2014-04-02 17:22:16
ГлавнаяГражданское право и процесс — Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения



Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения


Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По своему предметному содержанию аренда зданий и их частей, скорее всего, предполагает длительность и стабильность договорных отношений. Поэтому по прекращении договора стороны обычно возобновляют его на тех или иных условиях. Новеллой в регулировании этих отношений явилось закрепление в части 3 ст. 13 Основ законодательства об аренде права арендатора на продление договора на новый срок. Характеризуя полномочия арендатора, Н.И. Клейн отметила: ... «в случае необоснованного отказа арендодателя от продления договора аренды на следующий срок арбитражные суды понуждают его к пролангации обязательства. Спор решается аналогично ситуации, как если бы договор аренды предприятия заключается впервые» [11].

Новый Гражданский кодекс, предоставляя арендатору аналогичное право, предусмотрел особенности в регулировании этих отношений.

Сама формулировка пункта 1 статьи 621 Кодекса отличается от формулировки пункта 2 этой же статьи, где также одним из условий признания договора продленным является продолжение арендатором пользования имуществом после истечения договора. Хотя, по сути, обе нормы рассчитаны на случаи фактического сохранения сторонами арендных отношений, они имеют существенные различия. Возобновление договора в силу п. 2 ст. 621 ГК возможно без его переоформления при молчаливом согласии обеих сторон: арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендодатель не возражает против этого. Пункт 1 этой статьи наделяет арендатора преимущественным правом на возобновление договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано путем заключения нового договора аренды или путем подписания сторонами дополнительного соглашения к ранее действовавшему о продлении его срока. Значит, предполагает активные действия сторон по переоформлению договорных отношений на последующий период.

Прежде всего, арендатор, желающий продлить договорные отношения, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Возобновление договорных отношений предполагает их непрерывность. В период действия Основ арендатор имел возможность заявить о своем намерении возобновить договор по его истечении. Это положение толковалось следующим образом: «Нельзя... признать подлежащим удовлетворению требование арендатора о возобновлении договора аренды, если он заявил арендодателю о своем намерении не сразу после окончания срока прежнего договора, а спустя продолжительное время, после возврата имущества арендодателю и оформления им арендных отношений с новым арендатором» [12].

Характерно, что арендатор должен располагать всеми доказательствами, свидетельствующими о надлежащем исполнении им своих обязательств, включая своевременное внесение арендной платы, обеспечение сохранности имущества, использование его по назначению и т.п. Однако можно считать, что арендатор будет считаться добросовестным, если арендодатель не докажет иного, т.е. не представит данных о конкретных нарушениях арендатором своих обязательств. Что касается оценки допущенных арендатором нарушений, то в литературе высказаны мнения о возможности использования критериев, которые применяются к спорам о досрочном расторжении договора аренды, т.е. они должны быть существенными.

И наконец, при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это означает, что преимущественное право арендатора на заключение нового договора перед другими лицами действует при равных условиях. Если же арендатор с условиями арендодателя не согласен, то преимущественное право не может быть реализовано.

В правоприменительной практике удовлетворение требований арендатора в значительной мере определяется характером тех отношений, которые сложились ранее. С этой точки зрения характерен следующий пример. Бывший арендатор обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом о понуждении перезаключить договор аренды нежилого помещения. В обоснование своих требований истец указал, что занимает нежилое помещение в соответствии с договором аренды, и до истечения срока его действия заявил КУГИ о своем намерении перезаключить договор, на что получил отказ.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и имеет преимущественное право по истечении срока действия договора на заключение нового договора. По мнению КУГИ, изложенном в кассационной жалобе, истец вправе лишь ставить вопрос о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды с новым арендатором (ЗАО «Петербургское агентство недвижимости»), но не может требовать заключения с ним нового договора аренды.

Аргументация кассационной инстанции Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа, оставившей иск без удовлетворения, сводится к следующему.

Предъявляя иск об обязании заключить договор аренды, истец сослался на статьи 445 и 621 ГК РФ, а также п.6.1 прежнего договора аренды, в соответствии с которым арендатор, надлежащим образом исполнивший принятые на себя обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Формулировка п. 6.1 договора соответствует диспозиции пункта 1 ст. 621 ГК РФ. В то же время суд не учел, что данное положение не предоставляет истцу права требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок. В соответствии с частью 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, если арендатор отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Кроме того, истцом не учитывалось указание в законе на прочие равные условия. В судебном заседании прежний арендатор отказался от перевода прав и обязанностей в части занимаемых помещений по договору аренды, который КУГИ заключил целиком на все здание с ЗАО «Петербургское агентство недвижимости», ссылаясь на то, что условия этого договора аренды истца не устраивают.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. В данном случае собственник в лице КУГИ распорядился находящимся в аварийном состоянии и требующим капитального ремонта зданием таким образом, чтобы новый арендатор (ЗАО «Петербургское агентство недвижимости») за свой счет произвел реконструкцию и реставрацию здания, в то время как прежний арендатор не согласен нести такие расходы [13].

Из приведенного примера, а также анализа статьи 621 ГК прослеживается ряд наиболее важных правовых требований, предъявляемых к участникам рассматриваемого обязательства. Помимо названных выше, в качестве определяющего условия для реализации преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды является следующее требование: арендатор должен доказать, что арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды спорного имущества с другим арендатором. В этом случае последний в качестве третьего лица привлекается к участию в деле, возбужденном по иску прежнего арендатора. При подтверждении иска суд производит замену на стороне арендатора, заключившего договор аренды.

Если же арендатор не сдавал или не намерен сдавать имущество в аренду (причины значения не имеют), его требование о возобновлении договора аренды на новый срок не подлежит удовлетворению. Такая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ нашла подтверждение в постановлении от 06.06.2000 г. №8069/99 [14].

В отношении другого вопроса, так или иначе связанного с возобновлением договора, представляется, такой ясности нет. Так действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. При этом условия конкурса требуют указания о том, что заключение договора возможно только по истечении срока первого договора. А так как прежний арендатор, который, конечно же, подлежит извещению о назначенном конкурсе, обладает преимущественным перед другими лицами правом на возобновление договора, весь смысл проведения конкурса до истечения договора аренды сведен к нулю.

Тем не менее в письме ВАС РФ от 28.07.95 г. №С 1-7/ОП-434 [15] говорится, что если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора аренды с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.



← предыдущая страница    следующая страница →
1234




Интересное:


Мировой суд как государственно-правовой институт
Принципы правового регулирования неустойки
Теоретические аспекты понятия, содержания и значения гражданско-правового договора и их отражение в законодательстве РФ
Проблемные аспекты условий действительности сделки
Понятие и виды сроков в гражданском праве
Вернуться к списку публикаций