2013-09-28 17:49:05
ГлавнаяГражданское право и процесс — Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву



Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву


Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке занимают по этому вопросу такую же позицию, как и ГК 1922 г., а именно они вообще не регулируют этот вопрос. Представляется, что издержки по страхованию никак нельзя отнести к расходам на содержание заложенного имущества, т.к. ст. 4 Закона об ипотеке содержит исчерпывающий перечень таких расходов, к которым издержки по страхованию не отнесены. Таким образом, если залогодержатель застрахует предмет ипотеки за свой счет и выполнит тем самым соответствующую обязанность за залогодателя, то требование о возмещении этих расходов не будет обеспечено ипотекой. Такое положение нельзя признать справедливым. Так же, как и в случае возмещения расходов залогодержателя на сохранение предмета ипотеки, расходы на страхование производятся в интересах всех залогодержателей и других кредиторов залогодателя. Поэтому, требования о возмещении таких расходов должны удовлетворяться в первую очередь преимущественно перед любыми другими требованиями, обеспеченными залогом.

Следует внести изменения в ст. 61 Закона об ипотеке и предусмотреть, что в случае если залогодатель не выполнит свою обязанность по страхованию предмета ипотеки, предусмотренную законом или договором, а залогодержатель застрахует заложенное имущество за свой счет, то требование о возмещении необходимых издержек по страхованию подлежит удовлетворению наравне с требованиями о возмещении расходов в связи с обращением взыскания и реализацией предмета ипотеки.

Как следует из определения ипотеки в ст. 1 Закона об ипотеке, требование залогодержателя удовлетворяется в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Таким образом, залог является преимущественным правом. Исключения из этого правила могут быть установлены только федеральным законом.

Так, п. 1 ст. 64 ГК предусматривает, что при ликвидации и при банкротстве юридического лица требования залогодержателя подлежат удовлетворению в третью очередь после требований граждан, перед которым юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей (требования первой очереди), а также после производства расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам (требования второй очереди). В определенных случаях требования, обеспеченные залогом, относятся не к третьей, а к четвертой очереди, т.к. ГК предусматривает, что при ликвидации банков и других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан, в первую очередь удовлетворяются требования граждан, являющихся кредиторами банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан. К сожалению, п. 2 ст. 106 Закона о банкротстве, который должен воспроизводить редакцию ст. 64 ГК в силу прямого предписания п. 3 ст. 65 ГК, не содержит последней нормы о первоочередном удовлетворении требований граждан, являющихся кредиторами банков и других кредитных учреждений. В силу п. 2 ст. 3 ГК при определении очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротстве будут применяться положения Гражданского кодекса РФ.

Если процедура ликвидации или банкротства не возбуждена, а требования кредиторов удовлетворяются в рамках исполнительного производства, то ГПК РСФСР и Закон об исполнительном производстве предусматривают две различные очередности удовлетворения кредиторов (ст. 418 ГПК и ст. 78 Закона об исполнительном производстве). Возникает коллизия норм двух федеральных законов. К сожалению, Закон об исполнительном производстве не содержит правил о том, как применяются другие федеральные законы после его принятия в случае их противоречия Закону об исполнительном производстве. Представляется, что т.к. указанный закон принят позднее, то его нормы имеют приоритет перед нормами ГПК РСФСР в силу принципа «последующий нормативный акт заменяет предыдущий» [18].

Ранее до вступления в силу 6 ноября 1997 г. Закона об исполнительном производстве ГПК РСФСР устанавливал, что требования залогодержателей удовлетворяются в третью очередь после требований по налогам и неналоговым платежам в бюджет (ст. 420). Это делало проблематичным удовлетворение залоговых кредиторов, т.к. должники, как правило, имели значительные задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами, и требования залогодержателей оставались без удовлетворения. В литературе неоднократно отмечалось, что чем больше изъятий из правила о преимущественном удовлетворении залогодержателей содержит закон, тем более теряет свое значение залог как способ обеспечения исполнения обязательств [19]. Следует признать, что ГПК РСФСР содержал слишком большое число таких изъятий [20].

