2013-09-28 17:49:05
ГлавнаяГражданское право и процесс — Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву



Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву


Представляется, что ипотека не может эффективно обеспечивать основную обязанность плательщика, которая заключается в уплате ренты. Если ренту не платят в течение какого-либо периода времени, то получатель ренты вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Но ее продажа с публичных торгов влечет прекращение ипотеки, и оставшиеся в силе обязательства плательщика по договору остаются необеспеченными. Это обстоятельство будет приниматься во внимание получателем ренты, который не будет обращать взыскание на заложенную недвижимость.

По нашему мнению, ипотека способна сыграть более значительную роль в обеспечении других обязательств плательщика ренты. Так, если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрена оплата ритуальных услуг, то ипотека может эффективно обеспечивать это обязательство плательщика. Залогодержателями в таком залоговом правоотношении будут являться наследники получателя ренты. Если получатель постоянной ренты или пожизненного содержания с иждивением потребует выкупа ренты в случаях, предусмотренных законом или договором, то ипотека обеспечивает его требования к плательщику ренты об уплате выкупной цены. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель ренты также вправе требовать от плательщика расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Ипотека будет обеспечивать требования плательщика по возмещению убытков. Представляется, что ипотека не может обеспечивать требование получателя ренты о возврате недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, т.к. это требование не имеет денежной оценки.

Таким образом, положение п. 1 ст. 587 ГК о том, что получатель ренты приобретает право залога на недвижимое имущество в обеспечение любого обязательства плательщика ренты, на деле означает, что ипотека будет эффективно обеспечивать только требования получателя ренты об уплате выкупной цены и убытков, а также требование об оплате ритуальных услуг. Основное обязательство плательщика ренты по уплате ренты фактически остается без надежного обеспечения.

Следует отметить, что право ипотеки, возникающее на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, не может быть изменено или исключено законом или соглашением сторон. Оно будет действовать всегда независимо от волеизъявления участников оборота.

Наконец, третий случай залога, возникающего на основании закона, предусматривает Закон об ипотеке (п. 1 ст. 77). Банк или иная кредитная организация (далее «Банк») предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры, получает право ипотеки на такой жилой дом или квартиру, приобретенную за счет указанного кредита в собственность, с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Ипотека обеспечивает обязательства покупателя по возврату кредита. Следует отметить, что если при возникновении права залога продавца или получателя ренты залогодатель и должник совпадают в одном лице, то при покупке жилого помещения за счет кредита Банка залогодателем может быть третье лицо, не являющееся должником. Например, кредит на покупку квартиры в Банке получил один член семьи, а квартира оформлена в собственность другого члена семьи. Залогодателем будет собственник квартиры, а должником является должник по кредитному договору.

Если покупная цена за жилое помещение уплачивается в соответствии с договором купли-продажи после его заключения, то и право ипотеки возникает после перевода денег продавцу, т.к. ипотека без обеспечиваемого требования не возникает. Для возникновения ипотеки требуется, таким образом, совокупность следующих юридических фактов: регистрация договора купли-продажи жилого дома или квартиры, регистрация перехода права собственности на жилой дом или квартиру к покупателю, перевод денег Банка продавцу. Право ипотеки, возникающее на основании п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, может быть исключено или изменено федеральным законом или договором.

В литературе встречаются указания и на другие случаи возникновения права залога в силу закона, однако, такую точку зрения нельзя признать обоснованной, т.к. российское право таких случаев не предусматривает [10].

