2013-09-28 17:49:05
ГлавнаяГражданское право и процесс — Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву



Правовое регулирование действия ипотеки по российскому праву


Субъекты ипотеки и требования, обеспеченные ипотекой

Самостоятельно приобретать и осуществлять права, а также создавать для себя и исполнять обязанности залогодателя и залогодержателя могут только дееспособные лица. От имени малолетних, т.е. лиц в возрасте до 14 лет, и лиц, признанных недееспособными, совершают залоговые сделки их родители, усыновители и опекуны (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут передавать принадлежащее им недвижимое имущество в ипотеку самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей и попечителей. Если несовершеннолетний передает недвижимость в ипотеку без согласия указанных лиц, то такая сделка действительна только при последующем письменном одобрении ее родителями, усыновителями или попечителями.

Согласно п. 1 ст. 335 ГК залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в ГК значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т.к. те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.

Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, то права залогодержателя к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма отсутствовала в законодательстве.

Действующее законодательство устанавливает ограничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 Постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»).

Залогодателем может быть только то лицо, которому недвижимое имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК). При этом норма п. 2 ст. 335 ГК сформулирована как императивная. Несмотря на это, в литературе высказывается мнение о том, что казенное предприятие также вправе передавать имущество в залог [1]. При этом основанием для подобной точки зрения является п. 1 ст. 297 ГК, который предусматривает, что казенное предприятие вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом (а значит и передавать его в ипотеку) с согласия собственника этого имущества. По мнению А.А. Рубанова, статья 335 ГК отходит от самой концепции права оперативного управления, и договоры залога, заключаемые казенными предприятиями, должны регулироваться не ч. 2 п. 2 ст. 335 ГК, а ст. 297 ГК [2].

Действительно, п. 2 ст. 335 ГК не соответствует п. 1 ст. 297 ГК. Складывается противоречивая ситуация, когда казенное предприятие вправе с согласия собственника продать недвижимое имущество, но оно не может заложить его. Однако, принимая во внимание императивный характер п. 2 ст. 335 ГК, следует все же сделать вывод о том, что казенные предприятия не могут быть залогодателями имущества [3]. Иное толкование не будет основано на законе.

В литературе высказываются различные взгляды по поводу возможности залога имущества, на которое учреждение приобрело право самостоятельного распоряжения. Закон не определяет объема правомочий субъекта права самостоятельного распоряжения и вообще, кроме одного упоминания в п. 2 ст. 298 ГК, больше нигде не говорит об этом праве. Как известно, принадлежащее учреждению имущество может иметь различное происхождение. Во-первых, оно может быть закреплено за учреждением его собственником или приобретено за счет средств, выделенных ему по смете. В этих случаях закон запрещает распоряжение имуществом (п. 1 ст. 298 ГК). Во-вторых, в соответствии с учредительными документами учреждению может быть предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность. Приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе.

Большинство авторов рассматривает право самостоятельного распоряжения как разновидность права хозяйственного ведения [4]. Так, Е.А.Суханов обосновывает эту точку зрения тем, что названное право не может рассматриваться как новое ограниченное вещное право, т.к. правила о нем помещены в главу 19 ГК, озаглавленную «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления» и не включающую упоминаний о каких-либо других вещных правах. Позиция автора во многом основана на его убеждении в том, что перечень вещных прав ограничен законом и не может включать какие-либо другие права, которые в нем не предусмотрены. Полагаем, что ст. 216 ГК не дает оснований к такому толкованию, т.к. она прямо указывает на то, что содержащийся в ней перечень вещных прав не является исчерпывающим [5].

В.В.Чубаров считает, что право самостоятельного распоряжения сближается с правом хозяйственного ведения по объему и характеру правомочий. Таким образом, автор рассматривает его как самостоятельное право, регулируемое согласно нормам о праве хозяйственного ведения.

Если согласиться с указанными авторами в том, что право самостоятельного распоряжения является разновидностью права хозяйственного ведения, то мы придем к выводу, что учреждение вправе передавать в ипотеку недвижимость, на которую оно приобрело право самостоятельного распоряжения, только с согласия собственника. Но в этом случае уже нельзя говорить ни о какой самостоятельности учреждения при распоряжении имуществом. Возможность осуществления права распоряжения будет поставлено в зависимость от усмотрения собственника имущества, от его согласия.

Особую позицию по этому вопросу занял Ю.К.Толстой, который полагает, что «речь в этих случаях должна идти об особом вещном праве, которое не укладывается ни в рамки оперативного управления, ни в рамки права хозяйственного ведения» [6]. Однако, автор оставляет без ответа вопрос о том, каким объемом правомочий по распоряжению имуществом обладает субъект права самостоятельного распоряжения.

