2013-09-28 17:49:05
ГлавнаяГражданское право и процесс — Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву



Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву


Права и обязанности участников ипотечных отношений

Залогодатель при ипотеке сохраняет права владения и пользования заложенным имуществом. Соглашения между субъектами залогового правоотношения о том, что предмет ипотеки может использоваться залогодержателем по какому-либо гражданско-правовому договору, например по договору аренды, следует признавать недействительными как заключенные в обход закона, т.к. соответствующие нормы о владении и пользовании предметом ипотеки сформулированы как императивные (ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке, таким образом, ограничивает дееспособность залогодержателя, который является более сильной стороной в залоговом правоотношении, чтобы избежать возможных злоупотреблений с его стороны.

Российское право не знает института антикреза, который предусмотрен во французском законодательстве. При антикрезе с момента установления ипотеки заложенная недвижимость передается во владение и пользование залогодержателя, который извлекает из нее плоды и доходы и обращает их на погашение основной суммы долга и процентов, если ипотека обеспечивает их уплату. В случае просрочки исполнения обеспечиваемого обязательства залогодержатель получает право удерживать у себя предмет ипотеки. По мнению Жюлио де ла Морандьера, антикрез практически лишает залогодателя возможности отчуждать заложенную недвижимость. Более того, антикрез не позволяет «сообразовать обеспечение с размером требующегося кредита. Поэтому антикрез и встречается так редко» [1].

По Закону об ипотеке залогодатель вправе извлекать из заложенного имущества плоды и доходы, т.к., передав имущество в ипотеку, он не лишается права собственности, а только ограничивается законом в своих правах в интересах залогового кредитора. При этом залогодержатель, как уже было отмечено, не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное прямо не предусмотрено договором. Использование заложенного имущества часто представляет для залогодателя один из немногих источников получения средств для возврата долга и уплаты процентов, и лишение залогодателя этого права было бы по отношению к нему явной несправедливостью. Заложенное имущество должно использоваться залогодателем в соответствии с его назначением. При этом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Целью этих правил является обеспечение сохранения заложенного имущества до момента обращения взыскания с тем, чтобы вырученная от продажи недвижимости сумма была максимальной и смогла удовлетворить требования залогодержателя. В противном случае залог не выполнит своей функции компенсации ущерба от неисполнения обязательства.

Т.к. законодательство ничего не говорит о возможности установления твердого залога при ипотеке, следует признать, что такой вид залога возможен только в том случае, если владение и пользование предметом залога остается у залогодателя. В литературе высказаны различные точки зрения по вопросу о том, какие последствия влечет за собой твердый залог [2]. Это является следствием нечеткого законодательного регулирования. Само понятие «твердого залога» претерпело изменения. Если ранее согласно п. 2 ст. 49 Закона о залоге твердый залог означал оставление предмета залога у залогодателя под замком и печатью залогодержателя, то по Гражданскому кодексу РФ твердый залог влечет за собой оставление предмета залога у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (п. 2 ст. 339). Неясно, в чем отличие замка и печати от других знаков залога. Полагаем, что замок и печать являются разновидностью этих знаков. По нашему мнению, наложение замка и печати на недвижимость означает изъятие предмета ипотеки из владения залогодателя и запрет на его использование. Следовательно, применение таких знаков залога при ипотеке исключается. Если в качестве знаков употребляются надписи, клейма и т.д., то, очевидно, что их применение не влечет лишение залогодателя прав владения и пользования, и такой вид твердого залога при ипотеке должен быть разрешен. Знаки залога могут использоваться залогодержателем для предупреждения потенциальных покупателей недвижимости о том, что она обременена ипотекой.