К сожалению, правовое регулирование законного залога по российскому праву нельзя назвать продуманным и разумным. Редакция п. 3 ст. 334 ГК, который предусматривает, что залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге, позволяет сделать единственно возможный вывод о том, что право залога в силу закона возникает независимо от государственной регистрации залога и волеизъявления сторон [11]. Желание законодателя, по-видимому, состояло в том, чтобы обеспечить социально значимые интересы незащищенных участников оборота. В результате в оборот введены тайные ипотеки, не подлежащие по существу никакому учету или государственной регистрации. Под угрозу поставлена стабильность всего имущественного оборота. Теперь, приобретая недвижимость, покупатель не может быть уверен в том, что она не обременена ипотекой. В любое время законный залогодержатель может обратить взыскание на недвижимость, проданную в кредит, а покупатель не сможет взыскать убытки с продавца, т.к. часто через определенное время его уже невозможно найти. Конечно, добросовестный приобретатель может ссылаться на то, что у него не может быть истребовано возмездно приобретенное им имущество в силу ст. 302 ГК. Но, во-первых, добросовестность при определенных обстоятельствах может быть предметом рассмотрения в суде, а, во-вторых, незащищенными оказываются безвозмездные приобретатели. В любом случае приобретатель недвижимости сталкивается с необходимостью вести длительные судебные процессы, требующие значительного времени и средств.

Невозможно без содействия продавца установить, продана ли недвижимость в кредит или нет, приобретена ли квартира или жилой дом за счет средств банка или другой кредитной организации. Единственным исключением является ипотека на основании договора ренты: такая ипотека не подрывает стабильности оборота. В силу открытости Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество любой приобретатель может установить, что недвижимость обременена рентой, и никакой неизвестности для него не возникает. Приобретатель такой недвижимости не стоит перед угрозой изъятия у него имущества.

Как уже отмечалось, современные ипотечные законодательства строятся на принципах гласности, обязательности (внесения в реестр), специальности, достоверности и бесповоротности [12]. Принцип обязательности или внесения означает, что права на недвижимости, в том числе право залога, возникают одновременно с внесением в вотчинные книги, и без этого никакой силы не имеют. «Под внесением залога следует понимать не простое лишь оглашение права, приобретенного до такового укрепления, не одно только доказательство существования этого права, но необходимое условие его возникновения или приобретения...» [13]. Так, Германское Гражданское уложение предусматривает, что для обременения земельного участка правом необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны и регистрация изменений в поземельной книге (пар. 873 ГГУ). Соответствующего правила придерживался проект Гражданского Уложения Российской Империи.

Особый интерес для России представляет ипотечная система во Франции, которая в чем-то напоминает систему в России [14]. Во Франции вплоть до реформы 4 января 1955 г. сохранялись многочисленные тайные ипотеки, не подлежащие внесению в реестр. За это французская ипотечная система подвергалась справедливой и последовательной критике в литературе [15]. В результате реформы 4 января 1955 г. во Франции были устранены тайные ипотеки за исключением двух общих привилегий и было введено требование об обязательной государственной регистрации ипотек. В настоящее время во Франции действуют общие привилегии, специальные привилегии на недвижимости и ипотеки. Общие привилегии представляют собой обеспечение требований кредитора всем принадлежащим должнику движимым имуществом, а при его недостаточности и недвижимым имуществом, которое принадлежит должнику или будет приобретено им в будущем. К общим привилегиям относятся требования о возмещении судебных расходов и требования лиц, работающих по найму и приравненные к ним требования. Требования кредиторов, обеспеченные общими привилегиями, удовлетворяются до покрытия требований, обеспеченных специальными привилегиями и ипотеками. Общие привилегии не подлежат регистрации и действуют независимо от нее.