Значительный шаг вперед по сравнению с ГПК РСФСР сделан в Законе об исполнительном производстве, который в ст. 78 не устанавливает изъятий из правила п. 1 ст. 334 ГК о преимущественном удовлетворении залогодержателей. Следовательно, требования залогодержателей удовлетворяются вне очереди. Такой подход законодателя можно только приветствовать, т.к. он больше соответствует назначению залога. Однако, редакция ст. 78 является не достаточно четкой, что дало повод некоторым юристам высказать прямо противоположную точку зрения о том, что ст. 78 относит требования залогодержателей к пятой очереди кредиторов [21]. Представляется, что для такого мнения нет достаточных оснований. Если п. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве не называет изъятий из правила о преимущественном удовлетворении, то их нет. Кроме того, если требования залогодержателей относятся к пятой очереди, то правила п. 2-3 ст. 78 не учитывают принцип старшинства залоговых прав, который предполагает, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований (п. 1 ст. 46 Закона об ипотеке). Пункт 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве предусматривает, что требования кредиторов пятой очереди удовлетворяются «в порядке поступления исполнительных документов», а ч. 2 п. 3 ст. 78 устанавливает, что «при недостаточности взысканной денежной суммы для полного удовлетворения всех требований одной очереди они удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме». Т.к. указанные нормы сформулированы как императивные и они не учитывают принцип старшинства залоговых прав, следует признать, что это является еще одним доказательством того, что законодатель не относит требования залогодержателей к пятой очереди, и требования залогодержателей удовлетворяются вне очереди.

В целях совершенствования редакции ст. 78 Закона об исполнительном производстве следует внести в нее дополнение и предусмотреть, что требования, обеспеченные залогом имущества, удовлетворяются вне очереди. Подобная поправка сделает ст. 78 более ясной и четкой и позволит избежать двойных толкований. Необходимо отметить, что позиция законодателя, с одной стороны допускающего внеочередное удовлетворение залогодержателей в исполнительном производстве, а с другой стороны относящего требования залогодержателей при ликвидации и при банкротстве должника к третьей, а иногда и к четвертой очереди кредиторов, является противоречивой. В одном случае законодатель учитывает специальный и преимущественный характер залогового права, в то время как в аналогичных случаях интересы залогодержателя не принимаются во внимание. Чем же отличается положение залогодержателя в исполнительном производстве от того положения, которое он занимает при банкротстве и при ликвидации юридического лица? Почему в одном случае интересам залогодержателя отдается предпочтение перед интересами остальных кредиторов, а в другом случае признается, что все-таки некоторые кредиторы должны лучше защищаться, чем залогодержатели? Наш ответ состоит в том, что никакого различия здесь нет, а, следовательно, нет и никакой логики в подобном различии законодательного регулирования. Полагаем, что требования залогодержателей при банкротстве и при ликвидации юридического лица также должны удовлетворяться вне очереди, а соответствующие изменения необходимо внести в ст. 64-64 ГК и в ст. 106-111 Закона о банкротстве.

К сожалению, законодатель не учитывает правило о внеочередном удовлетворении требований залогодержателей в ст. 49 Закона об исполнительном производстве. Согласно п. 2 ст. 49 указанного Закона залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующихся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества. Пункт 2 ст. 49 фактически дословно воспроизводит аналогичную норму, которая содержалась в ч. 2 ст. 424 ГПК РСФСР. Упоминание в п. 2 ст. 49 о кредиторах, пользующиеся преимуществом перед залоговым требованием, не соответствует ст. 78 Закона об исполнительном производстве, которая не предусматривает существование таких кредиторов. По существу залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования остальных кредиторов только в сумме, в которой стоимость предмета ипотеки превышает размер обеспечения, предусмотренный по договору или по закону.

Таким образом, следует изменить п. 2 ст. 49 Закона об исполнительном производстве и изложить его в следующей редакции: «Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования других кредиторов залогодателя в размере суммы, на которую стоимость заложенного имущества превышает установленный размер обеспечения обязательства залогом». Следует также предусмотреть, что стоимость заложенного имущества определяется на основании оценки, которая проводится в обязательном порядке организациями или гражданами-предпринимателями на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 16 июля 1998 г., далее «Закон об оценочной деятельности».