Так как залогодатель является собственником имущества или субъектом права хозяйственного ведения, на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащей ему недвижимости (ст. 210 ГК). Залогодатель обязан проводить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами России, или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки. Он обязан поддерживать предмет ипотеки в исправном состоянии и несет все связанные с этим расходы до прекращения ипотеки. Залогодатель не обязан производить такой ремонт, который выходит за рамки необходимого и направлен на улучшение недвижимости. Так, если до установления ипотеки недвижимость содержала какие-либо недостатки (сломано крыльцо у дома, разрушена стена в квартире), то залогодатель не должен их устранять после установления ипотеки. Стороны могут в договоре об ипотеке по другому распределить расходы по содержанию заложенного имущества, например, возложив их на залогодержателя, определить сроки и порядок проведения текущего и капитального ремонта и т.д.

Залогодатель обязан принимать и другие меры, направленные на обеспечение сохранности заложенного имущества и установленные федеральным законом, иными правовыми актами, договором об ипотеке, а если они не предусмотрены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. Эти меры направлены на защиту имущества от огня, стихийных бедствий, посягательств третьих лиц, а также на страхование предмета ипотеки. К ним, в частности, следует отнести замену поврежденных частей имущества, проведение осмотров предмета залога, установку противопожарной сигнализации, физическую охрану имущества и т.д.

Залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке). Следует отметить, что Закон об ипотеке в п. 2 ст. 31 изменяет правила страхования по сравнению с Гражданским кодексом РФ. При сравнительном анализе п. 2 ст. 31 и ст. 2 и 3 Закона об ипотеке можно сделать вывод о том, что основное обязательство включает в себя только основную сумму долга без процентов, убытков и расходов. В то же время ГК возлагал на залогодателя обязанность страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования (подп. 2 п. 1 ст. 343 ГК). Размер требования определяется по ст. 337 ГК и включает в себя не только основную сумму долга, но и проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Как правило, размер требования будет всегда больше, чем размер основного обязательства, т.к. требование имеет тенденцию к увеличению. Следовательно, обязанность страхования имущества по Закону об ипотеке имеет для залогодателя менее обременительный характер чем по ГК. Соответственно, интересы залогодержателя, которым служит страхование заложенного имущества, хуже защищены по Закону об ипотеке, чем по ГК.

Закон об ипотеке не предусматривает обязательного заключения нового договора страхования, если имущество было застраховано до заключения договора об ипотеке. Залогодатель и залогодержатель могут предусмотреть другие условия страхования, чем те, которые предусмотрены в Законе об ипотеке, и по иному распределить расходы на страхование, возложив их, например, на залогодержателя или распределив между собой в определенном соотношении.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Следует признать, что приведенные правила являются непродуманными. Закон не запрещает страховщику перевести всю сумму страхового возмещения непосредственно залогодателю, который в свою очередь обязан распределить ее между кредиторами в соответствии с законом. Но в результате обязательства залогодателя остаются необеспеченными, и закон никак не защищает интересы залогодержателя. Неясно также, является ли залогодержатель выгодоприобретателем по договору страхования в соответствии с п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке. Во всяком случае если в договоре предусмотрено, что таким выгодоприобретателем является залогодатель, то фактически залогодержатель не может воспрепятствовать страховщику перевести деньги непосредственно страхователю.

Закон об ипотеке также не учитывает, что повреждение предмета ипотеки может быть незначительным, и предоставление залогодержателю права на досрочное удовлетворение из стоимости страхового возмещения будет слишком строгой мерой. Часто для залогодателя сумма страхового возмещения является единственной реальной возможностью восстановить уничтоженное или поврежденное недвижимое имущество и тем самым избежать разорения. Закон об ипотеке становится «в очевидное противоречие с самыми существенными экономическими интересами» [3], т.к. он препятствует собственнику восстанавливать заложенное имущество за счет страхового возмещения в случае, если он захочет это сделать.

