2014-04-02 17:22:16
ГлавнаяГражданское право и процесс — Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


При расчете выкупной стоимости здания, строения, сооружения по любой из указанных методик продажная цена 1 кв. метра общей площади помещения, здания, строения не должна превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные - коэффициент 2, а для зданий, сооружений - на коэффициент 3. Если же методика определения выкупной стоимости не утверждена органом местного самоуправления, продажу арендуемых зданий, сооружений, помещений предусмотрено осуществлять по максимальной стоимости, определенной в указанном порядке.

Нужно заметить, что резкое увеличение в 1995 году количества судебных дел, связанных с выкупом арендованного имущества, свидетельствует о том, что арендаторы активно воспользовались возможностью выкупа имущества по льготной цене. Комитетами по управлению имуществом была развернута массовая продажа муниципальных объектов нежилого фонда. При этом на разрешение суда преимущественно передавались споры о цене приобретаемого ф объекта недвижимости. И здесь арбитражно-судебная практика столкнулась с некоторыми трудностями. Дело в том, что Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [27] предусматривает, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно.

Комментируя данную ситуацию, О.А. Никитина пишет: «Некоторые органы местного самоуправления исходя из ст. 132 Конституции РФ считают, что как законодатель, так и другие компетентные органы не могут устанавливать для них правила приватизации муниципального имущества, в частности предельную цену.

Арбитражные суды заняли позицию, в соответствии с которой нормы законодательства о приватизации распространяются и на эти случаи, так как цена может рассматриваться как порядок приватизации» [28].

В системе арбитражных судов позиция высшего судебного органа изменилась лишь после принятия Конституционным Судом Российской Федерации определения от 15 июня 1999 г. о проверке конституционности пунктов 4.9 и 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. [29]. В нем говорится, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации местное самоуправление Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (статья 130, часть 1), органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью (статья 132, часть 1). Вместе с тем согласно пунктам «е» и «ж» статьи 71 Конституции Российской Федерации установление основ федеральной политики и федеральной программы в области экономического развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка относится к сфере ведения Российской Федерации. При этом такие федеральные программы не должны нарушать конституционный принцип самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (статья 12 Конституции Российской Федерации).

Согласно статье 17 Закона РФ от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (в редакции от 5 июня 1992 г.) определение начальной цены для продажи объектов приватизации могло производиться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов,  утвержденными Госкомимуществом России. То есть на законодательном уровне было закреплено положение о необходимости регулирования стоимости объектов приватизации и предусмотрена возможность ее регулирования посредством принятия подзаконного акта.

Регламентация Указом Президента Российской Федерации порядка и условий приватизации муниципальной собственности в рамках общегосударственной программы применительно к правам органов местного самоуправления по отчуждению муниципальной собственности могла иметь место, поскольку такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер и их регулирование было осуществлено в отсутствие других федеральных законов, устанавливающих организационные и правовые основы приватизации муниципального имущества, в частности арендуемых объектов недвижимого имущества и земельных участков. К тому же Указ преследовал цель предотвратить занижение цены приватизируемого имущества.

Вместе с тем, как следует из определения Конституционного Суда РФ, в ходе дальнейшего законодательного регулирования изменилось юридическое содержание оспариваемых положений государственной программы приватизации. Основой развития федерального законодательства о приватизации явилась часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, принятая 30 ноября 1994 г.. Согласно его статье 217 имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Данное положение учитывает, что в процессе разграничения государственной собственности субъекты Российской Федерации и муниципальные образования становятся собственниками и в силу этого вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федеральные законы о приватизации государственного и муниципального имущества могут устанавливать ее процедуру, формы и способы, но не перечень подлежащих приватизации объектов собственности.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [30], указав, что порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 26) не предусмотрел нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемым им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

Целью разрешения данной проблемы является распоряжение Мингосимущества РФ от 23 апреля 1999 г. №592 [31], предложившее не применять пункты 4.5 и 4.9 Основных положений приватизации... после 1 июля 1994 г., как противоречащие статьям 15 и 26 Федерального закона о приватизации, а также главе 19 Гражданского кодекса Российской Федерации в части продажи недвижимого имущества, закрепленного за государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Однако, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ наделение арендатора правом на выкуп здания, сооружения, нежилого помещения в соответствии с законодательством о приватизации не связано с нахождением названных объектов у третьих лиц на праве хозяйственного ведения или оперативного управления [32]. В обоснование этой позиции Президиум ссылается на пункт 2.1 Государственной программы приватизации на 1993 год, согласно которому отказ в продаже имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в муниципальной собственности, допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, а также зданий, сооружений, занимаемых органами государственной власти, управления и судами. Поэтому если товарищество или акционерное общество имеет право на выкуп здания, сооружения, помещения в соответствии с законодательством о приватизации, то передача указанного недвижимого имущества унитарному предприятию или учреждению на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не может служить причиной для отказа в выкупе имущества. В силу ст. 235 ГК РФ собственник вправе в порядке, предусмотренном законами о приватизации, принять решение об отчуждении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. В данном случае выкуп объекта недвижимости будет считаться основанием для прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления в соответствии с п. 3 ст. 299 ГК РФ.

