2014-04-02 17:22:16
ГлавнаяГражданское право и процесс — Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Прекращение договора путем выкупа арендованного имущества

Из содержания действующего законодательства вытекает, что выкуп арендованного имущества может осуществляться в двух формах, предопределяющих характер материально-правовых отношений и специфические особенности порядка выкупа.

Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Эта конструкция выкупа предусматривает переход права собственности на имущество к арендатору в том порядке, в каком он согласован сторонами. Поэтому не исключается возможность установить его дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете в выкупную цену ранее выплаченной арендной платы.

Случаи запрещения выкупа арендованного имущества могут быть установлены законом.

Учитывая сложный характер разбираемых отношений, законодатель ввел специальные требования к форме такого договора. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи этого имущества. Следует ли из сказанного, что условия такого договора, имеющего по сути смешанный характер, должны определяться исходя из конкретного вида арендованного имущества? Ответ на этот вопрос имеет непосредственное отношение и к аренде недвижимости. При всей дискуссионности вопроса о соотношении понятий «форма договора» и «условие договора» судебно-арбитражная практика исходит из того, что предусматривая в договоре аренды право на выкуп арендованного имущества, стороны должны учитывать требования, предъявляемые к договору продажи вида имущества, являющегося предметом аренды. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.05.2000 г. №9377/99 [16] содержится вывод о необоснованности требования арендатора о выкупе арендованного здания по его стоимости на день заключения договора аренды на том основании, что в договоре содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрены переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок его внесения. Вместе с тем согласно статье 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Различные точки зрения на определение содержания обязательств арендатора, имеющего право на заключение долгосрочного договора аренды нежилых помещений, относящихся к государственной (муниципальной) собственности, с последующим их выкупом, обусловили различные подходы судебно-арбитражной практики к объему и виду последствий, возлагаемых на арендатора при прекращении договорных отношений. В ряде случаев суды исходили из того, что арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договорных обязательств, и возлагали на него обязанность освободить занимаемое помещение, не учитывая обращение ответчика к арендодателю с просьбой о выкупе помещения.

В других случаях арбитражные суды в качестве обоснования решения об освобождении помещения ссылались на окончание срока договора.

Анализ судебной практики позволяет прийти к выводу, что, рассматривая полномочия арендатора без учета предоставленных ему законодательством о приватизации прав, мы столкнемся с серьезным противоречием.

В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 г. № 2284 [17], товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия и выкупившее его, имеет исключительное право приобретения в собственность (или аренды сроком не менее 15 лет по их желанию) зданий, сооружений, нежилых помещений, которые они арендовали или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей уставной деятельности.

Поэтому в процессе рассмотрения дела о выселении арендатора из занимаемого помещения подлежат исследованию и оценке все обстоятельства, касающиеся прав арендатора на заключение долгосрочного договора в вышеназванном порядке, права на выкуп помещения в собственность, подачи им заявления о своем намерении выкупить помещение и др.

Если право арендатора на долгосрочную аренду или выкуп занимаемого помещения будет установлено, то истечение срока договора аренды, установленного статьей 610 ГК, само по себе не может служить основанием к прекращению договора аренды и освобождению арендатором помещения. Или: ограничение меньшим периодом срока аренды в договоре, заключаемом с таким арендатором, не может повлечь обязанности арендатора вернуть арендованное помещение в связи с окончанием срока договора как не соответствующее законодательству.

В указанных ситуациях сложнее определить, насколько влияет на разрешение спора недобросовестность арендатора, выразившаяся в ненадлежащем исполнении своих обязательств. Примером такого случая может быть дело, рассмотренное арбитражным судом г. Москвы. Удовлетворив иск Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы, суд обязал товарищество с ограниченной ответственностью «Элина Лтд» освободить занимаемое нежилое помещение. Решение суда, оставленное в силе вышестоящими инстанциями, было мотивировано тем, что в связи с нарушением ответчиком условий договора о внесении арендной платы, Москомимущество уведомило ответчика о расторжении договора аренды, который в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса признан расторгнутым. Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что ТОО «Элина Лтд» было создано путем реорганизации арендного предприятия для выкупа арендованного имущества, дважды обращался к истцу с заявлением о выкупе имущества, но не получил ответа.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.04.2000 г. №356/00 [18] все состоявшиеся судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение для исследования обстоятельств, связанных с правом арендатора на долгосрочную аренду.