Полагаем, что самостоятельность учреждения проявляется в соответствии с законом в том, что все сделки по распоряжению имуществом оно совершает самостоятельно без согласия других лиц. Это означает, что фактически по объему правомочий право самостоятельного распоряжения ничем не отличается от права собственности[7]. В то же время оно является самостоятельным вещным правом, прямо не предусмотренным в ст. 216 ГК.

Таким образом, позиция законодателя, исключившего субъекта права самостоятельного распоряжения из числа залогодателей, не является обоснованной. Интересно, что п. 3 ст. 19 Закона о залоге, действовавший до введения в действие части первой ГК, разрешал учреждению передавать в залог имущество, «в отношении которого оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного распоряжения». Следует признать, что раньше законодатель предусматривал более продуманное правовое регулирование.

Полагаем, что следует внести соответствующие изменения в п. 2 ст. 335 ГК и предусмотреть, что залогодателями, помимо собственников и субъектов права хозяйственного ведения, могут быть также казенные предприятия и учреждения в отношении имущества, на которое они в установленном порядке приобрели право самостоятельного распоряжения.

Ипотека может обеспечивать любое обязательство, в том числе возникшее из кредитного договора, договоров займа, купли-продажи, аренды, подряда, причинения вреда и т.д. Основное требование к такому обязательству заключается в том, что оно должно быть выражено в денежной форме либо в день установления ипотеки, либо в день обращения взыскания на заложенное имущество. Указание в тексте п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке на обязательный денежный характер обеспечиваемых требований является новым признаком обеспечиваемого требования по сравнению с определением залога в п. 1 ст. 334 ГК.

Залогодатель и залогодержатель могут сами определить размер обеспечения в договоре об ипотеке. Если они этого не сделают, то считается, что ипотека обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК, ст. 3 Закона об ипотеке). Прежде всего, ипотека обеспечивает уплату основной суммы долга. Если по договору займа или по кредитному договору предусмотрена уплата процентов, то ипотека обеспечивает также уплату процентов за пользование кредитом или заемными средствами. Закон об ипотеке не предусматривает ограничения размера процентов, обеспечиваемых ипотекой. Установленный в ст. 196 ГК срок исковой давности также не может рассматриваться в качестве периода времени, за который будут взыскиваться проценты, т.к. должник может совершить любые действия до истечения трехлетнего срока, которые будут свидетельствовать о признании им долга. В этом случае произойдет перерыв течения срока исковой давности, после которого срок исковой давности начинает течь заново. Период времени, за который кредитором могут быть взысканы проценты, увеличивается, что, конечно, отрицательно сказывается на интересах залогодателя, имущество которого обеспечивает уплату уже возросшего долга с процентами, взыскиваемыми за более длительный период. Законодательство, к сожалению, не содержит норм, направленных на защиту интересов залогодателя в этом случае. Представляется, что можно было бы ввести в Закон об ипотеке и в ГК правило о том, что если залогодателем является третье лицо, то совершение должником действий, свидетельствующих о признании долга, не прерывает течения срока исковой давности по требованиям, вытекающим из договора об ипотеке. В то же время течение давности по требованиям из основного договора прерывается, и после перерыва срок исковой давности начинает течь заново.

В то же время многие законодательства ограничивают размер процентов, обеспечиваемых ипотекой, путем установления максимального срока начисления обеспечиваемых процентов. Так, проект Гражданского Уложения Российской Империи устанавливает, что заложенное имение отвечает за наросшие на капитальную сумму за последние два года проценты, если по вотчинной книге значатся проценты (ст. 1074). Кодекс Наполеона предусматривает, что обеспечиваются на одинаковых с капитальным долгом условиях проценты за последние 3 года до обращения взыскания на недвижимость или до начала очистки от ипотек [8]. Основанием для подобных ограничений являются принцип специальности, который предполагает указание твердого размера ответственности заложенного имения, и принцип гласности. Потенциальный кредитор всегда ознакомится с содержанием вотчинных книг и при предоставлении кредита сочтет просроченными те проценты, которые на самом деле уплачены. В результате собственник получит кредит в меньшем размере и на менее выгодных условиях, что не соответствует его интересам. Как писал Л.В. Гантовер, «без этого условия, т.е. помимо такого ограничения, никто не был бы в состоянии выяснить себе надлежащим образом кредитоспособности имения и соразмерить с нею свои будущие юридические отношения по своему имению» [9].