Названный Закон о приватизации, устанавливая общие и для государственной и муниципальной собственности способы приватизации, традиционно предусмотрел выкуп государственного или муниципального имущества, сданного в аренду (ст. 26 Закона). Он возможен по договору аренды с правом выкупа, который был заключен до вступления в силу Закона о приватизации [33] двумя способами:

- в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором;

- посредством преобразования государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество с предоставлением арендатору такого имущества права первоочередного приобретения акций указанного общества, принадлежащих соответственно Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям.

Порядок осуществления арендатором такого имущества права на первоочередное приобретение акцией открытых акционерных обществ, созданных посредством преобразования государственных или муниципальных предприятий, порядок определения стоимости указанных акций регламентируется соответственно программой приватизации, программами приватизации субъектов Российской Федерации. Размер выкупа, сроки и порядок его внесения арендатором такого имущества, а также условия первоочередного приобретения указанных акций определяются утвержденным Правительством Российской Федерации положением о порядке приватизации сданного в аренду государственного имущества.

Особый интерес представляла норма п. 8 ст. 20 Закона. Она предусматривала осуществление приватизации работниками предприятия посредством выкупа, если одновременно имеют место следующие условия:

- возможность сдачи в аренду конкретного вида предприятий предусмотрена соответствующей годовой программой приватизации, программой приватизации субъектов РФ или решениями представительных органов местного самоуправления;

- решение об аренде имущества государственного (муниципального) предприятия с последующим выкупом по рыночной стоимости принято общим собранием работников этого предприятия;

- порядок и условия осуществления такой приватизации определен Правительством Российской Федерации.

Из сказанного следует, что закон значительно расширил полномочия местных органов власти, поскольку они, исходя из региональных интересов, могли определять перечень приватизируемых в указанном порядке предприятий.

Однако такое положение все же не давало оснований для коренного изменения законодательства о правомочиях органов местного самоуправления в сфере приватизации, предполагая порядок определения рыночной цены предприятия Правительством Российской Федерации. К тому же такое решение собственника, скорее всего, имеет преимущество в отношении предприятий, не пользующихся спросом у покупателей. Аналогичного мнения придерживаются авторы Комментария Закона о приватизации государственного имущества, в котором отмечают: «предприятия, имеющие хоть сколько-нибудь высокую цену, будут проданы на аукционах, по коммерческим конкурсам или преобразованы в открытые акционерные общества, с тем чтобы продать их акции в таком же порядке. В этом случае предприятия и акции открытых акционерных обществ будут проданы действительно по рыночной стоимости, выявившейся в результате конкуренции покупателей на аукционах, конкурсах» [34].

В подтверждение этому приведем и то обстоятельство, что Закон о приватизации 1997 г. не регулировал приватизацию земли, объектов социального и культурного назначения, стоимость которых существенно повлияла бы на цену арендованного имущества, определяемого в договоре.

Судебная практика в целом ориентировала суды на отсутствие оснований заключения отдельного договора купли-продажи приватизируемого имущества, если в договоре аренды содержатся все условия купли-продажи, предусмотренные п. 2 ст. 27 Закона о приватизации. Выкуп имущества государственного или муниципального предприятия в соответствии с условиями договора аренды признается оплатой в рассрочку [35].

Исключение, как было сказано выше, составляют случаи выкупа объектов нежилого фонда. В связи с этим действия сторон по своему характеру направлены к досрочному прекращению договора по специальному основанию, называемому новацией.

Определенную трудность при применении этого института вызывает отсутствие в ст. 414 ГК специальных условий о форме сделки, которая лежит в основе новации. В литературе неоднократно высказывались предложения о распространении на новационный договор формы сделки, на основании которого установлено первоначальное обязательство [36].

Чтобы выяснить, насколько убедителен такой подход при выкупе арендованного имущества, необходимо проследить, каковы в этом отношении тенденции арбитражной практики.

Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал новацией заключение сторонами договора купли-продажи нежилого помещения путем выкупа [37]. При рассмотрении дел данной категории возник вопрос, с какого времени новацию следует считать состоявшейся: с момента заключения договора купли-продажи, с даты государственной регистрации перехода к арендатору (покупателю) права собственности на нежилое помещение либо с момента уплаты выкупной цены по договору купли-продажи? Указанное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку влияет на прекращение обязанности арендатора по уплате арендной платы за объект нежилого фонда.

Эти вопросы преимущественно возникают при оценке договоров купли-продажи, заключенных в период действия Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.91 г. Связано это с тем, что в соответствии с п. 3 статьи 27 Закона право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Применение этого положения было разъяснено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.12.93 г. №32 [38], предусматривающим, что до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным. По нашему мнению, в данном случае имеет место погрешность при использовании логического способа толкования, допущенная Пленумом ВАС РФ. Связав возникновение права собственности уплатой цены выкупаемого в процессе приватизации имущества, Пленум необоснованно расширил рамки института новации, для которой необходимо лишь условие, чтобы первоначальное и новое обязательство были действительны. Дата регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, время уплаты выкупной цены не влияют на действительность нового обязательства и не имеют значения при разрешении названной категории дел.

