2014-04-02 17:40:44
ГлавнаяГражданское право и процесс — Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Права и обязанности арендатора

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Заключая соглашение об аренде здания (сооружения), стороны должны иметь в виду установленное статьей 654 ГК требование об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие будет отсутствовать, то такой договор признается незаключенным.

Применительно к договору аренды здания цена состоит из двух составляющих: в силу п. 2 ст. 654 Кодекса плата за пользование зданием и сооружением и плата за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Исключение составляют случаи, когда иное прямо предусмотрено законом или договором. В частности, стороны вправе согласовать дополнительную плату за земельный участок, на котором расположено здание.

На практике чаще всего плата за аренду здания (нежилого помещения) устанавливается за единицу площади, равной квадратному метру. В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания, нежилого помещения (п. 3 ст. 654 ГК).

Законодатель не ограничивает возможности сторон самим согласовать в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишь несколько вариантов в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Как мы видим, выработанные в теории подходы к определению форм арендной платы в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон. Безусловно, вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов. В то же время, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованными являются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Нередко эти формы сочетаются.

Особняком от остальных стоят предоставление арендатором в счет оплаты аренды определенных услуг и передача обусловленной договором вещи в собственность арендодателю, так как в данном случае договор аренды дополняется элементами купли-продажи или договора об оказании услуг. Такой договор в литературе рассматривается как смешанный.

Особую форму вознаграждения под названием «наем из выстройки» приводил Шершеневич Г.Ф.: «Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землю, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника (т. X ч.1 ст. 1697), при чем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя» [11].

Применительно к аренде недвижимости различают два вида цены: фиксированная и устанавливаемая договаривающимися сторонами. Специальные правила действуют в отношении фиксированной цены. Во-первых, она может быть установлена только в случаях, предусмотренных законом, и в основном распространяется на аренду государственного (муниципального) имущества. Во-вторых, ставки определяются уполномоченными на то государственными органами. В-третьих, имеет место дифференциация арендной платы в зависимости от назначения зданий (нежилых помещений), их технической характеристики и других оснований. Так, Методикой определения размеров арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 26 октября 1998 г. №239 (в редакции постановления от 29.02.2000 г. №439) [12], предусмотрено определение размера платы за аренду нежилых помещений муниципального фонда с применением 6 коэффициентов, учитывающих полное восстановление здания (год постройки, тип здания и др.), отраслевой вид деятельности арендатора, указанного в справке статуправления (промышленность Кд - 0.07, наука - Кд 0.01, предприятия торговли - Кд 0.06 и др.); указанного в договоре цели использования нежилого помещения (офис, контора, административное помещение - К 0.8, склад - К 0.6, гаражи - К 0.7, банки, казино - К 1.1 и др.); учитывающего удобство входа в арендуемое здание, помещение (общий или отдельный вход и т.д.); расположение помещения внутри здания (этажность, подвал, цокольное помещение и др.); место расположения здания в городе (центр, окраина, конкретный район города). Применение базовых коэффициентов для арендатора имеет существенное значение, учитывая условие договора о предоставлении арендодателю права на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения соответствующей методики по ее определения. Нередко изменение базового коэффициента влечет изменение других условий договора. К примеру, при предоставлении помещения в аренду целевым назначением для размещения магазина применение по новой методике арендодателя базового коэффициента «наилучшего использования» - «производство», вместо «торговля» противоречило бы условию договора о целевом использовании нежилого помещения и вышло бы за рамки полномочий арендодателя.

Среди многочисленных споров едва ли не на первое место вышли вопросы использования средств, полученных от аренды недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Дело в том, что совместным письмом Министерства финансов Российской Федерации и Государственной налоговой службы Российской Федерации от 08.12.93 г. №143/УЮ-4-15/194н [13] предусмотрено, что сумма арендной платы при сдаче в аренду государственного недвижимого имущества перечисляется в соответствующий бюджет. Положение о том, что доходы федерального бюджета формируются в числе других источников за счет доходов от аренды объектов государственной собственности, закрепляется в Федеральном законе на соответствующий год. Поэтому, по мнению некоторых практиков, в данном случае имеется коллизия между названными положениями и нормой пункта 2 ст. 299 ГК РФ, предусматривающей: «Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности». Видимо, следует считать, что названным выше законом устанавливается иной порядок распределения доходов от аренды недвижимости - они остаются в государственной собственности, хотя справедливость такого подхода вызывает сомнения.