Вопрос о соблюдении права залогодержателя на преимущественное удовлетворение возникает при обращении взыскания кредиторами, требования которых не обеспечены залогом, на заложенное имущество залогодателя. Пункт 1 ст. 49 Закона об исполнительном производстве предусматривает, что на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об исполнительном производстве. Однако, проблема состоит в том, что гражданское законодательство не предусматривает никаких особых прав залогодержателя, если взыскание на заложенное имущество по требованию кредиторов обращается до наступления срока обеспеченного залогом обязательства. Единственное, что залогодержатель может сделать по закону - это потребовать досрочно исполнить основное обязательство после выбытия предмета залога из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге согласно подп. 1 п. 1 ст. 351 ГК. При продаже заложенного имущества с публичных торгов по требованию кредиторов право ипотеки прекращается согласно подп. 4 п. 1 ст. 353 ГК. Заметим также, что и правила главы V Закона об исполнительном производстве также не могут в полной мере применяться при обращении взыскания на заложенное имущество. Так, не могут быть применены правила об обращении взыскания на денежные средства должника (ст. 57-58), о наложении ареста в первую очередь на имущество организации, непосредственно не участвующее в производстве (ст. 59) и т.д.

В целях совершенствования действующего законодательства следует ввести в Закон об ипотеке статью 42.1, которая будет предусматривать, что если по требованию кредиторов залогодателя, требования которых не обеспечены залогом, на заложенное имущество обращено взыскание до наступления срока обеспеченного ипотекой обязательства, то залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения этого обязательства и обратить взыскание на предмет ипотеки. Если залогодержатель не воспользуется указанным правом, то следует предусмотреть правило, аналогичное ст. 1185 У.Г.С., включенной в Свод Законов Российской Империи. А именно, при продаже заложенного имущества с торгов по требованиям кредиторов, не обеспеченным залогом, до наступления срока основного обязательства право залога не прекращается, а переходит к новому приобретателю [22].

В литературе было высказано мнение о том, что если залогодержатель и залогодатель заключат соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а вырученные от реализации предмета залога денежные средства будут зачисляться и списываться с расчетного счета залогодателя, то в этом случае «действует еще и порядок очередности списания со счета до тех пор, пока речь не идет о ликвидации заемщика» [23]. Т.е. в соответствии со ст. 855 ГК требования, обеспеченные залогом, будут удовлетворяться в пятую или в шестую очередь, а преимущество получают платежи в бюджет и внебюджетные фонды. Полагаем, что такая ситуация возможна только в том случае, если в пользу соответствующих кредиторов вынесено решение суда о взыскании денежных средств, и соответствующий исполнительный документ предъявлен в банк к исполнению.

Т.к. в действующем законодательстве существует пробел по этому вопросу, то залогодателю и залогодержателю можно порекомендовать включать в договор об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке условие о том, что покупатель недвижимости на торгах переводит покупную сумму в размере, обеспеченном ипотекой, непосредственно на расчетный счет залогодержателя, и только оставшаяся сумма переводится на счет залогодателя. По нашему мнению, таким образом можно обеспечить соблюдение правила о преимущественном характере права залога (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 334 ГК).

Таким образом, мы приходим к выводу, что залог по действующему российскому законодательству во многих случаях теряет характер преимущественного права, подлежащего удовлетворению до покрытия требований других кредиторов залогодателя. Вследствие этого залог во многом утрачивает свое значение как один из эффективных способов обеспечения исполнения обязательств.



[1] См., в частности, В.В. Витрянский в кн.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. – М.: Фонд «Правовая культура», 1995 г. – С. 302; А.А. Рубанов в кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. – М.: Издательство БЕК, 1996. – С. 532.

[2] А.А. Рубанов в кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно- практический комментарий / Отв. Ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. - М.: Издательство БЕК, 1996 г., с. 532

[3] Такое же мнение высказано Т.А. Фаддеевой в кн.: Гражданское право. Часть I. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева . - М.: Издательство ТЕИС, 1996 г., с. 514; См. также Б.М. Гонгало в кн.: Обеспечение исполнения обязательств. - М.: Спарк, 1999 г., с. 80 и др.