Кроме того, предписания п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке противоречат целям обязательственного имущественного страхования. Фактически указанная статья запрещает залогодателю по его желанию расходовать сумму страхового возмещения на восстановление предмета ипотеки и предписывает распределить ее между кредиторами. В то же время обязательное страхование направлено на то, чтобы дать возможность страхователю использовать полученные им суммы страхового возмещения на восстановление утраченного или поврежденного имущества. Так, согласно ст. 15 Федерального закона от 18 ноября 1994 г. «О пожарной безопасности» предприятия, иностранные юридические лица, предприятия с иностранными инвестициями, которые осуществляют предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, должны проводить обязательное противопожарное страхование имущества, находящегося в их ведении, пользовании, распоряжении. Порядок и условия обязательного противопожарного страхования устанавливаются специальным законом, который по настоящее время не принят. Очевидно, что цель Закона «О пожарной безопасности» состоит в том, чтобы защитить интересы собственников и предоставить им возможность восстановить имущество, уничтоженное или поврежденное в результате пожара, используя сумму страхового возмещения. Мы полагаем, что будущий закон об условиях обязательного противопожарного страхования также предусмотрит целевое использование средств, подлежащих выплате страхователям на случай пожара.

В отличие от России развитые ипотечные законодательства идут по другому пути. Так, во Франции статья 37 Закона о договоре страхования предусматривает, что при наступлении страхового случая ипотечный кредитор (залогодержатель) вступает на место страхователя как субъекта права требования, адресованного страховщику. Однако, залогодержатель обязан предупредить об этом страховщика и заявить возражение против выплаты возмещения страхователю (залогодателю), т.к. «если бы непредупрежденный страховщик добросовестно выплатил возмещение страхователю, то эта выплата имела бы полную силу» [4].

В Германии страховщик может выплатить страховое возмещение страхователю (залогодателю) при утрате или повреждении строения только после того, как он сам или страхователь уведомят ипотечного кредитора (залогодержателя) о понесенном ущербе и с момента получения этого уведомления истечет месяц. Залогодержатель может до истечения этого срока возражать против выплаты страхового возмещения залогодателю. Если залогодержатель известил страховщика о существовании ипотеки, то страховщик, исполняя свои обязательства перед залогодержателем, может выплатить страховое возмещение страхователю лишь при условии, что залогодержатель дал письменное согласие на его выплату (п. 1-2 пар. 1128 ГГУ).

Таким образом, законодательства Франции и Германии не оставляют залогодержателя без средств защиты и не допускают перевода суммы страхового возмещения непосредственно залогодателю без согласия залогодержателя.

Интересные правила, предусматривающие использование страхового возмещения, были предусмотрены в проекте Гражданского Уложения Российской Империи. По общему правилу, страховое возмещение не выдавалось собственнику (залогодателю), а подлежало переводу в местное вотчинное установление, которое удовлетворяло вотчинных верителей (залогодержателей), «хотя бы сроки их требований еще не наступили» (ст. 1081). Если собственник поврежденного или уничтоженного строения (залогодатель) выражал желание его восстановить и давал в том подписку, то проект допускал выдачу страхового вознаграждения собственнику. «Но так как выдача страхового вознаграждения полностью могла бы нарушить справедливые интересы вотчинных верителей, то, во избежание этого, проект установляет выдачу означенного вознаграждения по частям» [5]. Вотчинное установление выдавало первую треть суммы на покупку материала, необходимого для восстановления сгоревшего или поврежденного строения, вторую треть - по представления собственником удостоверения местной полиции или участкового земского начальника в том, что строение подведено под крышу, и последнюю треть - по удостоверении, что сгоревшее или поврежденное строение восстановлено. В ряде случаев вотчинное установление обязано выдавать собственнику всю сумму возмещения. В частности, если размер страхового возмещения вследствие незначительности причиненного пожаром повреждения составляет не более 1/10 части страховой суммы; если собственник и залогодержатели заключат соответствующее соглашение; если начальник вотчинного установления признает, что сгоревшее или поврежденное строение восстановлено или что собственник представил достаточное обеспечение в том, что возмещение будет использовано на восстановление сгоревшего, или что сгоревшие строения представляют незначительную ценность по сравнению со всем имением. Решение вопроса о том, имеются ли основания для выдачи суммы страхового возмещения собственнику полностью, находилось по проекту в компетенции вотчинного установления. Объяснения Редакционной Комиссии признавали излишним судебное разбирательство этих вопросов [6].