Следует признать, что Гражданский кодекс РФ не защищает интересы залогодателей и фактически оставляет этот вопрос на усмотрение сторон, которым можно посоветовать устанавливать в договоре об ипотеке максимальный срок или предельный размер процентов, обеспеченных ипотекой.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 3 Закон об ипотеке). Если законом или договором предусмотрено взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, то ипотека обеспечивает также их уплату. Если основной договор устанавливает неустойку за ненадлежащее исполнение денежного обязательства, то предусмотренная в ст. 395 ГК законная неустойка не взыскивается, т.к. по общему правилу никто не может быть дважды подвергнут наказанию за одно правонарушение. Такого же взгляда придерживается судебно-арбитражная практика [10]. Правила об обеспечении ипотекой убытков и неустойки является вполне справедливым, т.к. ипотечный кредитор не должен терпеть неблагоприятные последствия в случае ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого обязательства.

Ипотека обеспечивает залогодержателю уплату судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходов по реализации заложенного имущества. Как отмечали авторы проекта Гражданского Уложения Российской Империи, «без распространения залогового обеспечения и на издержки, о коих идет речь, немыслима твердая постановка поземельного кредита: веритель не выручал бы того, на что он вправе рассчитывать» [11]. По проекту Гражданского Уложения размер подлежащих взысканию судебных издержек также ограничивался суммой не свыше 5% от капитального требования, если в статье о залоге не установлено иного размера издержек (ст. 1074). Цель подобного ограничения была вызвана началом специальности. Германское Гражданское уложение также предусматривает, что в силу ипотеки из стоимости земельного участка выплачиваются издержки судопроизводства (пар. 1118 ГГУ).

К судебным издержкам, вызванным обращением взыскания, относятся расходы по уплате государственной пошлины и издержки, связанные с рассмотрением дела (ст. 79 ГПК РСФСР). Последние включают в себя суммы, подлежащие выплате свидетелям и экспертам; расходы, связанные с производством осмотра на месте; расходы по розыску ответчика; расходы, связанные с исполнением решения суда (ст. 86 ГПК РСФСР, ст. 85 АПК РФ). Судебные издержки могут также включать в себя и другие расходы, например, по командированию работника залогодержателя к месту рассмотрения спора судом или арбитражным судом [12]. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда суммы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, должны быть указаны в решении суда. Расходы по охране и реализации предмета ипотеки определяются после продажи предмета ипотеки (подл. 1 п. 2 ст. 54 Закона об потеке). Если после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки залогодатель и залогодержатель заключат соглашение о порядке обращения взыскания на заложенное имущество, то они должны указать в соглашении суммы, подлежащие уплате залогодержателю, в том числе расходы по обращению взыскания и по реализации заложенного имущества (подп. 2 п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).

В определенных случаях, которые могут быть предусмотрены договором об ипотеке, залогодержатель в силу необходимости обеспечить сохранение заложенного имущества вынужден нести расходы на его содержание или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. В этом случае возмещение залогодержателю таких расходов обеспечивается за счет заложенного имущества постольку, поскольку они будут признаны необходимыми (ст. 4 Закона об ипотеке). «В противном случае для залогодателя была бы создана возможность незаконного обогащения» [13]. Представляется, что стороны не могут в договоре исключить возмещение указанных необходимых расходов залогодержателю из стоимости предмета ипотеки, т.к. ст. 4 Закона об ипотеке сформулирована как императивная норма. Согласно п. 2 ст. 9 ГК отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следовательно, отказ залогодержателя от возмещения ему расходов на содержание или охрану заложенного имущества либо расходов по уплате коммунальных платежей не будет его юридически связывать и он сможет в любое время отказаться от выполнения такого договорного условия на законных основаниях.

В то же время залогодатель и залогодержатель вправе в договоре об ипотеке предусмотреть, что ипотека не обеспечивает залогодержателю уплату неустойки и убытков, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а также расходов на обращение взыскания и реализацию предмета ипотеки. Соответствующие нормы Закона об ипотеке сформулированы как диспозитивные (подп. 1-4 п. 1 ст. 3).