Новый Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2002 г. № 178-ФЗ [39] в отличие от предыдущих не предусматривает способ приватизации путем выкупа арендованного имущества. Вместе с тем, положения договоров аренды о выкупе утрачивают силу лишь через 6 месяцев с даты вступления названного закона в силу. Для выкупа зданий и нежилых помещений установлен особый порядок: таким правом обладают только лица, приобретшие все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, расположенного в спорном здании (помещении). Выкуп возможен в течении двух лет по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным покупателем и собственником здания или нежилого помещения (п. 13 ст. 43 Закона).

Несмотря на то, что в законодательстве последнего времени достаточно четко прослеживалось стремление к постепенному отказу от использования аренды для целей приватизации, оправдано ли такое резкое ограничение прав участников договорных отношений? Представляется нереальным императивно установленный срок для осуществления выкупа имущества. Сохранение права выкупа арендованного имущества вплоть до истечения срока договора, заключенного до вступления в силу закона, способствовало бы наилучшему удовлетворению потребностей как собственника, так и арендатора.. В то же время совершенно очевидно, что определение цены выкупа зданий (помещений) на уровне рыночной полностью соответствует требованиям настоящего времени.


Дорошкова Антонина Григорьевна



[1] Грибанов В.П. Указ. Соч. С.295.

[2] Маковский А.Л. О концепции первой части Гражданского кодекса. // Вестник ВАС РФ, 1995. № 4.

[3] М.И.Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. T.2. М.: Статут. 2000. С. 351.

[4] Такая позиция изложена авторами учебника «Гражданское право» под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Ч.2. С.172; Также см.: Левшина Т.Л. // Комментарий судебно-арбитражной практики. / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

[5] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.97 г. № 4588/97. //Архив ВАС РФ 1997.

[6] Архив арбитражного суда Брянской области за 2000 год. Дело № А09- 5955/00-11-9.

[7] М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Указ. соч. С. 488-489.

[8] «Хозяйство и право» 1997. №9.

[9] Вестник ВАС РФ, 1998. № 5.

[10] Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. //Российская юстиция. 1996. № 10.

[11] Клейн Н.И. Указ. соч. С. 383.

[12] Шапкина Г.С. «Споры по договорам аренды нежилых помещений». Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.3 / Под ред. В.Ф. Яковлева. - М.: Юрид.лит., 1996. С.14.

[13] Арбитражные споры. Информационный журнал. Санкт-Петербург.№2(6), 1999.

[14] Вестник ВАС РФ, 2000. № 1.

[15] Вестник ВАС РФ. 1995. № 10.

[16] Вестник ВАС РФ. 2000. № 8.

[17] Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

[18] Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

[19] Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

[20] Суханов Е.А. Гражданское право. Т.2. М.: БЕК, 1994. С. 140-141.

[21] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.

[22] Ведомости Съезда народных депутатов РВ и Верховного Совета РФ. 1992. № 43. Ст. 2429.

[23] Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. №1. Ст.2.

[24] См.: п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.06.97 г. № 15 // Вестник ВАС РФ. 1997.

[25] Вестник ВАС РФ. 1993. № 1.

[26]СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

[27] СЗ РФ. 1995. № 35. Ст.3506 ; 1997. № 17. Ст. 1378.

[28] Никитина О.А. Приватизация предприятий: законодательство и проблемы судебно - арбитражной практики. // Дело и право. 1996. № 6. С. 52-55.

[29] СЗ РФ, 1994. № 13. Ст. 1478.

[30] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.

[31] Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. № 29.

[32] См. Информационное письмо ВАС РФ от 21.01. 2001 г. № 60. // Вестник ВАС РФ, 2001. № 5.

[33] Имеется в виду Закон о приватизации от 05.06.91 г.

[34] Комментарий Закона РФ о приватизации государственного имущества. / Под ред. Крапивина О.М., Власова В.И. «Правовая культура». 1998. С.

[35] Витрянский В.В., Герасименко С.А. Судебно-арбитражная практика. Комментарий. М.: Интерлист- Интершельф, 1993. С. 98.

[36] Например, такое мнение высказано Шилохвост О.Ю. в статье «Прекращение обязательства новацией» // Российская юстиция. 1996. № 8.

[37] Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.92 г. № 3607/ 96 // Вестник ВАС РФ, 1997. № 8.

[38] Вестник ВАС РФ, 1994. № 2.

[39] Российская газета, 26.01.2002, №16 (2884).



← предыдущая страница    следующая страница →
1234




Интересное:


Перерыв течения срока исковой давности
Мировые судьи в гражданском и уголовном судопроизводстве (суммарный процесс)
«Врачебная ошибка» и особенности защиты прав пациентов
Недействительный и незаключенный договор
Гарантийные сроки в гражданском праве
Вернуться к списку публикаций