[4] Например, Е.А. Суханов в кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. Ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998 г., с. 225. Близко к указанной точке зрения стоит В.В. Чубаров в кн.: Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юрид. Лит., 1996 г., с. 230 и другие.

[5] Так, часть 1 п. 1 ст. 216 ГК предусматривает: «Вещными правами, наряду с правом собственности, в частности, являются...».

[6] Гражданское право. Часть I. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. — М.. Издательство ТЕИС, 1996 г., с. 357.

[7] См. В.А. Рахмилович и С.В. Прокофьев в кн.: Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор - доктор юридических наук, профессор М.Г. Масевич. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1999 г., с. 21.

[8] Л. Жюлио де ла Морандьер, Гражданское право Франции, перевод с французского Е.А. Флейшиц, М., 1961 г., с. 547.

[9] Л.В. Гантовер. Залоговое право. СПб, 1890. – С. 559.

[10] Так, в своем Постановлении от 16 марта 1999 г. №7095/97 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что «исходя из смысла главы 25 Гражданского кодекса Российского Федерации за одно и то же правонарушение не могут применяться две меры ответственности, поэтому одновременное взыскание договорной неустойки и процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российского Федерации, нельзя признать правомерным».

[11] Гражданское Уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной Комиссии). Под ред. Тютрюмова И.М. т. I, С.-Петербург, 1910 г., с. 951.

[12] См. Е.В. Басин, Б.М. Гонгало, П.В. Крашениников в кн.: Залоговые отношение в России. – М., 1993. – С. 65.

[13] В.Г. Давидович в кн.: Гражданский Кодекс Советских республик, текст и практический комментарий под ред. Ал. Малицкого, Юридическое издательство НКЮ УССР, издание третье, Харьков, 1927 г., с. 172.

[14] Пункт 2 ст. 937 ГК предусматривает: «Если лицо, на которое возложена обязанность страхования, не осуществило его или заключило договор страхования на условиях, ухудшающих положение выгодоприобретателя по сравнению с условиями, определенными законом, оно при наступлении страхового случая несет ответственность перед выгодоприобретателем на тех же условиях, на каких должно было быть выплачено страховое возмещение при надлежащем страховании».

[15] Гражданское Уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной Комиссии). Под ред. И.М. Тютрюмова. Т. I. – С.-Петербург, 1910. – С. 960.

[16] А.В. Карасс – Залог в кн.: Гражданский кодекс РСФСР. Научный комментарий под ред. С.М. Прушицкого и С.И. Раевича. – 1930, с. 33-34; Л.С. Эльяссон. Деньги, банки и банковые операции. – М.: Издательство «Экономическая жизнь», 1926. – С. 108.

[17] В Г. Давидович, «Залог имущества» в кн.: Гражданский Кодекс Советских республик, текст и практический комментарий под ред. Ал. Малицкого , Юридическое издательство НКЮ УССР, издание третье, Харьков, 1927 г., с. 170.

[18] Такого же мнения придерживается судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Т.К. Андреева в кн.: Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об исполнительном производстве»/Под ред. М.К. Юкова и В.М. Шерстюка. - М.: ООО «Издательство «Статут»; ООО «Юридическое бюро «Городец», 1998 г., с. 230.

[19] Так, комментируя соответствующие нормы ГК 1922 г. об очередности удовлетворения требований кредиторов, А.В. Карасс писал: «Весьма многочисленные и разнообразные претензии, подлежащие преимущественному удовлетворению перед требованием залогового кредитора, разумеется, весьма сильно обесценивают институт залога в советском праве, сводя его в некоторых случаях почти к нолю». Статья «Залог» в кн.: Гражданский кодекс РСФСР, Научный комментарий под ред. С.М. Прушицкого и С.И. Раевича, 1930 г., с. 47.

[20] По мнению Г. Адамовича, «в таких условиях «привилегированное» положение залогового кредитора оказывается пустой декларацией». Статья «О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств», Хозяйство и право, № 9, 1996 г., с. 41-48.