Представляется, что Закон об ипотеке мог бы позаимствовать приведенные выше правила о страховом возмещении, содержащиеся в ипотечных законодательствах Франции, Германии и в проекте Гражданского Уложения Российской Империи. Полагаем, что необходимо внести соответствующие изменения в ст. 31 Закона об ипотеке и предусмотреть, что сумма страхового возмещения распределяется страховщиком между залогодержателями и может быть переведена непосредственно залогодателю только с согласия залогодержателей. Было бы также целесообразно установить перечень случаев, когда страховое возмещение передается залогодателю по его заявлению по частям для восстановления поврежденной или утраченной недвижимости под контролем учреждения юстиции по регистрации прав. При определенных обстоятельствах по примеру проекта Гражданского Уложения Российской Империи сумма страхового возмещения могла бы передаваться полностью залогодателю без согласия залогодержателя.

Закон об ипотеке предусматривает последствия несоблюдения правил об обеспечении сохранности заложенного имущества. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (ст. 35 Закона об ипотеке).

Однако, залогодержатель имеет по закону средства защиты своих интересов не только в случае необеспечения сохранности предмета ипотеки, но также и в случае его утраты или выбытия из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора об ипотеке. Отметим, что в последнем случае по сравнению с ГК Закон об ипотеке предоставляет залогодержателю больше средств для защиты своих прав. Так, согласно п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке залогодержатель вправе от своего имени предъявить иск о виндикации заложенного имущества из чужого незаконного владения для возврата его во владение залогодателя. В то же время по ГК залогодержатель недвижимости не имеет права на предъявление подобного иска. Если заложенное имущество оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель помимо иска о виндикации вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 351 ГК) [7]. Представляется, что залогодержатель может воспользоваться этим правом и тогда, когда имущество выбыло из владения залогодателя вследствие случая по причинам, за которые залогодержатель не отвечает, т.к. залогодатель как собственник несет риск случайной гибели или повреждения предмета ипотеки.

Законодатель не предоставляет залогодержателю право на негаторный иск об устранении нарушений прав залогодателя, не соединенных с лишением владения, т.к. предполагается, что последний способен сам о себе позаботиться, а нарушение прав залогодателя не может повлечь для залогодержателя негативных последствий. Во всяком случае у него есть другие средства защиты, предусмотренные Законом об ипотеке.

Залогодатель обязан привлечь залогодержателя к участию в судебном процессе в случае предъявления к нему другими лицами требований о признании за ними права собственности и иных прав на заложенное имущество, о его изъятии, обременении или иных требований, удовлетворение которых может повлечь ухудшение стоимости предмета ипотеки. После получения соответствующих требований залогодатель должен немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (ст. 33 Закона об ипотеке). В ходе судебного разбирательства залогодатель обязан использовать все предусмотренные законом способы защиты своих прав на заложенное имущество. Но могут быть случаи, когда он отказывается от их использования или не осуществляет защиту своих прав. Например, к залогодателю предъявляется иск о признании сделки купли-продажи заложенного имущества недействительной и о возврате его действительному собственнику. Очевидно, что залогодатель может защищаться посредством ссылки на свое право добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК. Если залогодатель не использует эту возможность, то залогодержатель вправе использовать такой способ защиты в суде от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим расходов.

