2007-10-26 00:00:00
ГлавнаяГосударственное регулирование и политика — К проблеме определения объекта права собственности на земли сельскохозяйственного назначения



К проблеме определения объекта права собственности на земли сельскохозяйственного назначения


С принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» 23 ноября 1990 года, Земельного кодекса РСФСР 1991 года, в России начались преобразования, которые завершились коренными изменениями системы земельных отношений. Главными итогами проведенного этапа земельной реформы стали: разгосударствление собственности на землю, возникновение различных форм хозяйствования на землях сельскохозяйственного назначения.

В период проведения указанных реформ в правовую терминологию вошло понятие – земельная доля. Данный термин впервые был использован Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» [1] и Постановлением Правительства от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» [2] для указания на имущество, которое граждане получили в процессе приватизации земли. В дальнейшем, это понятие было воспринято Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» [3], Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» [4], иными нормативными актами.

В специальной литературе земельную долю определяют как рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной площади, приходящееся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные доли на местности не отграничиваются и существуют в документальном выражении до тех пор, пока, в установленных законом случаях и порядке, не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле [5].

Правовой режим земельных долей установлен Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96. В соответствии с указанным актом каждый собственник земельной доли вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, то есть в полной мере осуществлять все правомочия, которые предполагает право собственности. Собственник земельной доли вправе передать ее в аренду, продать, обменять, подарить, передать по наследству, предать на условиях договора ренты и пожизненного содержания, внести в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации, использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства. Для осуществления всех указанных сделок, в большинстве случаев, выдела земельных долей в натуре в качестве  конкретного земельного участка не требуется. Таким образом, фактически передача земельной доли от одного гражданина другому выглядит как передача правоустанавливающих документов на нее.

В процессе оформления прав на земельные доли гражданам выдавалось свидетельство на право собственности на землю, форма которого утверждена Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767. В нем земельная доля указывалась как объект права собственности. Насколько введенный нормативно-правовыми актами термин «земельная доля» юридически выверен и возможно ли использование его в качестве указания на объект права?

Анализ п. 6 Указа Президента РФ № 323, п. 9 Постановления Правительства РФ № 86, раздела 2 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, п. 5 Указа Президента РФ № 1767 приводит к выводу, что граждане приобрели земельные участки сельскохозяйственного назначения в общую долевую собственность.

Возникновение общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения относится к тем редким случаям, когда данный вид собственности на делимые вещи возникает в силу закона.

Теория права общей долевой собственности является одной из самых дискуссионных в цивилистике. В свое время Г.Ф. Шершеневич заметил, что общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы.

Большинство ученых сходятся во мнении, что участнику общей долевой собственности принадлежит право на долю. Основной проблемный вопрос теории права общей долевой собственности - в чем именно принадлежит сособственникам право на долю?

По мнению Шершеневича Г.Ф. каждый из сособственников «имеет право не на всю вещь, но на известную долю, в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает повсюду, - в каждой ее материальной частице он имеет свою долю. Поэтому выражение «право на долю», не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя указать» [6].

Учитывая, что в свидетельствах земельная доля установлена в качестве объекта и указана в конкретном размере (например, доля общей площадью 7,5 га сельскохозяйственных угодий, из них: 7,0 га – пашни, 0,5 га – пастбищ), можно сделать вывод о том, что речь идет именно о доле в материальной делимой вещи, что противоречит концепции общей долевой собственности, в соответствии с которой каждому из сособственников принадлежит доля в праве собственности на единый объект имущества.

Сегодня Россия подошла к следующему этапу земельной реформы и становится очевидным, что, несмотря на всю политизированность вопроса, земли сельскохозяйственного назначения в той или иной мере будут вовлечены в оборот. Объективно это обусловлено потребностями в инвестициях в сельскохозяйственное производство.

С принятием Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7] все сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации. В соответствии с требованием п. 2 ст. 13 указанного закона регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, проблема определения объекта права участника общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, возникшей в процессе реорганизации колхозов и совхозов и приватизации земли, выходит в практическую плоскость.