[21] Например, такое мнение высказали В.С. Ем и Е.С. Рогова в статье «Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства», Законодательство, № 3, 1999 г., а также в кн.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. В.С. Ема. - М.: Статут, 1999 г., с. 91. Подобной точки зрения придерживается, по-видимому, С.Н. Дудкин в кн.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. В.С. Ема. - М.: Статут, 1999 г., с. 98. Также см. В.С. Буров в кн.: Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Под общей ред. зам. Председателя Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа Норма-Инфра. - М, 1999 г., с. 2.

[22] Л.А. Кассо, Русское поземельное право, 1905 г., с. 251.

[23] О. Олейник, статья «Залог в банковском кредитовании» // Законность. - №7. – 1995. – С. 14.

Основания возникновения ипотеки как разновидности залогового правоотношения

Российское право знает только два основания возникновения ипотеки: договор и закон. В то же время многие современные ипотечные законодательства предусматривают, что ипотека возникает также на основании судебного решения или распоряжения правительственного установления (так называемая «принудительная ипотека»), а также в силу завещания для обеспечения обязательств по уплате денежных сумм. Последние два основания были предусмотрены в дореволюционном Своде Законов Российской Империи и в проекте Гражданского Уложения Российской Империи. Мы также их рассмотрим, т.к. представляется, что Россия должна принимать во внимание опыт других стран и свой собственный опыт, и если какие-то правовые формы из тех, которые распространены в мире, окажутся неприемлемыми для нашей страны, то отказ от их использования должен быть осознанным и аргументированным.

Сущность принудительного залога состоит в том, что после вступления в силу судебного решения о присуждении денег в пользу кредитора или решения правительственного учреждения о взыскании денежных средств в пользу государства взыскатель или правительственное учреждение вправе зарегистрировать свое право ипотеки на любой объект недвижимого имущества, принадлежащий должнику. Уплата подлежащей взысканию суммы будет обеспечиваться залогом недвижимого имущества. Хотя принудительный залог представляет собой чрезвычайно спорный институт [1], в литературе было высказано много аргументов в пользу его применения. Во-первых, обеспечение исполнения решения залогом имения не влечет за собой приостановление вотчинного оборота по имению. Во-вторых, во многих случаях принудительный залог служит средством предотвращения принудительной продажи имения, т.к. кредитор, обеспечив судебное решение о взыскании денег ипотекой имущества должника, гарантирован против опасностей, которые угрожали бы ему в случае отчуждения имения или его перезалога. «...Кредитор часто довольствуется этим обеспечением и при его наличии соглашается на предоставление должнику рассрочки платежа» [2]. В-третьих, судебным решениям сообщается большая твердость и большая исполнительная сила, а это придает кредитору уверенность в возврате предоставленного займа и способствует уменьшению размера процентов, которые должник вынужден платить кредитору за риск неисполнения обязательства [3].

Мы позволим себе не согласиться с теми авторами, которые допускают существование принудительного залога. Залог представляет собой способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Следовательно, залог должен устанавливаться до наступления срока исполнения обязательства. Иначе «можно говорить только о взыскании» [4]. Принудительный залог представляет собой одно из средств взыскания, в чем откровенно признаются авторы объяснений к проекту Гражданского Уложения Российской Империи [5]. Следует признать, что по существу принудительный залог не относится к гражданско-правовому институту залога. Первый сохраняет с залогом только общее название. В российском праве такой институт не мог бы иметь места.

Римское право [6] и большинство Западно-Европейских законодательств предусматривают существование завещательного залога [7]. В силу такого залога наследодатель может обеспечить залогом принадлежащего ему недвижимого имущества, переходящего в порядке наследования, не только завещательные отказы, но и долги, которые завещатель сделал при жизни.

Новейшие законодательства связывают возникновение завещательного залога с внесением его в вотчинную книгу. Возможность его установления представляет собой удобное средство обеспечить всех наследников для наследодателя, не имеющего достаточного капитала для равномерного раздела наследства. Если лишить его такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имения или к оставлению недвижимости, например фабрики, в общей собственности наследников, «несмотря на нежелание или неспособность некоторых из них, например дочерей, участвовать в управлении завещанным имуществом» [8].