Очевидно, что отсылка в постановлении к п. 2.14.6 Государственной программы приватизации вызывает ряд вопросов. С одной стороны, Президиум указывает на возможность возобновления договорных отношений. С другой стороны, оставляет без оценки неправомерные действия ответчика, послужившие причиной для расторжения договора.

Действительно, в силу п. 2 ст. 217 ГК РФ при совершении сделок в процессе приватизации нормы законов о приватизации имеют приоритет по отношению к общим положениям ГК о порядке приобретения и прекращения права собственности. Между тем недобросовестность стороны по договору имеет принципиальное значение, даже если она имеет место со стороны приватизированных предприятий. Из сказанного, конечно, не вытекает, что нарушение договора является, единственным обстоятельством, требующим судебного исследования. При рассмотрении заявленного требования необходимо изучить и иные условия, в частности статус арендатора в свете законов о приватизации, характер сложившихся между сторонами отношений, сущность материально-правового требования, обстоятельства, связанные с причинами неисполнения принятых стороной обязательств и др. Однако существенное нарушение договорных обязательств является непременным условием для удовлетворения требований о расторжении договора с последующим освобождением помещений во всех без исключения случаях. Защита права арендодателя как собственника имущества имеет своей целью обеспечить нормальный гражданский оборот недвижимости, и использование имущества при непоступлении арендных платежей в течении длительного времени недопустимо.

Можно констатировать, что впоследствии именно такое толкование получило закрепление в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2001 г. № 60, посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального Закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [19]. Обзор предусматривает, что в случае расторжения договора аренды зданий, строений, сооружений, помещений право на приобретение в собственность недвижимого имущества лицами, указанными в пункте 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утрачивается.

Второе направление выкупа арендованного имущества предусмотрено в законах и иных нормативных актах, регулирующих приватизацию государственного (муниципального) имущества.

Наиболее полный анализ правовой природы аренды в свете норм приватизации проведен В.В. Витрянским и М.И. Брагинским в вышеназванной монографии, посвященной договорам о передаче имущества. По мнению авторов, начиная с 90-х годов аренда по сути выступала как средство «разгосударствления» и способ приватизации государственного и муниципального имущества.

С принятием 23 ноября 1989 г. Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде появилась возможность создания арендных предприятий как полноправных субъектов экономической деятельности, причем с правом выкупа государственного имущества в коллективную собственность. Это была в значительной степени политическая мера, давшая субъектам хозяйственной деятельности стимул для развития экономической самостоятельности, инициативы и предприимчивости.

Большое внимание в Основах уделено защите интересов арендатора, включая его право на принудительный выкуп арендованного имущества(ст. 10 Основ). Размер арендной платы, являясь существенным условием договора, одновременно играл роль выкупных платежей. «Когда срок договора аренды совпадает с полным сроком амортизации имущества, выплата арендной платы за весь этот срок влечет, по сути, автоматический переход к арендатору права собственности на данное имущество. Когда такой срок короче срока полной амортизации имущества, для его выкупа необходимо дополнительно внести остаточную амортизационную стоимость (и уплатить арендный процент на период оставшегося амортизационного срока)» [20].

Вопросы аренды государственных и муниципальных предприятий и выкупа их имущества получили свое дальнейшее развитие в Законе РСФСР о приватизации от 03.07.1991 г. [21]. Однако, признав выкуп имущества арендного предприятия одним из способов приватизации, закон существенно ограничил его применение: соответствующим правом наделялись предприятия в случае, если договор аренды с правом выкупа был заключен до введения в действие Закона о приватизации.

Дополнительные требования к рассматриваемому способу приватизации, являющиеся по своей правовой природе ограничениями в выкупе, были введены Указом Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» [22]. Во-первых, Указом регламентируются вопросы аренды как организационно-правовой формы предпринимательства. В частности, пунктом 5 Указа предусмотрено осуществление выкупа государственного (муниципального) имущества только теми арендаторами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990 г. Во-вторых, ранее заключенные договоры подлежали переоформлению с Комитетами по управлению государственным (муниципальным) имуществом, так как этот же Указ наделил их исключительным правом выступать арендодателями государственного (муниципального) имущества. Также существенным ущемлением прав арендаторов явилась возможность осуществления выкупа на основе только таких договоров аренды, которые были заключены до вступления в силу Закона о приватизации, и наряду с правом выкупа предусматривали сроки, величину, порядок и условия внесения выкупа.