Определенные ограничения по использованию полученных от аренды средств введены для учреждений образования: в силу п.11 ст.39 Федерального закона «Об образовании» [14] средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении. При этом устанавливаемые данной категорией арендодателей цены не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Государственные научные организации 70% полученных от аренды средств направляют на содержание и развитие материально-технической базы и остальные 30% перечисляют в федеральный бюджет [15].

Что касается балансодержателя имущества, то он получает от арендатора часть арендных платежей с целью возмещения эксплуатационных затрат и восстановления имущества (фонд амортизационных отчислений).

Стремление арендодателя-кредитора к получению возмещения возможных потерь проявляется в индексировании арендной платы с применением инфляционного коэффициента. Принципы индексации арендной платы могут быть различными: установление определенного процента от стоимости имущества, увеличиваемого в соответствии с уровнем инфляции, или определение фиксированной доли прибыли, также индексируемой в зависимости от уровня инфляции. Наиболее приемлемым принципом исчисления инфляционного коэффициента представляется его установление по данным органов статистики об индексе изменения оптовых цен на основные виды продукции либо равном определенному государством коэффициенту увеличения минимального размера заработной платы (индексная оговорка). Такой способ, называемый расчетами по индексу товарных цен, предполагает согласование в договоре базовой (условной) цены, которая впоследствии увеличивается на величину определенного индекса, устанавливаемого третьей организацией.

Предопределяет ли специальный субъектный состав договора возможность включения названного условия в договор? Обращает на себя внимание то обстоятельство, что с 1996 года представительный орган г. Брянска отказался от практики установления в договоре инфляционного коэффициента. В то же время постановлением Брянской областной Думы от 23.10.97 г.№2-285 (в ред. постановления от 27.04.2000 г. №2-1100) [16] предусмотрено в целях учета фактора инфляции при расчетах за пользование государственным недвижимым имуществом областной собственности предоставить право комиссии по вопросам совершенствования арендных отношений, созданной на паритетных началах с областной Думой, производить индексацию арендной платы в зависимости от темпов инфляции в пределах коэффициента роста цен, устанавливаемого централизованно областным комитетом государственной статистики по показателю «Платные услуги».

Совершенно иная ситуация складывается, если цена в договоре определена в твердой сумме. Влияет ли на расчеты ценностное значение денежной суммы на момент исполнения обязательства? По этому поводу Л.А. Новоселова пишет: «Однако доктрина и судебная практика большинства стран, в том числе и России, традиционно придерживаются принципа номинализма, при котором фактическое изменение покупательной способности денег в большинстве случаев не принимается во внимание для целей исполнения денежного обязательства. Кредитор обязан принимать платеж в денежных знаках, являющихся законным платежным средством к моменту платежа, в количестве, равном номинальной сумме долга. Право кредитора требовать автоматического «перерасчета» суммы денежного долга в связи с падением покупательной способности определенного вида валюты, в которой был выражен долг, в целом правоприменительными органами не признавалось» [17]. Вместе с тем допускалось взыскание убытков при нарушении договорных обязательств с учетом инфляционных процессов (п.6 Информационного письма ВАС РФ от 10.09.93 г. №С-13/ОП-276) [18].

Поскольку договаривающиеся стороны заинтересованы в стабильности отношений и уменьшении риска будущих убытков, связанных с падением покупательной способности российских денег, применительно к долгосрочной аренде недвижимости договорная практика знает различные формы «валютных оговорок». Некоторые из них приводил Л.А. Лунц:

«1) исчисление суммы долга в иностранной валюте, которая, по мнению сторон, является устойчивой, или исчисление суммы долга альтернативно в нескольких валютах;

2) исчисление платежа на базе рыночной (биржевой) цены какого-либо товара;

3) исчисление платежа по индексу товарных цен;

4) так называемая золотая оговорка» [19].

Последний метод, который, по сути, в России не применяется, выступает либо как договорное условие о платеже в сумме определенных золотых монет, либо как уплата денежных знаков, эквивалентных определенному числу золота (золотых монет) на момент платежа.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345




Интересное:


Основные предпосылки правового регулирования и защиты прав участников медицинских отношений
Основные начала законодательного установления подсудности
Начало течения сроков исковой давности и последствия их истечения
Виды сроков исковой давности и их применение в гражданском праве
Понятие заключения гражданско-правового договора и его составляющие элементы
Вернуться к списку публикаций