Специальные привилегии представляют собой привилегированные ипотеки. Они оттесняются только общими привилегиями, но требования, обеспеченные специальными привилегиями, подлежат удовлетворению ранее всех требований, обеспеченных ипотекой. К специальным привилегиям относятся четыре привилегии, перечисленные в ст. 2103 ФГК: привилегия продавца недвижимости, взыскивающего ее покупную цену; принадлежащая сонаследникам или участникам раздела привилегия на входящие в состав наследства недвижимости, обеспечивающая возникающие из раздела требования о доплатах, о возврате выделенного имущества и об уплате цены имущества, проданного с публичных торгов; привилегия архитекторов, подрядчиков, каменщиков и других рабочих на сумму, соответствующую стоимости подлежащей недвижимости, обусловленною работами, произведенными этими лицами; привилегия разъединения имуществ, действующая в пользу кредиторов наследодателя и легатариев и распространяющаяся на входящие в состав наследства недвижимые имущества. Все специальные привилегии подлежат обязательной регистрации в бюро хранения ипотек округа, как правило, в течение двух месяцев с момента, указанного в законе. Если правообладатель зарегистрирует специальную привилегию в течение двух месяцев, то она считается возникшей с момента, определенного законом. В противном случае привилегия превращается в обычную ипотеку, старшинство которой определяется днем ее записи. Так, продавец должен зарегистрировать свою привилегию на проданную в кредит недвижимость в течение двух месяцев со дня совершения договора продажи. В этом случае специальная привилегия продавца считается возникшей со дня первоначального отчуждения недвижимости [16].

Помимо общих и специальных привилегий, Французский гражданский кодекс предусматривает ипотеки, которые могут быть законными, судебными и договорными. Судебные ипотеки по существу также являются законными, т.к. их возникновение из судебного решения установлено законом. Законные ипотеки подлежат обязательной регистрации и действуют с момента такой регистрации.

Ипотека в России, возникающая на основании закона, напоминает тайные привилегии французского права до реформы 4 января 1955 г. Представляется, что российское право не должно повторять чужих ошибок и сохранять тайные ипотеки. Все законные ипотеки должны вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Однако, у нас есть возможность выбрать правовой режим для законных ипотек. Можно предусмотреть для них правовое регулирование, которое будет аналогичным специальным привилегиям или законным ипотекам французского права. Если взять за образец правовой режим французских специальных привилегий, то оборот недвижимости будет парализован на два месяца, в течение которых правообладатель может внести в реестр принадлежащее ему право ипотеки. Потенциальные покупатели будут ждать окончания указанного срока, чтобы определить, какими ипотеками обременена недвижимость. Будет допущено ничем не оправдываемое исключение из принципа внесения.

Гораздо более приемлемым является положение, при котором право ипотеки будет возникать с момента государственной регистрации. Залогодержателю необходимо предоставить право зарегистрировать свое право ипотеки в течение срока исковой давности, который составляет три года с момента наступления обстоятельств, предусмотренных законом для возникновения ипотеки. В то же время нет никакой необходимости в регистрации права ипотеки, принадлежащего получателю ренты, т.к. ее отсутствие не может причинить вред ничьим интересам. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации, и любой участник оборота в силу открытого характера Единого реестра прав на недвижимость может в любое время узнать об обременении недвижимости рентой. Кроме того, в силу императивного характера п. 1 ст. 587 ГК право ипотеки получателя ренты не может быть исключено законом или соглашением сторон. Следовательно, какая-либо дополнительная регистрация здесь не требуется.

Представляется, что было бы целесообразно внести изменения в п. 3 ст. 334 ГК и предусмотреть, что право ипотеки по закону возникает с момента государственной регистрации. Исключение составляет право ипотеки, принадлежащее получателю ренты, на переданную под выплату ренты недвижимость. Если не внести соответствующих изменений в п. 3 ст. 334 ГК, то российское право будет иметь дело с тайными ипотеками, подрывающими стабильность оборота.

Представляется, что введение правила о возникновении законного залога с момента его государственной регистрации не сможет нарушить ничьих интересов. Действительно, покупатель недвижимости может одновременно с представлением документов для регистрации перехода права собственности на недвижимость представить в учреждение юстиции заявление о регистрации залога. Банк или иное кредитное учреждение может обратиться с заявлением о регистрации ипотеки также одновременно с регистрацией договора купли- продажи жилого дома или квартиры. Можно посоветовать банкам включать в кредитный договор условие о том, что банк оплачивает стоимость квартиры или дома напрямую продавцу. Это упростит установление факта приобретения жилого помещения именно за счет кредита банка, а не каких-либо иных средств.