Первая практика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Ставропольском крае показывает, что в свидетельствах о государственной регистрации прав, выдаваемых каждому правообладателю, в качестве объекта права указывается, также как и в ранее выданных свидетельствах на право собственности на землю, земельная доля. Анализ сведений, содержащихся в выдаваемых свидетельствах, о виде права – общей долевой собственности, объекте права – земельной доле, установленной в конкретных физических параметрах, субъекте - гражданине, свидетельствует о фактически произошедшей подмене многосубъектной собственности, которая установлена в силу закона на земли сельскохозяйственного назначения, односубъектной. Подтверждением данного вывода является тот факт, что в свидетельствах отсутствует указание на всех сособственников общего имущества – земельного участка. Данное требование к порядку оформления свидетельств предъявляется ч. 4 п. 74 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждено Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219). Нарушения установленного правила можно понять с точки зрения трудоемкости выполнения такой работы и больших затрат на нее: приложением к каждому свидетельству будет являться список всех сособственников, а их в среднем более 1 000 человек.

Но подобная практика приводит к искажению правовой природы общей долевой собственности и, по мнению автора, недопустима. Сложности возникнут, прежде всего, при возмездном отчуждении земельных долей в связи с необходимостью применения правила о преимущественном праве покупки, а также при согласовании воли сособственников при совершении сделок, объектом которых является общее имущество.

Порок свидетельства в части указания объекта права порождает следующее положение: общая долевая собственность возникает на земельную долю. Указание кадастрового номера общего имущества в разделе свидетельства «номер объекта» не устраняет неточности в определении объекта права долевой собственности.

Если следовать закрепленному в законе подходу к определению доли как доли в праве, в свидетельствах о государственной регистрации права общей долевой собственности на землю, выдаваемых каждому гражданину – собственнику земельной доли, по мнению автора, должна содержаться следующая формулировка:

«Вид права – право общей долевой собственности.

Объект права: доля (указывается размер) в праве общей собственности на земельный участок (указывается размер)

Номер объекта: (должен содержать кадастровый номер земельного участка – единого объекта права общей долевой собственности».

К сожалению, предложенная формулировка также несовершенна. В случае, если один из участников общей долевой собственности на земельный участок на основании п. 2 ст. 252 ГК РФ произведет выдел своей доли из общего имущества, формально возникнет необходимость обмена свидетельств всех сособственников в связи с изменением объекта их права.

В заключение можно согласиться с мнением Скловского К.И о том, что общую собственность никак нельзя считать нормой и ее постоянно сопровождает более или менее заметная аномалия, искажение общих правовых установлений [8]. Наиболее ярким примером этих аномалий является право общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, когда количество сособственников составляет более тысячи человек.

Как представляется, изложенная проблема требует дополнительного исследования в целях создания методики государственной регистрации первичного права общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, возникшей у большинства граждан сельской местности, а также должна быть учтена при разработке новых нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения.


Литература.

1. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992, № 1, Ст. 53.

2. СП РСФСР. 1992. № 1-2. Ст. 9

3. Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1992. № 12. Ст. 931.

4. Российская газета, 29 октября 1993 г.

5. Комментарий к земельному законодательству РФ./ Ответств. редактор Боголюбов С.А. – М: 1998. С. 95.

6. Шершеневич ГФ. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). – М.: «СПАРК», 1995. С. 214

7. Собрание законодательства РФ. 1997, № 30. Ст. 3594.

8. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М.: Дело, 1999. С.169.







Интересное:


Некоторые особенности влияния на инвестиционный процесс амортизационной, фискальной и финансово-кредитной политики государства
Государственные финансы в системе регулирования рыночной экономики
О проекте концепции продовольственного рынка и его функционирование в интересах государства
Основные направления повышения эффективности бюджетной политики
К вопросу о совершенствовании управления автомобильным транспортом в России
Вернуться к списку публикаций