Некоторые ученые высказали интересную точку зрения о том, что добросовестный залогодержатель, который не знал или не должен был знать, что закладываемое имущество не принадлежит залогодателю, приобретает право залога и от несобственника, если только заложенное имущество не было собственником утеряно или у него похищено [8]. Т.е. при предъявлении настоящим собственником иска о признании недействительным договора залога и о возврате заложенной недвижимости из владения недобросовестного залогодателя суд должен удовлетворить требование собственника к залогодателю, но залогодержатель вправе возражать против той части иска, которая касается признания недействительным договора залога, на том основании, что он является добросовестным приобретателем права залога. По мнению ученых, право залога в этом случае не прекращается.

При всей привлекательности подобной точки зрения, следует признать ее необоснованной по правилам всех гражданских кодексов России 1922 г., 1964 г. и 1994 г. Представляется, что приобретателем по ст. 302 ГК 1994 г. является только собственник или субъект иного вещного права. Закон не распространяет защиту прав добросовестного приобретателя на субъектов обязательственных прав. Однако, такое решение не может быть названо справедливым. Ведь Гражданский кодекс РФ в ст. 305 все-таки наделяет субъектов обязательственных прав вещно-правовой защитой, т.е. правом на предъявление виндикационного и негаторного исков. Остается сделать еще полшага, чтобы приравнять в защите вещные и обязательственные права. Мы выступаем за такую защиту. Почему интересы собственника предпочтительнее, чем интересы арендаторов, залогодержателей, нанимателей и т.д.? Ответа на этот вопрос мы не находим. Поэтому, считаем, что можно было бы приравнять субъектов обязательственных прав к добросовестным приобретателям по смыслу ст. 302 ГК. Соответственно, было бы целесообразно дополнить ст. 302 ГК примечанием в следующей редакции: «По смыслу настоящей статьи добросовестным приобретателем признается субъект вещных или обязательственных прав, который в момент приобретения этих прав не знал или не должен был знать об отсутствии у собственника или владельца соответствующих прав по распоряжению имуществом».

По действовавшему российскому дореволюционному законодательству залоговое право признавалось недействительным, если после установления залога выяснялось, что залогодатель не был собственником недвижимости, даже если залогодержатель об этом не знал [9]. В то же время по проекту Гражданского Уложения Российской Империи добросовестный и возмездный приобретатель залогового права сохранял право залога в аналогичной ситуации в силу публичной достоверности вотчинных книг [10]. Германское Гражданское уложение также наделяет поземельную книгу свойством публичной достоверности, и как следствие право залога, приобретенное добросовестным залогодержателем от неуправомоченного отчуждателя, означенного в качестве собственника в поземельной книге, сохраняет свою силу в отношении действительного собственника (пар. 891-894 ГГУ) [11].

Помимо владения и пользования залогодатель при ипотеке имеет право распоряжения заложенным имуществом. Следует отметить, что законодатель воспользовался предоставленной ему в ст. 334 ГК возможностью и значительно изменил в Законе об ипотеке правила о распоряжении заложенным имуществом по сравнению с общими нормами ГК о залоге. Как и при залоге движимых вещей, залогодатель недвижимости вправе завещать заложенное имущество без согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, признается ничтожным (п. 2 ст. 346 ГК, п. 3 ст. 37 Закона об ипотеке). Если завещатель, являющийся одновременно залогодателем и должником в основном обязательстве, умер до наступления срока исполнения основного обязательства, обязанности наследодателя как должника переходят к наследникам пропорционально полученной ими доле наследства. Залогодателем становится наследник, к которому перешло заложенное имущество. Оно обеспечивает исполнение обязательства не только приобретшим его наследником, но и другими наследниками, ставшими правопреемниками обязанностей наследодателя. Возникает пассивная множественность лиц на стороне должника в обеспечиваемом обязательстве [12].



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910




Интересное:


Понятие подсудности и ее виды
Значение и сущность договорных отношений
Понятие сроков исковой давности в ГК РФ
Мировой суд как государственно-правовой институт
Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву
Вернуться к списку публикаций