В литературе отмечалось, что одним из основных недостатков завещательного залога является значительный рост задолженности землевладения [9]. Полагаем, что следует согласиться с авторами проекта Гражданского Уложения Российской Империи в том, что т.к. установление договорного залога связано с известными формальностями и требует много времени, а завещание составляется часто при приближении смерти, когда у наследодателя нет ни времени, ни возможности оформить договор о залоге, завещательный залог не подменяет, а только дополняет функции, выполняемые договорным залогом. При разработке третьей части Гражданского кодекса Российской Федерации законодателю следует включить нормы о завещательном залоге в раздел, посвященный наследственному праву. Соответственно, следует дополнить п. 3 ст. 334 ГК и предусмотреть, что залог возникает также на основании завещания.

Российское право предусматривает, что одним из двух оснований возникновения залога является закон. Залог возникает в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств только в том случае, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК). Российское законодательство устанавливает всего три случая возникновения залога на основании закона (или, по общепринятой терминологии, «законного залога»).

Во-первых, продавец, продавший товар в кредит, имеет право залога на этот товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты в обеспечение исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК). Стороны могут своим соглашением исключить действие этого залога или по другому определить момент его возникновения.’ Следует отметить, что редакция п. 5 ст. 488 ГК является не совсем удачной. В соответствии с указанной нормой право ипотеки возникает после подписания договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности к покупателю- залогодателю и собственно передачи товара, которая включает в себя согласно ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК вручение недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта. Хотя в тексте п. 5 ст. 488 ГК не указано на необходимость государственной регистрации перехода права собственности, ее проведение обязательно, т.к. залогодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а право собственности у приобретателя недвижимой вещи по договору возникает с момента регистрации ее отчуждения (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК). Однако, после заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности покупатель может уклониться от подписания передаточного акта и от принятия недвижимости и продать ее другому лицу. Право залога продавца недвижимости в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК не возникает, и недвижимость переходит к новому приобретателю. Таким образом, норма п. 5 ст. 488 ГК не защищает интересы продавца недвижимости.

Полагаем, что ошибка законодателя состоит в том, что собственно передача недвижимости не должна иметь никакого юридического значения для определения момента возникновения права залога, т.к. собственник вправе передать в ипотеку любое принадлежащее ему имущество, в том числе то, которое на данный момент находится во владении другого лица. Право ипотеки должно возникать с момента приобретения покупателем права собственности на проданную недвижимость независимо от факта ее передачи. Было бы целесообразно внести изменение в п. 5 ст. 488 ГК и изложить его в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента приобретения покупателем товара в собственность и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».

Во-вторых, получатель ренты приобретает право залога на земельный участок или иное недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, в обеспечение обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК). Так же, как и в случае возникновения права залога у продавца, ГК связывает возникновение права ипотеки с передачей недвижимости, под которой понимается вручение ее приобретателю и подписание передаточного акта (ст. 224 ГК, п. 1 ст. 556 ГК). Плательщик ренты также может уклониться от вручения ему недвижимости и подписания передаточного акта. Т.к. право залога не возникает, никто не вправе помешать ему продать недвижимость. Последняя не считается обремененной рентой, т.к. передача имущества не состоялась (п. 1 ст. 586 ГК). Получатель ренты вправе требовать по суду возмещения убытков от плательщика ренты, но имущество к этому времени уже безвозвратно утрачено, и интересы получателя ренты не защищены. Полагаем, что необходимо исправить неудачную редакцию п. 1 ст. 587 ГК, дополнив его следующим положением: «Право залога получателя ренты возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к плательщику ренты».

Т.к. закон не уточняет, какое обязательство может обеспечивать залог недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, можно сделать вывод, что он обеспечивает все обязательства плательщика ренты по договору. Основная обязанность плательщика состоит в выплате ренты в форме определенной денежной суммы (для всех видов ренты), предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг (постоянная рента), пожизненного содержания с иждивением гражданина или указанного им третьего лица, которое может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним (пожизненное содержание с иждивением).



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910




Интересное:


Категория экономические споры в арбитражном процессе
Односторонние сделки в гражданском праве Российской Федерации
Мировой суд как форма осуществления ответственности
Проблемные аспекты условий действительности сделки
Особенности дарения ограниченно оборотоспособных объектов гражданского права
Вернуться к списку публикаций