Необходимо также предусмотреть в Законе об ипотеке процедуру регистрации права ипотеки, возникающего на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. По нашему мнению, такая регистрация должна проводиться в день поступления от залогодержателя заявления о регистрации залога с приложением всех необходимых документов. Помимо заявления о регистрации ипотеки залогодержатель должен также представить соответствующий договор, являющийся основанием возникновения права ипотеки (договор купли-продажи), и документы об оплате регистрационного сбора. Представляется, что учреждение юстиции должно в день поступления заявления от залогодержателя уведомить залогодателя о регистрации залога и предложить ему представить документы, свидетельствующие об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. В случае представления залогодателем таких документов учреждение юстиции аннулирует произведенную регистрацию ипотеки. Если залогодержатель злоупотребил своим правом, обратившись в учреждение юстиции с просьбой о регистрации несуществующего залога, залогодатель вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков. Соответствующие дополнения необходимо внести в Закон об ипотеке.

На наш взгляд, крайне непродуманными являются и правила Закона об ипотеке, посвященные возникновению права ипотеки из договора и регистрации ипотеки. В этом случае законодатель также допускает отступление от принципа обязательности и предусматривает, что если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникает после заключения договора об ипотеке, то право ипотеки возникает с момента возникновения этого обязательства (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке) [17]. Таким образом, наш закон придерживается правила, выработанного еще римским правом, состоящего в том, что для установления залогового права необходимо одновременное наличие трех факторов: обеспечиваемого требования, предмета залога и основания возникновения залога [18].

В то же время для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации, а старшинство права ипотеки также определяется моментом государственной регистрации ипотеки (п. 5 и 6 ст. 20, ст. 43 Закона об ипотеке). Следовательно, если обеспечиваемое обязательство возникает после заключения договора, то в момент заключения договора право ипотеки для залогодателя и залогодержателя еще не возникает, но уже получает определенное старшинство и считается возникшим для третьих лиц. Законодатель как бы разделяет право ипотеки на части: часть правомочий, являющаяся составной частью права ипотеки, возникает с момента регистрации договора (право старшинства), в то время как остальная часть правомочий возникает после регистрации договора с момента возникновения обеспечиваемого обязательства (ст. 11 Закона об ипотеке). Позицию законодателя можно объяснить с одной стороны акцессорным характером залога, который не может возникнуть без обеспечиваемого требования, с другой - стремлением защитить интересы залогодержателей.

Однако, следует отметить непоследовательность законодателя и половинчатый характер принятых им решений. Законодатель придерживается принципа внесения при определении старшинства и отказывается от этого принципа во всех остальных случаях осуществления права залога. В результате залогодержатель остается незащищенным. Т.к. п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога, следует признать, что по смыслу Закона после заключения договора об ипотеке, но до возникновения права залога недвижимость для залогодателя не является обремененной ипотекой. Недобросовестный залогодатель может совершать любые сделки с недвижимостью, в том числе продавать, сдавать в аренду, устанавливать сервитут на нее, перезакладывать, а также производить перепланировку, сносить, строить новую недвижимость и совершать любые распорядительные действия. Закон об ипотеке не предоставляет залогодержателю никаких эффективных средств защиты, чтобы противостоять подобному поведению залогодателя. Указанные правила нельзя признать удовлетворительными.