Остальные арендаторы либо подлежали преобразованию в акционерные общества открытого типа, либо по истечении срока действия или расторжении договора аренды подлежали приватизации путем продажи на конкурсе, аукционе. Отдельное исключение предусматривалось для случаев, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла не более 1 млн. рублей и в договоре аренды не определены или сроки, или величина, или порядок, или условия внесения выкупа. В этом случае арендатор имел возможность осуществить выкуп на основании дополнительного соглашения, заключенного с соответствующим комитетом.

Наконец, правом на выкуп были наделены коллективы структурных подразделений арендного предприятия в случае создания им товарищества, акционерного общества, уставный капитал которого сформирован в порядке выделения ими своей доли в имущественном комплексе предприятия, созданного на основе аренды государственного, муниципального имущества. Такой способ приватизации допускался вне зависимости от согласия арендного предприятия и наличия у последнего права на выкуп арендованного имущества вообще (п.9 Указа Президента РФ от 14.10.92 г. и п. 11 Государственной программы приватизации на 1992 год).

Что касается отдельных объектов недвижимости, то Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 г. №2980-1, был предусмотрен порядок их приобретения: физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу) предоставлено право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений и занимаемых предприятиями земельных участков. Интересно отметить, что изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими предприятиями договорами аренды указанных помещений, зданий, строений допускалось только по соглашению сторон.

Впоследствии перечень лиц, имеющих исключительное право на приобретение в собственность объектов недвижимости значительно расширен Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1993 год, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2284 [23]. Такое право получили товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества и выкупившие его, притом и на те здания, сооружения и жилые помещения, которыми они фактически владели и пользовались независимо от оформления договора аренды. Кроме того, реализация этого права не ставится в зависимость от обязательного вхождения в преобразованное арендным предприятием товарищество (общество) всех членов трудового коллектива арендного предприятия. В литературе такая ситуация справедливо подвергается критике, поскольку предоставляет льготные условия приобретения в собственность государственного имущества членами товарищества, не имеющими отношения к арендному предприятию.

Наибольшее невосприятие вызвало включение в этот круг граждан-предпринимателей, юридических лиц, созданных в процессе приватизации, в том числе путем акционирования, товариществ, и акционерные обществ, которые в случае заключения договора аренды на аукционе либо по конкурсу могли приобретать в собственность арендуемое по этому договору государственное (муниципальное) имущество.

В соответствии с распоряжением Госкомимущества РФ от 16.02.94 г. №353 продавцом сданных в аренду объектов нежилого фонда являются соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Продажа сданного в аренду имущества могла исходить только от арендаторов на основании поданного заявления, к которому необходимо приложить документы, подтверждающие принадлежность арендатора к вышеуказанным категориям. Приобретение объектов нежилого фонда осуществляется путем заключения договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа. Такое право распространялось и на арендаторов, у которых срок действия заключенных ими договоров аренды на объекты нежилого фонда истек, но арендатор не отказался от продления срока договора, а также если договор аренды не был расторгнут в судебном порядке.

Применение названных положений на практике зачастую нарушало законные права и интересы других субъектов предпринимательской деятельности. К примеру, по сложившейся судебной практике факт нахождения спорного имущества на балансе конкретного государственного (муниципального) предприятия не является препятствием для реализации преимущественного права приобретения объектов недвижимости в вышеназванном порядке [24]. Такой подход в корне противоречит статье 295 ГК РФ и п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 1992 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности» [25], из которых следует, что, помимо перечисленных в пункте 1 статьи 295 ГК РФ прав, собственник не может распоряжаться имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, без согласия последнего.

Особое значение в последние годы приобрела дискуссия по поводу порядка определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду. Механизм ее определения в окончательном варианте был закреплен в пункте 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. №1535 [26]. Цена на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные, должна быть установлена по методике, утверждаемой органом местного самоуправления.



← предыдущая страница    следующая страница →
1234




Интересное:


Перерыв течения срока исковой давности
Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный правовой аспект
Оферта как предложение стороны заключить договор
Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения
Комиссия 1894 - 1899 годов по пересмотру Судебных уставов и закон «О преобразовании суда в сельских местностях» 1912 года
Вернуться к списку публикаций