арендаторов платы будет целиком и полностью зависеть от величины расходов арендодателя. Например, арендаторы участвуют в расходах по отоплению арендуемых ими помещений пропорционально кубатуре всех отапливаемых помещений здания, включая служебные помещения, актовые залы и др. Оплата за пользование водопроводом и канализацией при отсутствии специально установленного водомера производится применительно к действующим нормам водопотребления. Участие арендатора в оплате электроэнергии и газа за определенный период времени при отсутствии счетчиков может быть определено расчетным путем с учетом всех источников потребления, режима работы арендатора и количества его сотрудников.

За основу расчетов по всем вышеперечисленным услугам берутся фактические расходы арендодателя за расчетный период, оплаченные им электро-, газо-, теплоснабжающим организациям и другим специализированным организациям.

В связи с отсутствием четкого правового регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства участники в основном руководствуются ведомственными инструкциями, методическими рекомендациями отраслевого характера, а также нормативными актами местных органов власти. К примеру, программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной постановлением администрации г. Брянска от 17.03.98 г. №299 [26], предусмотрены нормативы потребления коммунальных услуг по городу, включая водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, тепло- и электроснабжение. С целью защиты прав потребителей (граждан) постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. №1099, утверждены Правила предоставления коммунальных услуг и услуг по вывозу твердых и жидких отходов, которые могут быть использованы хозяйствующими субъектами в качестве основы расчетов [27].

В составе платежей арендатора следует выделить также платеж за содержание и ремонт мест общего пользования, плату за услуги по техническому обслуживанию здания. Несмотря на то, что в нормативных актах обязанность по содержанию придомовой территории закреплена за собственником (владельцем) здания, арендаторы должны принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории. При определении суммы расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту, возлагаемой на арендатора, учитываются следующие статьи расходов:

- расходы по обслуживанию здания - заработная плата обслуживающему персоналу (дворникам, сторожам, уборщицам), расходы по содержанию этого персонала, включая спецодежду, мелкий уборочный инвентарь и др.);

- административно-хозяйственные расходы - заработная плата административно-управленческому персоналу, почтово-канцелярские расходы и др.;

- расходы по содержанию домовладения - уборка и вывоз мусора, отопление и содержание лифта и мест общего пользования, освещение уличных и дворовых фонарей и пр.;

- расходы по текущему ремонту здания - текущий ремонт системы коммуникаций, мест общего пользования.

Участие арендатора в перечисленных расходах не может быть выше той части фактических расходов по зданию, которая приходится на арендатора пропорционально занимаемой им площади по отношению ко всей площади здания, и определяется обычно при заключении договора в виде отдельного расчета. При этом в целях проверки правильности расчетов арендатор вправе ознакомиться с бухгалтерскими данными и платежными документами арендодателя. Платеж причитающейся с арендатора сумм производится вместе с арендной платой на основании выставленного арендодателем счета-фактуры.

Права и обязанности сторон охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для аренды вообще и аренды зданий, нежилых помещений в частности. Один из таких вопросов связан с возложением на арендатора возмещения части налога со строения, платежа по страхованию строения и платы за землю.

Поскольку правовой режим аренды нежилых помещений исключает возможность согласования в договоре отдельной платы за земельный участок, на котором расположено строение, отмечено стремление соответствующих государственных органов централизованно урегулировать участие арендаторов нежилых помещений в содержании земельных участков. Так, в силу последних изменений и дополнений, внесенных Брянским городским Советом народных депутатов в Положение о порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска, непременным условием договора аренды является возмещение арендатором затрат балансодержателя по уплате арендной платы за земельный участок, занятый объектом аренды и необходимый для его использования (п.4 постановления Совета от 29.02.2000 г. №439) [28].

Аналогичная практика сложилась и в других регионах Российской Федерации. Так, рассматривая дело в кассационном порядке, Федеральный арбитражный суд Западно-сибирского округа в своем постановлении от 24 января 2000 г. [29] указал: если в договоре аренды нежилых помещений не предусмотрено условие о порядке уплаты земельного налога, однако указано, что размер арендной платы определяется нормативными актами, регламентирующими арендные платежи, то в соответствии с решением Новосибирского городского Совета народных депутатов арендатор обязан уплачивать земельный налог соразмерно арендуемой доле строения [30].

Актуальность проблемы соотношения аренды нежилых помещений и земельного участка подтверждается следующим примером из судебной практики.

Администрация Рыбинского муниципального округа обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Динал» незаконно сбереженных денежных средств по оплате за земельный участок и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Установлено, что согласно договору аренды нежилого помещения Управление муниципального имущества Рыбинского муниципального округа сдало в аренду названному обществу нежилое помещение, предусмотрев в договоре обязанность арендатора заключить договор на аренду земельного участка.

Постановлением главы Рыбинского муниципального округа от 24.12.97 г. обществу «Динал» предоставлена в аренду часть земельного участка площадью 258 кв. м без установления границ в натуре для эксплуатации магазина.

Названные документы свидетельствовали о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору. Однако договор аренды земельного участка заключен не был, ООО «Динал» платежи за землю не вносило.

Между тем в соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» [31] использование земли в Российской Федерации является платным. Следовательно, арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства, которые он должен был выплатить за использование земельного участка.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345




Интересное:


Институт завещания в Израиле
Виды сроков исковой давности и их применение в гражданском праве
Форма заключения гражданско-правового договора
Необходимость совершенствования теории и практики применения института эмансипации несовершеннолетних
Кому нужна интеллектуальная собственность в XXI веке
Вернуться к списку публикаций