Кроме того, допущенное отступление от принципа внесения способно привести также к другим нарушениям прав субъектов залоговых отношений. Так, если ипотека обеспечивает требование, которое только должно возникнуть в будущем, то право залога не возникло, а значит интересы такого залогодержателя не будут приняты во внимание при распределении сумм, вырученных от продажи недвижимости с публичных торгов по требованию других залогодержателей той же недвижимости. Это приведет к тому, что залогодержатели не согласятся обеспечивать залогом будущие требования, и такой вид ипотеки просто исчезнет из оборота. В результате денежные средства будут переводиться должнику одновременно с заключением кредитного и ипотечного договоров или сразу после их заключения. В свою очередь в дореволюционной России данная проблема решалась путем депонирования из вырученных денег суммы будущего требования, обеспеченного ипотекой [19]. Это происходило вследствие того, что залог в обеспечение исполнения будущего требования признавался возникшим с момента внесения в вотчинную книгу, а не с момента возникновения обеспечиваемого требования.

Полагаем, что ст. 11 Закона об ипотеке также не учитывает момент возникновения права ипотеки, удостоверенного закладной. Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, то право ипотеки возникает после государственной регистрации договора об ипотеке и выдачи закладной ее первому держателю учреждением юстиции по регистрации прав. Такой вывод основан на п. 1 ст. 142 ГК, который предусматривает, что осуществление и передача прав, удостоверенных ценной бумагой, возможны только при ее предъявлении, а также что удостоверяемые ценной бумагой права переходят только с передачей ценной бумаги. Таким образом, право ипотеки, удостоверенное закладной, возникает только после передачи закладной ее первому держателю.

Статья 11 Закона об ипотеке в действующей редакции не обеспечивает стабильности ипотечного кредитования. Формулировка ст. 11 делает положение кредитора крайне ненадежным: кредитный договор может быть заключен, а солидного обеспечения кредитор может не получить вследствие недобросовестных действий залогодателя. Заключение договора об ипотеке до возникновения обеспечиваемого обязательства теряет всякий смысл. Полагаем, что следует внести изменения в ст. 11 Закона об ипотеке и изложить ее в следующей редакции: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, в том числе в случаях, когда обеспечиваемое ипотекой обязательство возникает после заключения договора об ипотеке. Право ипотеки, удостоверенное закладной, возникает после ее передачи первому залогодержателю».

Так было в римском праве. Барон писал о том, что закладное право существует со дня заключения договора, «хотя бы к установлению залога был прибавлен срок или суспензивное условие» [20]. Как было отмечено выше, подобные правила предусмотрены в Германском Гражданском уложении и в проекте Гражданского Уложения Российской Империи.

В связи с этим интересно, как авторы проекта Гражданского Уложения Российской Империи объясняли применение правил о залоге к кредитному залогу, который означал залог недвижимости, установленный в обеспечение требования, не определенного по сумме или могущего возникнуть лишь в будущем из какого-либо договора или иных отношений сторон (ст. 1047 проекта Гражданского Уложения). С одной стороны авторы проекта признавали, что «установление кредитного залога само по себе не порождает этого права (т.е. права залога) в пользу верителя» [21]. С другой стороны кредитный залог «должен быть подчинен во всем, что не обусловливается этой разновидностью, общим правилам, для залога установленным. Поэтому и условия его возникновения должны быть те же, как и условия возникновения всякого другого вида залога» [22]. Для залога недвижимости проект предусматривал, что залог возникает со времени внесения обеспечиваемого имением требования в вотчинную книгу (ст. 1041 проекта). При этом наличие требования удостоверялось представлением соответствующего основания возникновения залога, например договора, но вотчинное установление не вправе было требовать представления документов, подтверждающих действительное возникновение требования [23].