Закон об ипотеке рассматривает расходы в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией как привилегированные требования, которые подлежат удовлетворению в первую очередь перед всеми обеспеченными залогом требованиями (ст. 61). Даже если эти расходы понесли последующие залоговые кредиторы, все равно требования об их уплате подлежат удовлетворению перед требованиями предшествующих залоговых кредиторов. В то же время Закон об ипотеке не рассматривает необходимые расходы залогодержателя на содержание и охрану заложенного имущества, а также на погашение задолженности по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам как привилегированные требования. Такое решение вопроса является несправедливым. Указанные расходы могли понести последующие залогодержатели, которые стремились сохранить имущество в интересах всех залогодержателей, в том числе предшествующих. Т.к. эти расходы не отнесены Законом об ипотеке к числу привилегированных, последующий залогодержатель может просто не получить удовлетворение своих требований о возмещении этих расходов. Кроме того, зная о подобном отношении закона, вряд ли последующие залогодержатели будут осуществлять расходы, направленные на сохранение имущества: Закон об ипотеке их к этому не поощряет.

Полагаем, что следует внести изменения в ст. 61 Закона об ипотеке и предусмотреть, что необходимые расходы на содержание и охрану заложенного имущества, а также на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам и коммунальным платежам возмещаются наравне с расходами по обращению взыскания и реализации заложенного имущества.

В литературе возник спор о том, возмещаются ли залогодержателю расходы по страхованию предмета ипотеки, если залогодержатель застраховал заложенное имущество за свой счет вместо залогодателя, на которого соответствующая обязанность была возложена законом или договором.

Закон об ипотеке предусматривает, что залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты или повреждения, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 31). В случае если залогодатель не застрахует предмет ипотеки, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если в удовлетворении этого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество (ст. 35 Закона об ипотеке). Однако, залогодержатель не всегда может быть заинтересован в досрочном исполнении обязательства, т.к. по требованию могут начисляться проценты и для залогодержателя может быть выгоднее продолжение обязательственных отношений. Если залогодатель не выполнит своей обязанности по страхованию предмета ипотеки, залогодержатель в случае повреждения или утраты предмета ипотеки может воспользоваться средством защиты, предусмотренным в п. 2 ст. 937 ГК [14]. В соответствии с указанной статьей если залогодержатель был назван в договоре об ипотеке в качестве выгодоприобретателя по договору страхования, который залогодатель должен был заключить со страховщиком, то залогодержатель при наступлении страхового случая получает право потребовать от залогодателя возмещения той суммы, которая причиталась бы залогодержателю, если бы договор страхования был заключен. Т.е. залогодержатель вправе предъявить иск о взыскании денежных средств сразу к двум лицам: к должнику и к залогодателю, который в силу п. 2 ст. 937 ГК несет уже личную, а не только «вещную» ответственность. Последняя имеет место, если предмет ипотеки только поврежден, но не уничтожен полностью.

Если залогодержатель сочтет, что средство защиты, предусмотренное в п. 2 ст. 937 ГК, неэффективно для него, он может воспользоваться своим правом кредитора исполнить обязанность по страхованию за должника и потребовать от должника возмещения понесенных им необходимых расходов и других убытков в силу общей нормы ст. 397 ГК.

По дореволюционному законодательству России издержки по страхованию строений заложенного имения пользовались залоговым обеспечением наравне с капитальной суммой долга. Проект Гражданского Уложения Российской Империи и Проект правил о порядке взыскания с недвижимых имений даже признали за издержками значение привилегии, т.е. долга, подлежащего удовлетворению перед всеми залоговыми требованиями [15].

ГК 1922 г. не регулировал вопрос об издержках, а содержал ст. 95, которую воспроизводит, в основном, ст. 337 действующего ГК. Статья 95 ГК 1922 г. предусматривала, что «залог обеспечивает требование в том объеме, в каком оно существует к моменту фактического удовлетворения, в частности, проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, в подлежащих случаях - неустойку, а равно возмещение расходов по взысканию». В связи с толкованием этой статьи были высказаны различные мнения о том, обеспечивает ли залог издержки по страхованию. Так, А.В. Карасс и Л.С. Эльяссон считали, что расходы по уплате страховой премии «имеют личный характер и не обеспечиваются заложенным имуществом, т.к. перечень ст. 95 относится целиком к основному, обеспеченному залогом, требованию, не обнимаемое же последним возмещение расходов по взысканию прямо оговорено в законе» [16]. В.Г.Давидович, наоборот, относил расходы по страхованию к издержкам на содержание заложенной вещи и отмечал, что «перечень ст. 95 не исчерпывающий, он указывает лишь несколько частностей», и, следовательно, залог обеспечивает возмещение издержек по страхованию [17].



← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910




Интересное:


Кому нужна интеллектуальная собственность в XXI веке
Система залоговых прав и основные начала вотчинной системы по проекту Вотчинного устава
Понятие и виды сроков в гражданском праве
Основания возникновения и осуществления права общей собственности
Российская модель мирового суда по Судебным уставам 20 ноября 1864 года
Вернуться к списку публикаций