В то же время российский Закон об ипотеке предусматривает, что для регистрации ипотеки в учреждение юстиции представляется документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (п. 2 ст. 20) [24]. Однако, Закон о регистрации (п. 3 ст. 9) и Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г. (п. 9), не возлагают подобной функции на учреждение юстиции. Последнее должно только проверить действительность поданных заявителем документов и наличие права собственности у залогодателя. Учреждение юстиции не вправе требовать каких- либо иных документов, помимо основного договора, подтверждающих возникновение обеспечиваемого требования (например, справки из банка о переводе денег должнику). Закон об ипотеке совершенно необоснованно изменяет положения Закона о регистрации и возлагает на учреждение юстиции не свойственные ему судебные функции, т.к. оно должно определить, действительно возникло требование или нет, есть ли основания для признания его недействительным, размер и силу требования и т.д. Кроме того, если обеспечиваемое обязательство возникнет после регистрации договора об ипотеке, что не исключается п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке, то учреждение юстиции вправе по одним лишь формальным основаниям отказать в регистрации ипотеки, т.к. залогодержатель не сможет представить документов о действительном возникновении обеспечиваемого обязательства. Налицо противоречие между п. 2 ст. 20 и п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке.

Полагаем, что в целях совершенствования законодательства следует изменить п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, заменив слова «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства» на слова «документ, подтверждающий основание возникновения обеспеченного ипотекой обязательства».

При определении старшинства залоговых прав, установленных на одной недвижимости, Закон об ипотеке принимает целый день за единицу исчисления старшинства. Это означает, что ипотеки, зарегистрированные в один день, пользуются одинаковым старшинством. Такой вывод неизбежно следует из второго предложения ч. 2 п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке, которое предусматривает, что «регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган регистрации». Указанная норма полностью изменяет соответствующее правило Закона о регистрации. Последний устанавливает, что регистрация прав на недвижимость проводится в последовательности, определенной порядком приема документов (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации). Т.е. ипотеки, предъявленные к регистрации в один день, будут иметь различное старшинство, которое определяется последовательностью представления документов о регистрации ипотеки в учреждение юстиции. В связи с этим возникает вопрос о соотношении норм Закона о регистрации и Закона об ипотеке.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131, п. 1 ст. 164 ГК). Т.е. по ГК Закон о регистрации имеет преимущество перед всеми остальными законодательными актами. В ст. 29 Закона о регистрации, посвященной регистрации ипотеки, указано, что «особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке». Закон о регистрации отказался, таким образом, от своего приоритета по отношению к Закону об ипотеке в части, касающейся регистрации ипотеки. Закон об ипотеке, вступивший в силу 22 июля 1998 г., подтвердил ст. 29 Закона о регистрации и предусмотрел, что впредь до приведения в соответствие с Законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации эти федеральные законы и иные правовые акты применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке (ч. 2 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке). Принимая во внимание указанные нормы двух законов, а также то, что Закон о регистрации вступил в силу на полгода раньше - 31 января 1998 г., и руководствуясь принципом «последующий акт заменяет предыдущий», следует признать, что нормы Закона об ипотеке имеют приоритет перед нормами Закона о регистрации в части, касающейся регистрации ипотеки.

Таким образом, если документы о регистрации нескольких ипотек на одно и то же недвижимое имущество представлены в учреждение юстиции в один день, то такие ипотеки имеют одинаковое старшинство. Такое решение законодателя нельзя признать удовлетворительным. Залогодержатель, представивший документы в учреждение юстиции для регистрации ипотеки, не будет знать своего старшинства до окончания рабочего дня. Все это только создает неуверенность кредитора в надлежащем обеспечении обязательства. Как показывает опыт стран, где залоги, внесенные в один и тот же день, пользуются равным старшинством, кредитор «решается дать деньги по внесенному в его пользу залогу только на следующий за внесением день, когда он убедился, что не последовало внесения другого залога, который имел бы с его залогом равные права» [25].

Редакция правила п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке не может быть признана удовлетворительной также и по другим причинам. Очевидно, что все необходимые документы могут поступить в учреждение юстиции, а договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы могут не соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации. Учреждение юстиции вправе предоставить сторонам еще один месяц для приведение их в соответствие с требованиями закона. В то же время старшинство ипотеки согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке все равно будет определяться на основании дня представления документов. В результате могут складываться противоречивые ситуации. Покажем это на примере.

Предположим, в учреждение юстиции были представлены не соответствующие закону документы для регистрации ипотеки «А», а на следующий день были представлены надлежаще оформленные документы для регистрации ипотеки «Б», обременяющей то же недвижимое имущество. Учреждение юстиции предоставляет дополнительно один месяц для приведения в соответствие документов, касающихся ипотеки «А». Таким образом, ипотека «А» должна быть зарегистрирована в течение шестидесяти дней, а ипотека «Б» - в течение тридцати дней. В результате ипотека «Б» получает лучшее старшинство, хотя «все необходимые документы» для регистрации ипотеки «А» были представлены раньше. С формальной точки зрения это является нарушением п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке. В данном случае вина за такой результат будет лежать на залогодержателе, который представил на регистрацию не соответствующие закону документы. Решение о предоставлении такому залогодержателю худшего старшинства будет справедливым, но формально не соответствующим закону.

В целях совершенствования законодательства полагаем, что было бы целесообразно внести изменения во второе предложение ч. 2 п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке и изложить его в следующей редакции: «Ипотека регистрируется в порядке поступления всех необходимых документов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации, в орган, осуществляющий ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество».

К сожалению, анализ Закона о регистрации и Закона об ипотеке позволяет сделать вывод о том, что даже в случае изменения указанного предложения п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке положение залогодержателя все равно зависит от усмотрения чиновников Министерства Юстиции. Так, п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке предусматривает, что государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при необходимости проверки подлинности представленных документов. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 19 Закона о регистрации. Однако, ни Закон о регистрации, ни Закон об ипотеке не перечисляют условий или оснований для принятия такого решения. Чиновник учреждения юстиции может по своей прихоти без объяснения причин отложить регистрацию ипотеки на тридцать дней. Так, если в один день в учреждение юстиции были представлены документы на регистрацию ипотеки «А», подлинность которых вызвала сомнение у регистратора прав, а на следующий день представлены документы на регистрацию ипотеки «Б», подлинность которых не вызывает сомнений, и нет оснований для отложения регистрации, то учреждение юстиции обязано зарегистрировать ипотеку «Б» в течение тридцати дней, а ипотеку «А» - в течение шестидесяти дней. Следовательно, ипотека «Б» будет зарегистрирована раньше и будет пользоваться старшинством перед ипотекой «А», несмотря на то, что документы по ипотеке «А» представлены в учреждение юстиции раньше. Такой результат возникает независимо от вины «А», а определение старшинства ипотеки теперь полностью находится в руках чиновников Министерства Юстиции. Полагаем, что предоставление таких широких полномочий чиновникам без четкого определения оснований для принятия решения об отложении регистрации, способно только создать искушения, против которых мало кто устоит. Кроме того, обладатель ипотеки «А» сможет на законном основании обратиться в суд и потребовать признать за ним старшинство, которое определяется на основании даты представления всех необходимых документов. У суда также не будет четких ориентиров для принятия решения, а значит определение юридического положения залогодержателей будет зависит от судейского произвола, не ограниченного четкими правилами закона. В конце концов вопрос, который должен быть урегулирован в законе, может быть решен судебной практикой, но до этого момента юридическое положение участников залогового правоотношения будет полностью неопределенным. Полагаем, что необходимо внести соответствующие изменения в п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке и в п. 2 ст. 19 Закона о регистрации и предусмотреть основания и условия принятия учреждением юстиции решения об отложении регистрации ипотеки на срок до одного месяца в случае необходимости проверки подлинности представленных на регистрацию документов.



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910




Интересное:


Возникновение и развитие концепции вины в римском частном праве
Начало течения сроков исковой давности и последствия их истечения
Теоретические аспекты понятия, содержания и значения гражданско-правового договора и их отражение в законодательстве РФ
Основания возникновения и осуществления права общей собственности
Понятие подсудности и ее виды
Вернуться к списку публикаций